一、调研背景
（一）区域价值锚定与城市更新驱动
佛山千年文脉核心板块作为城市核心文化地标与传统中央商务区，承载着佛山千年历史底蕴与现代都市功能，是区域经济发展与城市更新的关键支点。为精准把握该板块地产市场运行规律、助力区域高质量发展，我司凭借深厚的行业研究积淀与丰富的实战调研经验，受邀前往当地开展专项地产市场调研工作。本次调研成果将为地方政府规划优化、房企战略布局及投资者决策提供重要参考，对推动文脉核心板块地产市场健康有序发展具有重要意义。
在地理位置上，文脉核心板块毗邻千灯湖金融高新区，二者形成了强大的“双核联动” 效应。千灯湖金融高新区作为佛山的金融高地，汇聚了众多金融机构和高端产业，而文脉核心板块凭借其深厚的历史文化底蕴和成熟的商业氛围，与千灯湖相互呼应，共同推动区域经济的繁荣发展。这种双核联动的模式，不仅促进了资源的优化配置，还为区域带来了源源不断的发展动力，使其成为广佛同城化进程中的重要战略支点。
近年来，随着禅桂一体化进程的不断加速，文脉核心板块的土地资源愈发稀缺。在房地产市场中，新房供应长期处于“僧多粥少” 的紧张状态。然而，这种稀缺性反而进一步凸显了区域的居住价值。以 2025 年为例，保利锦鲤堂悦等新盘一经推出便引发了市场的热烈追捧。其首开时，仅用 3 分钟就热销 136 套，揽金 2.53 亿元，创下了现象级的销售成绩。这一成绩不仅印证了区域居住价值的持续攀升，也表明了市场对文脉核心板块房地产项目的高度认可。
城市更新项目的持续推进，更是为文脉核心板块的发展注入了新的活力。鲤鱼沙旧改项目，致力于提升区域的居住品质和城市形象。通过对老旧区域的改造和升级，将打造出更加宜居、宜业的现代化社区。文华南路道路工程的建设，进一步完善了区域的交通网络，加强了与周边区域的联系，为居民的出行提供了更多便利。
教育资源的优化升级也是文脉核心板块发展的一大亮点。佛山九小教育集团的落地，为区域带来了优质的教育资源。集团化办学模式的推行，不仅提升了教育质量，还为学生提供了更广阔的发展空间。这对于注重子女教育的家庭来说，无疑具有极大的吸引力，进一步增强了区域的居住价值。
地铁 3 号线的通车，更是让文脉核心板块的交通优势得到了充分发挥。作为佛山城市轨道交通的重要线路，地铁 3 号线串联起了佛山的多个核心区域，使得文脉核心板块与其他区域之间的通勤更加便捷高效。居民可以通过地铁快速到达千灯湖、佛山新城等重要商圈和工作区域，大大缩短了出行时间，提高了生活和工作效率。
在广佛同城化的大背景下，文脉核心板块凭借其独特的区域价值、完善的配套设施和便捷的交通网络，成为了众多购房者的首选之地。无论是自住还是投资，文脉核心板块的房地产项目都具有极高的价值潜力，吸引着越来越多的人前来置业，共同分享区域发展带来的红利。
二、调研目标
（一）解构文脉核心板块地产市场运行逻辑
本研究旨在深入剖析文脉核心板块房地产市场的运行逻辑，从供需结构、价格体系、客群特征及竞争格局等多个维度进行全面分析，以揭示核心区住宅市场“量价双稳” 的底层驱动因素。
在供需结构方面，文脉核心板块作为佛山的核心区域，土地资源稀缺，新房供应相对有限。然而，由于其优越的地理位置和完善的配套设施，对住房的需求一直保持着较高水平。这种供需不平衡的状态，使得该板块的房价具备了较强的支撑力。
价格体系方面，文脉核心板块的房价受多种因素影响。地段的稀缺性是决定房价的重要因素之一，该板块作为佛山的传统中心，拥有不可复制的地理位置优势，使得房价居高不下。成熟的配套设施也对房价产生了积极影响，商业、教育、医疗等资源的高度集中，提升了区域的居住价值，进而推动房价上涨。此外，市场供需关系、政策调控等因素也在一定程度上影响着房价的波动。
客群特征方面，文脉核心板块的购房者主要包括地缘客户和改善型客户。地缘客户对文脉核心板块有着深厚的情感认同和地缘文化认同，他们熟悉这里的环境和生活方式，更倾向于在本区域内购房。改善型客户则看中了文脉核心板块优质的教育资源、完善的医疗配套和便捷的交通网络，希望通过购买房产来提升生活品质。
竞争格局方面，文脉核心板块的房地产市场竞争激烈。各大开发商纷纷推出高品质的楼盘，以吸引购房者的关注。在产品定位上，开发商注重差异化竞争，针对不同客群的需求，推出了多样化的产品。在营销策略上，开发商也各显神通，通过线上线下相结合的方式，提高楼盘的知名度和美誉度。
（二）研判未来市场发展趋势
通过对土地出让动态、政策导向及房企战略布局等多方面的综合分析，本研究致力于精准研判文脉核心板块未来房地产市场的发展趋势。
土地出让动态是影响市场发展的关键因素之一。例如，东华里七八号地块的调规，以及金城街地块的竞拍，都备受市场关注。这些地块的出让，将为文脉核心板块带来新的房源供应，缓解目前新房市场供不应求的局面。然而，地块的开发进度和入市时间仍存在一定的不确定性，可能会受到土地拆迁、规划审批等因素的影响。
政策导向对市场发展起着重要的引导作用。广佛同城化的推进，使得文脉核心板块的区位优势更加凸显，吸引了更多的广佛购房者。旧改规划的实施，也将推动区域的城市更新和产业升级，提升区域的居住品质和价值。例如，鲤鱼沙旧改项目、文华南路道路工程等的推进，将为文脉核心板块带来新的发展机遇。
房企战略布局也是研判市场趋势的重要依据。保利、龙湖、贝壳等头部企业对文脉核心板块表现出浓厚的兴趣，纷纷加大在该区域的投资力度。保利凭借其丰富的开发经验和品牌影响力，在文脉核心板块打造了多个高品质项目；龙湖则以其优质的物业服务和创新的产品设计，赢得了市场的认可；贝壳作为中介巨头，跨界入局房地产开发领域，为市场带来了新的竞争格局。这些企业的战略布局，将对文脉核心板块的房地产市场产生深远的影响。
（三）提炼差异化竞争策略
针对开发商、投资者等不同主体，本研究深入挖掘文脉核心板块的独特优势，提炼出基于地段稀缺性、文化 IP 、教育医疗配套落地的产品定位与营销路径，为项目操盘提供具有针对性和可操作性的决策参考。
对于开发商而言，地段稀缺性是文脉核心板块的核心竞争力之一。在产品定位上，应充分发挥这一优势，打造高端、稀缺的住宅产品，满足改善型客户对高品质生活的追求。可以结合文脉核心板块的历史文化底蕴，打造具有岭南特色的文化社区，赋予项目独特的文化内涵。同时，要注重教育医疗配套的落地，引入优质的教育资源和医疗机构，提升项目的附加值。
在营销路径上，开发商可以利用文脉核心板块的文化 IP，开展一系列具有文化特色的营销活动，吸引购房者的关注。可以举办岭南文化节、民俗活动等，让购房者在体验文化魅力的同时，增强对项目的认同感。此外，还可以通过线上线下相结合的方式，扩大项目的宣传范围，提高项目的知名度和美誉度。
对于投资者来说，文脉核心板块的房地产市场具有较高的投资价值。在投资策略上，应关注区域的发展动态和政策导向，选择具有潜力的项目进行投资。要注重项目的品质和配套设施，选择品质优良、配套完善的项目，以确保投资的安全性和收益性。同时，要合理规划投资周期，根据市场变化及时调整投资策略。
三、调研方法
（一）多维度数据采集与分析
1.案头研究：通过对近三年土地成交数据的梳理，我们发现土地市场竞争激烈，优质地块备受关注。如保利华南以 12.17 亿元竞得鲤鱼沙地块，楼面价 7509 元 /㎡，这一地块的成交引发了市场的广泛关注，也预示着该区域未来的发展潜力。新房及二手房成交数据则显示，市场供需关系呈现出动态变化。2025 年 3 月，文脉核心板块二手成交量涨 45%，均价 1.4 万元 /㎡，这表明二手房市场活跃度较高，需求较为旺盛。同时，我们还深入研究了政策文件，《佛山市城市总体规划》对文脉核心板块 “商业文化中心” 的定位，为区域的发展指明了方向，也为房地产市场的发展提供了政策支持。
2.实地调研：我们实地走访了保利锦鲤堂悦、东建明德城、中交白兰春晓等多个在售项目，对社区规划、户型设计、配套兑现进度及客户接待情况进行了详细考察。在保利锦鲤堂悦，我们看到了其精心打造的岭南风格园林，以及实用率极高的户型设计，如 89㎡三房采用 “边厅 + 双阳台” 布局，实际使用率达 100%，受到了购房者的青睐。在与客户的交流中，我们了解到本地置换客占比超 60%，他们更加注重教育与通勤便利性，这也为开发商在产品定位和配套设施建设方面提供了重要参考。
3.竞品对比：通过横向对比文脉核心板块与千灯湖、奇槎等周边板块的供需结构、价格梯度及产品差异，我们发现文脉核心板块具有独特的优势。与千灯湖相比，文脉核心板块虽然在商业繁华程度上略逊一筹，但在历史文化底蕴和教育资源方面具有明显优势。而与奇槎相比，文脉核心板块的交通更加便捷，配套设施更加成熟。文脉核心板块的“老城核心 + 新配套” 模式具有不可复制性，使其在市场竞争中脱颖而出。
（二）定性深访与行业洞察
本次调研核心依托调研数据展开系统分析，同时与政府规划部门、当地业主进行深度访谈印证调研结论。基于收集的调研素材，我们深入挖掘了市场参与主体的核心诉求、决策逻辑及行业痛点，获取了丰富且贴合市场实际的一手信息。从调研数据分析结果来看，购房者对教育配套的关注度极高，相关考量权重达40%，这一结论也与中介机构反馈形成呼应；同时，调研数据反映出本地客群对文脉核心板块的地缘情结深厚，对“地段不迁移+居住品质跃升”的需求尤为迫切。政府规划部门透露的广湛高铁佛山站枢纽规划相关细节，结合调研数据中提及的通勤便利性诉求，进一步明确了人口导入预期对地产市场的拉动作用；房企营销负责人分享的拿地逻辑，如贝壳跨界拿地试水、保利“悦字系”产品本地化创新等，也与调研数据中梳理的市场产品需求趋势高度契合。
四、市场分析
（一）宏观市场背景：核心区价值回归浪潮
在当前房地产市场的大格局下，文脉核心板块正迎来一场核心区价值回归的浪潮，这一浪潮在政策与经济的双重赋能下愈发汹涌。
从政策层面来看，粤港澳大湾区建设的持续推进，为文脉核心板块带来了前所未有的发展机遇。作为大湾区的重要节点城市，佛山积极融入这一国家战略，而文脉核心板块作为佛山“强中心” 战略的核心区，更是成为了政策聚焦的重点区域。广佛同城化的加速，使得文脉核心板块与广州的联系日益紧密，资源共享、优势互补的格局逐渐形成。在这一背景下，文脉核心板块的区位优势得到了进一步凸显，吸引了大量的人才和资源流入。
在经济层面，文脉核心板块的经济实力雄厚，产业基础扎实。作为佛山的传统商业中心，这里汇聚了众多的商业企业和金融机构，形成了成熟的商业和金融生态系统。同时，文脉核心板块还拥有丰富的文化旅游资源，岭南天地、千年文脉文脉核心板块景区等成为了国内外游客的热门打卡地，旅游业的繁荣也为区域经济的发展注入了强大动力。
地铁网络的不断完善，是文脉核心板块价值提升的重要支撑。3 号线、广佛线等多条地铁线路的开通，使得文脉核心板块与佛山其他区域以及广州之间的交通更加便捷。居民可以通过地铁快速到达各个商圈、工作地点和教育医疗场所，大大缩短了出行时间，提高了生活和工作效率。地铁沿线的房地产项目也因此备受青睐，成为了购房者的热门选择。
教育医疗资源的集聚，也是文脉核心板块的一大优势。佛山一中、市中医院等优质教育医疗资源的存在，为居民提供了高质量的教育和医疗服务。对于有子女教育和健康需求的家庭来说，这无疑具有极大的吸引力。在房地产市场中，教育医疗资源往往是购房者关注的重点因素之一，文脉核心板块的这一优势也使得其房价具备了较强的抗跌性。
商业文旅资源的丰富，更是让文脉核心板块成为了城市的活力中心。岭南天地作为佛山的文化商业地标，将传统文化与现代商业完美融合，打造出了独特的消费体验。这里汇聚了众多国内外知名品牌，同时还保留了大量的历史建筑和文化遗迹，成为了市民休闲娱乐和游客旅游观光的首选之地。千年文脉文脉核心板块景区作为佛山的历史文化名片，承载着千年的历史底蕴，吸引了无数游客前来参观游览。商业文旅资源的集聚，不仅提升了文脉核心板块的知名度和美誉度，也为房地产市场的发展提供了有力的支撑。
在供需关系上，文脉核心板块呈现出明显的供需失衡状态。2025 年上半年，文脉核心板块新房库存去化周期仅 7.2 个月，远低于佛山平均水平。这一数据表明，市场上对新房的需求十分旺盛，而供应却相对短缺。保利锦鲤堂悦、龙湖御湖境等项目的热销，就是这种供需失衡的直接体现。这些项目首开去化率均超 80%，甚至出现了一房难求的局面。旺盛的改善型需求与供应短缺的矛盾，推动了房价的上涨，也使得文脉核心板块的房地产市场成为了投资者关注的焦点。
（二）供需结构：内生性需求主导市场
在文脉核心板块的房地产市场中，供需结构呈现出内生性需求主导的特点。
从需求端来看，结合调研数据分析，地缘情结与置换升级的需求构成市场主力。本地客占比超70%，其中多数为文脉核心板块周边20年以上楼龄老旧小区的业主。在我们的访谈中多次提及，这类客群对文脉核心板块的生活环境、配套资源有着极高的认可度和深厚的情感依赖，普遍不愿迁移至其他区域，核心诉求集中在“地段不迁移+居住品质跃升”，主力需求为90 - 120㎡三房、140 - 160㎡四房。他们在访谈中明确表示，文脉核心板块的教育资源、医疗配套、商业设施等是不可或缺的生活要素，更换居住区域意味着生活便利性的大幅降低，因此更倾向于在本区域内寻找品质更高的房源，以满足自身及家人对美好生活的追求。
调研数据同时显示，广佛通勤客是另一重要客群，占比约20%。他们在访谈中重点关注跨城通勤效率，依托地铁3号线6站达广州的便利性，将购房目标聚焦于总价150 - 250万元刚需及刚改产品。随着广佛同城化的加速，越来越多的年轻群体选择“佛山居住、广州工作”的生活模式，地铁通勤的便捷性成为他们购房决策的关键因子。中交白兰春晓78㎡紧凑三房首付45万元起的产品，精准匹配了我们的调研数据中年轻首置群体“低首付、强通勤、满足基本居住需求”的核心诉求。这类客群在访谈中提及，除了价格和交通，项目周边配套的完善潜力也是其考量的重要因素，对未来生活的便利性有着明确期待。
从供应端来看，土地稀缺倒逼产品创新。近五年文脉核心板块核心区仅出让 3 宗宅地，土地资源的稀缺性使得开发商更加注重产品的创新和品质的提升。2025 年，保利锦鲤堂悦、绿城锦海棠等新盘均以 “高实用率 + 新中式园林 + 名校配套” 为卖点，吸引了众多购房者的关注。保利锦鲤堂悦通过优化户型设计，实现了 100% 得房率，让购房者能够享受到更多的实际使用面积。项目还配建 18 班幼儿园及佛山九小教育集团旗下学校，为业主的子女提供了优质的教育资源。绿城锦海棠则以新中式园林为特色，打造出了具有浓厚传统文化氛围的居住环境，满足了购房者对品质生活的追求。
旧改成为供应主力，鲤鱼沙、东华里等旧改地块规划容积率 3.0 - 3.5，未来将以高层住宅为主，叠加商业、教育配套一体化开发。这些旧改项目的推进，不仅能够改善区域的城市面貌，还能够增加住房供应，缓解市场供需矛盾。预计 2027 年后，这些旧改项目将集中入市，为文脉核心板块的房地产市场带来新的活力。在旧改过程中，开发商注重配套设施的建设，将商业、教育、医疗等配套设施与住宅同步规划、同步建设，为居民提供更加便捷、舒适的生活环境。
（三）竞争格局：头部房企深耕与产品力比拼
在文脉核心板块的房地产市场竞争格局中，头部房企的深耕与产品力的比拼成为了两大关键词。
品牌房企纷纷在此进行战略布局。保利华南以“悦字系” 深耕文脉核心板块，锦鲤堂悦首开即创区域流速纪录。该项目依托 “地段 + 产品 + 配套” 三维优势，成为了刚需及改善客的首选。在地段上，项目位于文脉核心板块核心区域，周边配套设施完善；在产品上，采用创新的户型设计，实现了高得房率；在配套上，配建幼儿园和优质学校，满足了业主的教育需求。龙湖延续 “御湖境” 神盘效应，在金城街地块周边谋划补仓，主打低密高端产品。龙湖以其优质的物业服务和独特的园林景观设计，在市场上树立了良好的口碑。其低密高端产品，能够满足改善型客户对高品质生活的追求。
贝壳旗下贝好家跨界拿地，试水“中介 + 开发” 模式，聚焦禅桂中心改善客需求，计划打造 “精准适配型” 户型。例如，其推出的 110㎡四房户型，通过合理的空间布局，满足了三代同堂的居住需求。这种创新的模式，将中介的市场洞察能力与开发商的开发能力相结合，为市场带来了新的活力。贝好家凭借其在中介领域积累的客户资源和市场信息，能够更好地了解客户需求，从而打造出更符合市场需求的产品。
在产品差异化竞争策略方面，文化赋能成为了一大亮点。保利锦鲤堂悦以岭南梁园为蓝本，打造“一环两轴三堂五重九境” 归家礼序，融入叠滘赛龙、鱼嘴纹等在地元素，提升了社区文化辨识度。这种将传统文化与现代建筑相结合的设计理念，不仅为业主营造了独特的居住氛围，还传承了岭南文化的精髓。在社区内，业主可以感受到浓厚的岭南文化气息，仿佛置身于一座传统的岭南园林之中。
配套前置兑现也是一种重要的竞争策略。中交白兰春晓现房销售，即享汾江河景、中山公园生态资源，配建幼儿园已签约禅城机关一幼，解决了购房者对配套落地的担忧。对于购房者来说，配套设施的完善程度直接影响到他们的生活质量。中交白兰春晓通过提前兑现配套设施，让购房者能够更加直观地感受到项目的优势，增强了他们的购买信心。
（四）价格体系：稳中有升的价值标杆
文脉核心板块的房地产价格体系呈现出稳中有升的态势，成为了市场的价值标杆。
在新房价格方面，不同户型和定位的产品价格存在一定差异。刚需产品（75 - 90㎡）均价 1.8 - 2.2 万元 /㎡，中交白兰春晓以 1.3 万元 /㎡起（含装修）的价格优势，吸引了大量首置客。对于首次购房的年轻人来说，价格是他们考虑的重要因素之一。中交白兰春晓的低价策略，让他们能够以较低的成本实现自己的购房梦想。改善产品（120 - 160㎡）均价 2.5 - 3.2 万元 /㎡，东建明德城大平层单价突破 3.5 万元 /㎡，主打 “文脉文脉核心板块芯 + 名校旁” 稀缺性。这类产品主要面向改善型客户，他们对居住品质和周边配套有较高的要求。东建明德城凭借其优越的地理位置和优质的教育资源，成为了改善型客户的理想选择。
二手房市场同样表现出较强的韧性。板块均价 1.4 - 1.8 万元 /㎡，楼龄 10 年内次新房成交价较 2024 年上涨 5.1%。岭南天地组团作为文脉核心板块的优质二手房项目，挂牌价达 2.2 万元 /㎡。其抗跌性源于成熟配套与即享型生活便利性。岭南天地组团周边商业、教育、医疗等配套设施一应俱全，居民可以享受到便捷的生活服务。同时，该组团的房屋品质较高，物业管理完善，也是其价格稳定的重要原因。
五、总结与建议
（一）核心结论
1.地段价值不可复制：文脉核心板块作为佛山“文化 + 商业 + 居住” 三重中心，在新城开发同质化竞争中，凭借 “历史底蕴 + 成熟配套 + 高效通勤” 形成独特护城河，长期占据房价第一梯队。
2.供需矛盾持续深化：未来三年新增供应主要依赖旧改地块，预计 2025 - 2027 年可售货量约 120 万㎡，但核心区宅地稀缺性不改，改善型需求将持续主导市场。
3.产品力与配套兑现力为王：购房者从“地段崇拜” 转向 “综合价值考量”，具备教育落地、园林实景呈现、户型创新（如高实用率、LDKB 一体化）的项目更易突围。
（二）发展建议
1. 开发商：精准定位 + 场景化营销
•客群分层：针对本地置换客，强化“名校 + 商圈 + 医疗” 配套确定性，如签约知名学校、展示实景园林；针对广佛通勤客，突出地铁通勤效率，推出 “首付分期 + 精装交付” 等政策降低置业门槛。
•文化 IP 落地：借鉴保利锦鲤堂悦“新中式社区” 经验，将文脉核心板块岭南建筑元素、民俗文化融入产品设计，打造 “可体验的在地文化生活场”，如规划粤剧戏台、非遗手作空间等社区配套。
2. 投资者：聚焦核心资源型标的
•优先选择：已落实名校教育集团（如佛山九小）、地铁口（3 号线叠滘站 500 米内）、旧改红利（鲤鱼沙、东华里片区）的项目，此类标的抗跌性强，且随配套落地具备溢价空间。
•警惕风险：规避无明确教育规划、远离核心商圈的边缘地块项目，此类产品在供应放量时易陷入价格战，增值潜力有限。
3. 政府与企业协同：加速配套落地与城市更新
•推动鲤鱼沙、金城街等地块教育、交通配套同步建设：如 2027 年前建成佛山九小分校、打通文华南路断头路，以 “配套先行” 提升区域吸引力。
•鼓励房企参与“留改拆” 结合的城市更新项目：保留岭南街巷肌理，注入现代商业、文创空间，实现历史街区活化与居住品质提升双赢。
（三）未来展望
结合市场现状及调研结论，对文脉核心板块地产市场未来不同周期发展趋势作出如下判断：
短期1年展望：市场将延续“量价双稳”态势。当前在售的保利锦鲤堂悦、东建明德城等项目将持续主导供应，基于调研数据中反映的旺盛改善需求，核心区优质项目去化率有望维持在80%以上。价格方面，刚需产品均价稳定在1.8 - 2.2万元/㎡，改善产品均价保持2.5 - 3.2万元/㎡的区间，无大幅波动可能。同时，教育配套的持续落地将进一步强化市场信心，佛山九小教育集团旗下学校的招生兑现，将成为短期内拉动相关项目去化的重要动力。
中期2 - 3年展望：旧改项目将逐步进入供应市场，预计鲤鱼沙、东华里等部分旧改地块将实现阶段性入市，新增可售货量约60 - 80万㎡，一定程度上缓解供需紧张局面，但核心区宅地稀缺性仍未改变。产品层面，基于我们访谈结果中客群对文化赋能、高实用率户型的需求，房企将进一步强化“新中式设计+高得房率+配套前置”的产品策略，市场竞争将聚焦于产品力与配套兑现力的比拼。价格方面，随着配套的不断完善，改善型产品价格或有3% - 5%的小幅提升，刚需产品价格保持稳定。
长期5 - 8年展望：随着广湛高铁枢纽、东平云谷等重大规划的全面落地，文脉核心板块将完成从“单核中心”向“广佛同城枢纽节点”的升级，预计区域人口导入超15万人，住房需求将实现持续性增长。市场格局上，板块将形成“高端改善为主、刚需补充”的供应结构，产品将深度融合岭南文化IP与智慧社区理念，满足客群对高品质生活的进阶需求。价格方面，得益于人口导入、配套成熟及区域价值跃升，核心区房产价值将稳步提升，成为佛山楼市抗周期的核心价值标杆，长期领跑区域市场。
声明：本报告所载的所有信息、数据分析及结论均基于数据的洞察，仅供参考，不构成任何投资、法律或行动建议。尽管我们在编制过程中力求准确，但不对其完整性、准确性作任何明示或暗示的保证，读者应自行判断并承担相关风险。
