历经数年价格重估、利率剧烈波动与市场格局重构的动荡期，全球房地产市场正站在关键转折节点。
海恩斯（Hines）在这份《准备起飞：房地产新航程》报告中明确指出，市场已步入更具建设性的复苏阶段，而美国作为核心市场，正显现出触底反弹的强劲信号。海恩斯全球首席投资官David Steinbach直言：“经过多年动荡，房地产市场正趋于稳定，下一阶段将稳步攀升。”
报告用详实数据印证了这一判断，2025年底美国房产市场已完成触底，办公楼交易量率先回升，住宅、工业、零售等核心领域新建项目持续稀缺，为未来租金与估值增长提供坚实支撑，2026年复苏势头将全面显现。
从细分市场表现来看，美国房产的投资机会已呈现清晰脉络，同时各赛道差异化复苏态势显著，为不同需求的投资者提供多元选择。以下为您解析。
美国住宅市场的红利根基，源于不可逆的“需求旺、供应缺”错配格局。海恩斯数据显示，发达经济体中80%的家庭倾向租房，叠加美国多年住房建设不足、新开工量持续萎缩，供应短缺格局难以扭转。
截至2025年11月，区域供应缺口尤为突出：哈特福德的活跃房源数量比疫情前水平低74%，纽黑文和伍斯特情况类似；即便匹兹堡（预计2026年十大都市区中规模最大）和里士满（复苏最快），房源供应量也比疫情前低约31%，几乎是全国复苏缺口（-11.7%）的三倍。
需求端同样表现强劲，美国本土居住需求高位运行，纽约、波士顿、华盛顿特区等高成本大都市外溢效应显著。2025年第三季度，外州买家占十大热门房产房源浏览量的40%，略高于其他地区（39%），这些价格敏感型买家纷纷将中西部、东北部高性价比区域及核心都会区近郊视为避风港。Realtor.com预测，未来一年，部分市场房屋销售量将进一步提升，房价上涨速度领先其他地区，全美房价预计上涨约2.2%，中西部和东北部部分大城市涨幅将更为迅猛。叠加失业率维持低位、高收入家庭消费韧性强劲的支撑，供需矛盾进一步加剧，为租金与资产估值攀升筑牢基础。
资本市场亦释放独特信号：美国多数资产类别贷款利率仍高于资本化率，背后是投资者对住宅租金增长的强烈信心——市场普遍预期未来2-3年，多户住宅等领域租金增长将推动收益率超过债务成本，这种“成长型溢价”让住宅成为市场核心吸引力，且租金增长可持续性与其他地产赛道复苏形成正向联动。
2026年美国住宅市场复苏呈现“区域分化下的梯度增长”特征，贯穿全地产赛道，不同区域依托产业禀赋与供需格局形成多元投资场景，适配不同投资者需求。Realtor.com根据预期销售额和价格涨幅选出了排名前十的城市，它们明年可能继续成为关注焦点的原因包括：
相对可负担性强
新建工程有限
抵押贷款锁定水平低于平均
聚集了年龄较大且资质良好的购房者
老旧房屋存量充足
而以下这十大热门城市恰好承接了纽约、波士顿等高价大都市的外溢需求，与前文提及的价格敏感型买家置业偏好高度契合，成为这类群体的优选目的地，进一步印证了区域分化下的投资机会。
以下是全美板块分析：
一：沿海门户城市：率先爆发的房东市场
旧金山、纽约等沿海门户城市已率先进入“房东市场”，全赛道协同复苏态势明显。旧金山依托AI产业爆发式增长，成为全美租金涨幅领跑者，核心地段住宅租赁需求旺、空置率低；纽约核心城区租赁收益稳定且增值潜力突出，近郊承接外溢需求，成资本布局新热点。
贝特曼EB-5项目纽约长岛市公寓项目便是典型代表，该项目位于曼哈顿最具活力的黄金地段，坐拥一线河景，是区域内最后可开发地块之一，周边艺术、商业场景成熟，目前正热售中。项目可创造100%建筑就业，提供超额就业盈余担保，开发商预计项目将于2026年4月开工。总体而言，建设阶段预计将持续26个月，项目预计2028年6月完工。
二：南部阳光地带：长期布局的价值洼地
南部阳光地带仍在消化前期过度建设存量，地产市场呈结构性调整，住宅租金短期承压、优惠政策增多，属典型“租户市场”，但机遇已在酝酿。强劲人口流入叠加新增供应收紧，为2026年开启钟摆式复苏埋下伏笔，预计2027年进入加速上行通道，无论租赁收益还是资产增值均具备想象空间。工业领域租赁需求温和复苏，未来有望与住宅需求形成共振，当前正是长期投资者低位入场、锁定增值空间的窗口期。
三：中西部市场：稳健增长的安全选项
中西部供应稀缺市场呈“稳健增长”特征，全赛道基本面扎实。芝加哥等城市依托扎实产业基础与有限新增供应，租金稳步上涨且房价可控，投资门槛低于沿海城市，适合追求稳健回报的投资者；靠近交通枢纽的郊区公寓，因能平衡通勤便利性与居住成本，成为全美住宅市场的新增长点。达拉斯、哥伦布等工业重镇租赁需求回升，周边住宅需求同步提升；社区型购物中心持续回暖，为住宅提供完善配套支撑，契合Realtor.com预测的高增长城市特质。
美国房产市场的复苏机遇，与EB-5投资移民政策形成天然适配。作为美国政府推出的核心投资移民项目，EB-5旨在通过海外投资带动就业、激活经济，而房地产项目恰好是其最主流的承载载体——数据显示，EB-5资金绝大多数流入美国房地产开发领域，既为项目提供低成本融资支持，又为投资者锁定身份与资产双重收益，这种契合性在当前市场周期中更显突出。
房产项目，恰恰需要大量资金用于开发建设，且能直接带动建筑、建材、物业、运营等上下游就业，完美满足EB-5的核心要求。尤其是新法下的预留签证类别，为投资乡村、城市高失业地区房产项目的投资者开辟快速身份合法化通道，部分项目4-12个月即可获批I-526E申请，大幅缩短身份规划周期。同时“双递交”政策允许投资者同步申请EB-5与身份调整，预计3-6个月左右即可获得工卡与回美证，在等待绿卡期间可合法留美、自由出入，近距离管理名下资产。
海恩斯报告提及的核心投资领域，正是EB-5优质项目的集中地。贝特曼咨询的长岛市项目也是典型代表，以下两个贝特曼资本自开发的长岛市公寓项目均有EB-5资金的深度参与。
长岛市项目精准契合美国住宅领域供需失衡的核心机遇与全地产协同趋势，作为纽约都会区的重要组成部分，既承接了纽约核心城区外溢的海量居住需求，缓解核心区住宅供应短缺、房价高企的痛点，又凭借完善的生活配套、便捷的交通网络与相对宽松的规划条件，兼顾居住舒适度与性价比，完美契合当前“高性价比+便利性”的市场需求趋势。
长岛市可承接纽约核心区办公楼外溢的就业人口，周边社区型零售商业已形成成熟配套，工业物流设施的完善进一步保障了生活便利性，叠加美国住宅市场复苏大背景，有望在2026-2027年反弹周期中实现租金与资产估值双重增长。既契合市场复苏趋势，又能为EB-5申请提供坚实背书，实现投资价值与身份规划的双重保障。
海恩斯全球研究主管Joshua Scoville强调：“2025年的市场底部已明确，2026年对谨慎的全球投资者而言，可能是变革意义的一年。”
对于EB-5投资人来说可以锚定高潜力细分赛道。优先选择海恩斯重点看好的住宅，这类项目既顺应市场复苏趋势，又能快速创造就业，契合EB-5审核偏好，同时可享受身份与估值双重增长红利。
其次，抢占新法政策窗口期。新法预留签证的“优先审理权”与“双递交”政策是当前核心红利。预计2026-2027年可能出现公告排期，现阶段或许正是锁定快速拿卡通道、同步布局房产的黄金时机，住宅市场复苏红利利好投资，又能规避政策变动风险。
❗️在此需特别提醒，专业的EB-5管理人必须具备对本地市场的精准洞察能力及高效执行力。EB-5投资在项目筛选、政策解读及流程管控等方面，对专业性有着极高要求，唯有依托专业机构的丰富资源与实操经验，才能有效规避潜在风险。
2026年的美国房地产市场，正处于触底回升与结构优化的关键交汇点，住宅领域凭借极端的供需失衡，成为确定性最强的投资赛道，工业、零售、办公楼赛道的协同回暖，更为其增添了多重保障。市场上行的过程，本质上是优质资产与优质投资者的双向适配与共赢。
美国住宅市场的核心吸引力，不仅体现在短期租金上涨与资产估值提升的红利上，更源于其成熟的法律体系、清晰的全球投资机会、长期稳定的需求支撑，以及全赛道联动增长的潜在空间。
当前H-1B已全面进入“薪资加权”时代，刚毕业的留学生因起薪普遍处于低薪资等级，抽签中签概率大幅下降；F签也迎来重大调整，不仅居留期限被缩短至最多4年，还限制研究生阶段换专业、缩短毕业后停留时间，留美灵活性大幅降低。
EB-5目前的审批周期稳定，若能在孩子初中、高中阶段完成身份规划，能享受完整的本土学生的优势。更重要的是，是给孩子一个更广阔的成长平台：在多元文化环境中成长，拥有更自由的发展选择，这才是能撬动留美未来最硬核的投资杠杆。
▲最快2多个月获批526E！
▼最快一个月获批！
?? EB-5申请四步走，轻松解锁身份优势！
✅ 选对新法 EB-5启动申请；
✅ 凭借新法“双递交”推进I-526E绿卡申请及I-485美国境内身份调整，即可长期合法停留，同步申请工卡+回美纸（Combo卡）
✅ 工卡+回美纸获批实现工作、出行双自由！
✅ 最终获得永久绿卡，给未来筑牢身份保障！
? 扫码预约贝特曼咨询专业团队，一对一拆解你的专属身份规划方案！
免责声明：本公众号除发布原创市场投研报告、投资项目动态外，亦分享优质经济文化类文章。部分图文资料源自网络，版权归原作者所有。如需转载，请联系我们并注明出处。如存在侵权，请及时与我们联系，将第一时间处理。本公众号对转载内容及观点保持中立，不就其准确性、可靠性或完整性作出任何明示或暗示的保证。
