2025年的上海豪宅市场，在宏观环境的波澜中勾勒出一条独特的价值曲线。一端是顶级新房凭借稀缺性屡开屡罄；另一端是二手豪宅通过价格弹性激活交易，成交量创近10年新高。全年市场交易的核心脉络，已然从普涨预期转向对核心资产深度价值的共识凝聚。
8月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。（点击查看解析）
9月19日，上海市对个人住房房产税试点有关政策进行优化调整，明确了针对特定人才和持证满3年居民的免税优惠。
12月29日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确自2026年1月1日起个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。公告自2026年1月1日起施行。
2025年，上海共进行9轮公开交易土拍，累计成交土地299宗。其中，住宅用地成交91宗，出让面积约249.5万㎡，主要分布于宝山、浦东、杨浦、青浦等区域。市场焦点高度集中于核心稀缺地块，徐汇区两幅地块表现尤为突出：XH-02(TPL)单元051-11地块以约20万元/㎡的单价创下上海乃至全国住宅用地楼板价历史新高；C030301单元127b-24地块以约98.18亿元的总价成为年度总价地王。
2025年，上海新房市场总成交10.35万套。其中总价2000万元以上新房成交3606套，同比下降34.3%；套均总价约4080万元，同比上涨16%；成交均价为16.12万元/㎡，同比上升6.1%。
值得关注的是，总价5000万元以上新房共成交938套，占全国重点一二线城市同价位段成交总量的76%，印证了上海对顶尖购买力的强大虹吸效应。
从供应来看，全年2000万以上高端新房新增供应3688套，同比大幅下降44.2%，收缩态势明显。黄浦、浦东、徐汇、虹口等区域为供应与成交主力，整体来看，多数区域成交量与供应量基本匹配，显示市场正在逐步消化现有存量，新增供应放缓亦在一定程度上影响了成交活跃度。
从区域来看，成交主要分布在黄浦、浦东、静安、徐汇、虹口等区域。其中黄浦区2000万以上新房成交1070套。5000万以上成交664套，占全市该段位总成交量的70%，头部效应显著（主力项目为上海壹号院、嘉里金陵华庭、高福云境、露香园·天誉）。
从板块来看，成交主要分布在黄浦老西门、人民广场，浦东世博，虹口四川北路，静安曹家渡、西藏北路等板块。成交均超过200套，延续了核心城区及优质滨江板块的市场吸引力。
从楼盘来看，上海高端住宅市场总体持续高热，核心地段顶豪项目频现“日光”现象。黄浦区上海壹号院以“四开四捷”的绝对实力，创下全国单盘销售额近223亿元的行业传奇，荣登全国销冠王座。嘉里金陵华庭两次开盘均当天日光，二批次加推均价更是达到20.5万/㎡；其中一套865.49㎡的复式房源，单价约32.68万元/㎡，总价高达2.83亿元。另外，保利·世博天悦、康定壹拾玖、缦云上海等项目自开盘起成交热度不减，持续活跃在成交榜上。
截至2025年12月31日，全市2000万元以上新房存量约4200套，去化仍面临一定压力。
2025年，上海总价2000万元以上二手豪宅成交1870套，同比上升11.6%，创近十年新高；成交总金额约623.62亿元，套均总价约3334万元，成交均价约11.36万元/平方米。“以价换量”仍是主基调，但量价上行的态势也显现了二手豪宅市场的稳健韧性。
从区域来看，浦东持续领跑，多元格局并存。浦东新区以517套的绝对优势成交量稳固占据第一，其次是黄浦、闵行、徐汇、青浦等区域。
从板块来看，成交热度高度聚集。浦东陆家嘴（119套）与青浦徐泾（115套）为领跑板块。黄浦淮海中路（95套）、徐汇衡复（71套）、浦东张江（69套）及徐汇滨江（69套）等形成高活跃度集群。反映出高净值客户对于核心地段与稀缺城市资源的价值取向。
从楼盘来看，浦东世茂滨江花园（44套） 已连续五年蝉联销冠，其庞大的社区体量、成熟的配套及高性价比，使其成为高端市场流通的“硬通货”。同区的汤臣高尔夫与浦东星河湾也凭借独特的产品力稳居前列。浦西翠湖天地系列（御苑26套，嘉苑23套）及融创滨江壹号院等楼盘，凭借新天地和滨江核心地段，持续吸引着追求顶级地段与圈层的买家，这些项目的稳定去化反映出高端市场稳定的价值认同。
从环线来看，内环以内以202个成交项目、713套的成交量，牢牢占据市场主导地位，印证了顶尖地段资产的抗波动能力。外环175个项目成交503套，其热度在下半年有所回落，反映出买家决策逐渐趋于审慎和理性。
纵观2025年，上海豪宅市场主要以“分化”和“共识”为关键词。顶级新房凭借不可复制的资源，不断定义价格上限；二手豪宅则通过务实的价格调整，换取稳固的成交放量。这种分化本身，恰恰是高净值买家用真金白银投票的结果——他们的选择空前一致地投向了那些兼具核心地段、顶级产品与明确未来的资产。可以说，市场在波动中完成了一次自发的价值筛选，为未来的稳定发展构筑了更为理性的基石。
2026年，上海豪宅市场或将在结构性变化中寻找新的平衡点。在土地、政策与市场三股力量的持续共振下，上海豪宅市场或将逐步构筑一个更稳健、更分化，也更注重长期价值的新平衡。
注：文中统计数据房屋性质均为住宅产品；文中所示豪宅为网签总价2000万及以上住宅；文中成交的定义为网签行为。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。
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