泰国经济预计在2025-2026年保持3%-4%的年增长率（Rungsri Research, 2024），直接推动办公空间需求回暖。市场年均需求增速将达1%-2%，显著高于疫情前五年（2015-2019年）的2.5%平均水平。服务业、消费品及共享办公行业成为就业增长主力，进一步支撑写字楼租赁市场的长期韧性。
01
外资主导的高端写字楼占比较高
外资租户已成为市场绝对主导力量，其占比突破60%并持续攀升。这些企业高度集中于曼谷核心商务区，包括传统黄金地段Silom、Sathorn、Ploenchit、Wireless Road以及新兴黄金走廊素坤逸路起点至素坤逸24号，推动高端A级与A+级写字楼租金溢价。超过70%的外资租户正积极搬迁至新一代办公场所，其核心诉求聚焦三点：配备先进的空调与电梯系统、无缝衔接公共交通，尤其距离BTS/MRT站点500米内。
02
绿色办公引领租赁新潮
ESG革命正彻底重塑租赁决策逻辑。曼谷大都会区的绿色认证办公面积在五年内实现爆发式增长，从2019年的170万平方米跃升至2024年的340万平方米，规模翻倍且增速仍在加快。这一变革直接源于租户端的刚性需求——仲量联行调查显示，泰国写字楼租户计划在2030年前实现产品和服务的全面环保化，完成率将从2024年的17% 飙升至2030年的96%。
绿色建筑的量化效益同样显著：通过高效能源与水资源管理，认证楼宇年均运营成本降低6%，为企业创造直接利润空间。健康与生态设计更成为竞争壁垒，外资租户将绿色空间占比、健身中心与健康管理服务、以及5G全覆盖的智能楼宇系统列为签约关键指标。
03
新楼突起，旧楼承压
未来供应结构将进一步强化这一趋势。2025-2026年新增办公空间中，80%将获得LEED/WELL铂金或金级认证，且多集中于大型综合体项目，通过“工作-生活-商业”一站式场景提升租户粘性。然而，优质供应的放量加剧了市场竞争，尤其对存量老旧楼宇形成严峻挑战：曼谷现有写字楼中楼龄超20年的建筑占比超过60%，其硬件老化与ESG缺失导致外资租户持续流失。这一格局使租户议价能力显著提升，具体表现在核心区新项目提供3-6个月免租期、业主承担50%以上改装费用，以及弹性租约逐步替代传统十年长约。
国际认可：LEED是全球范围内认可度最高、使用广泛的绿色建筑认证体系。
广泛适用性：适用于所有类型的建筑及其所有建设阶段。
实用且可量化评估：提供实用且可量化评估的绿色建筑解决方案。
推动可持续发展：通过一系列的标准和指标，推动绿色建筑的发展，提高建筑的能效和环境性能。
企业应规避老旧楼宇改造风险；积极利用租户市场红利，争取“免租期+改装补贴”组合条款降低前期投入，严格选择，同时须通过律师验证业主产权并书面化续租权。
源筑地产网站：www.yuanzhu-co.com
欢迎点击在看 | 分享转发 | 长按上图二维码
