产城思哲│深度解读:全国产城行业“十四五”回顾及“十五五”展望(文末下载完整版)

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"十四五“产城行业供求失衡

价格战进入到「拼刺刀」阶段

过去五年，全国产业园区市场值得回顾和探讨的话题非常多。其中，大家最为关注的是当前市场供求失衡的原因是什么？“十五五”这样的局面能否有所改善？

市场供求失衡的原因总结起来有以下四点：

①中国经济的新旧动能转化仍处于进行时，园区载体总需求下降

“十四五”期间，新能源电车、软件信息、集成电路、高端装备、跨境电商等高技术、高附加值产业增长迅猛，但整体占比仍然偏低，尚不能成为中国经济发展的新基石。新兴产业对载体的需求增量无法弥补传统产业的需求下滑，产城市场进入需求波动下行周期。在此背景下，供给侧调整原本就是产业园区市场的主旋律。

② 中美对抗延缓全球市场需求复苏，间接延缓载体需求增长

截止2025年10月，中美关税战时间线

“十四五”期间，中美之间的贸易战、科技战、金融战贯穿始终。特朗普第二任期更是将贸易战蔓延至全球，严重打乱了全球贸易格局与全球供应链，延缓了全球市场需求复苏。贸易出口是我国重要的经济支撑。中美对抗下，国内产能过剩问题更显严重，内需拉动效果有限，间接延缓国内产业对载体需求的复苏。

③ 房地产市场调控效果有限，对经济贡献由正转负

尽管房地产市场刺激政策几乎“应出尽出”，但是全国商品房投资、销售、新开工等数据仍然持续下滑。房地产市场低迷，对建筑建材、装修装饰等上下游行业的带动作用持续降低。上述行业陷入生存困境，对产业载体的需求直接降低。同时，房价下跌，“财富效应”减弱，居民消费意愿受到抑制，间接造成产业载体需求减弱。

④ 疫情“黑天鹅”加大经济下行压力，催生巨量产业园项目

三年疫情对我国经济造成严重影响。在中央“稳经济、稳就业、稳投资”的要求下，产业园项目开发能够短时间、可量化地满足“三稳”要求。园区当期开发投资全额计入GDP，带动钢材、水泥、玻璃、电梯、光伏组件等上下游订单，拉动经济。同时，每10亿元建安投资预估可创造1000-2000个就业岗位。

中央严防地方政府隐性债，但是对产业园区项目开了“后门”。发行专项债用作项目资本金，政策性开发性金融工具再配股本金，解决项目资金问题。至此，闭环完成。以政府平台公司为主力，众多产业园项目上马，2023年之后巨量产业园载体上市，极大加剧了市场供应过剩的不利局面。

供求失衡，价格战已进入到“拼刺刀”阶段。

企业生存困难，产品、服务、配套等因素对租赁决策的影响力减弱，租赁成本的影响权重持续升高。克而瑞调研显示，租金优惠20-50%，超过三分之二的企业考虑搬离现地址。尽管价格战并不是唯一的出路，产业培育也是解题思路。但是，绝大多数的园区没有资源和能力从产业角度助力企业改善生存现状。

园区租售价格不断下探，克而瑞调研的不少项目已经趋近成本价。但是，园区空置率仍然继续上升。2023年之后新开园区以及研办类项目生存尤为艰难。市场陷入“降价未必能活，不降价一定难活”的局面。

2025年租赁成本变化对企业搬离的影响

政府手握巨量产业载体，跳出地产逻辑，以“基础设施”定位园区项目，推出高质量、低成本、定制化产业空间， “零租金”、“产业保障房”等项目已经在全国铺开，客观上加剧了园区市场的竞争压力。

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产城行业“十五五”面临四大机遇

供求失衡有望「逐步改善」

外部宏观环境短期内难有明显改观，产业载体需求缓慢恢复。短时间内，投资建设产业园仍是缓解经济压力的“速效药”。结合园区开发运营商2024-25年的拿地情况，“十五五”前中期，园区市场供求失衡情况大概率仍将延续，后期有望逐步改善。

因此，价格战大概率仍将继续，并且向新的方向演进，即跨赛道竞争。

研发办公与写字楼之间、厂房与研发办公之间均存在明显的价格差。写字楼优势在于区位。当客户因生存压力愿意放宽区位要求，一二线城市的研办项目在产品、绿化、服务等方面都不输写字楼。在上海、杭州等地，克而瑞见证越来越多的研办项目凭借产品和价格优势抢夺市中心的写字楼客户。小微企业若进一步放宽对产品和项目环境的要求，厂房产品也能满足办公需求。同时，还能够将办公、仓储、生产等环节置于同一空间。这对电商、食品等行业尤为便利。

“十五五”期间，企业对价格的敏感度提升，载体诉求趋向基础功能时，利用价格差抢其他赛道客户的情况将会越来越多。

① 提升产品性价比

行业下行周期，性价比是最重要的竞争优势。提升产品性价比有众多路径，比如数字化。在园区设计、施工、运维等环节建立专业BIM模型，实现设计阶段“提前排雷”，沟通方便“一看就懂”，施工进度“实时核准”，资产管理有“数字档案”，项目整体节约材料5%，工期缩短10%，成本节省10%。这种路径更适合在工程建设领域积累丰富数字化技术能力与实践经验，跨界进入产业园区市场的企业。

荣创智造产业园

另一条路径是模式创新。以荣创产业园为例，项目将招商前置，且客户需满足当地产业规划、10年以上存续期及良好经营状况等严苛标准，极大降低后期回款风险。产品上，利用镇江政策优势，主推市场稀缺且紧俏的单层厂房。同时，作为初创企业，荣创的管理成本低、对毛利润要求也少于竞争对手，叠加强大的工程建设管理能力，使产品售价仅比企业自建贵约3%。

② 低碳/零碳园区

“十四五”期间绿色生态建设目标及完成情况

受经济环境压力影响，“十四五”能耗及碳排放目标大概率难以完成。但是，10月23日通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中，要求碳达峰目标如期实现。产业园是我国碳排放的第二大场景。《建议》中唯一一次提及产业园的地方就是要求建设零碳园区。

鉴于当前任务进度与目标之间的差距，“十五五”期间，降低碳排放大概率将会加速推进。低碳/零碳园区的建设目标将会更多的下达给地方国资背景的产业园区。

此外，当前碳排放权仅在化工、建材、电力等高碳行业施行。“十五五”期间若拓宽实施领域，能够帮助入驻企业降低碳排放，或者能够低价购买到碳排放权的园区项目将会具备更强的市场竞争力。

绿色低碳是未来发展的大趋势。产业园开发运营商可以从零碳园区代建（尤其是能源基础设施和能源数字化管理）、能源供应与综合服务（如：绿色能源差价、能源服务等）、碳资产管理（如：碳咨询与金融服务、碳权交易等）、循环经济（如：工业废水废气分类收集和资源化利用等）、能源数据服务（如：园区能源数据分析与咨询服务）等多个领域开拓新业务，带来新的发展机遇。

③ 企业科技服务

中国经济发展需求，以及应对国际新环境的要求，国家对企业的扶持方向已经明显转向高技术领域，尤其是具备硬科技、卡脖子、国产替代特点的企业。科技创新与产业创新深度融合将是“十五五”的重点任务之一。

市场层面，2025年全国技术服务合同成交额大概率将会超过7万亿元。过去9年，技术服务市场均保持两位数增长，是同时具备大规模、高增长特点的巨量市场。

此外，我国每年培养的理工类研究生毕业人数已经超过60万，“工程师红利”尚未完全释放，为技术服务市场的爆发奠定人才基础。

园区在其中既可以充当服务生，也可以作为对接人。但是，鉴于上海零号湾、西虹桥北斗产业基地等项目的经验，做好技术服务，团队需要有强大的学科背景，有能力理解企业服务要求，并将其转化为技术路径和指标要求，再去直接服务或对接外部服务商，才能更好落地。

④ 园区业务出海

不论是企业自身业务发展需要，还是降低当前国际贸易的政策风险，中企出海已经是越来越清晰的大趋势。同时，“企业出海”出现了两个新的特点：一、中小企业也在寻求出海机会；二、企业出海方式正在从当地并购为主，转向当地投资建厂为主。这两个新的信号表明，产业园拓展海外业务正当时。

产业园开发运营商可以通过轻资产赋能、重资产共建、“抱团出海”等方式向全球产业生态构建与服务者方向转变。其中，企业服务能力的重要性强于载体建设和运营能力。中小企业更需要服务，尤其是在陌生的国家、陌生的市场。园区项目需要重点围绕“人”“财”“物”，帮助企业铺路、排雷。例如：帮助制造业企业招募和培训当地产业工人，找到可靠的资金进出路径，梳理当地政策法规，摸清本地文化与潜规则，设立海外共享仓、筛选可靠的物流供应商等。

泰湖工业园

以湖州产业集团在泰国春武里府帕那尼空县投资建设的泰湖工业园为例，项目规划面积约1243.2亩，目标打造绿色低碳、一站式服务的产业集聚园区。园区为入驻的中小企业提供厂房定制代建、光伏储能、翻译、商务顾问、政策申请等全链条服务，为中小企业开辟海外发展新路径。

·企业层面重点关注点：

城投园区开发商需要从执行人向平台服务商转型

当前，政府对产业园的要求已经从“造城”转向“育产”。伴随新能源、人工智能等新兴技术的迅猛发展，这一进程必然进一步加速。在此背景下，具有城投背景的园区开发商，因其与当地政府天然存在的紧密纽带关系，在精准理解和落实政府对产业规划、政策配套、科技创新等多维度的复杂需求上，拥有得天独厚的优势。因此，城投系开发商应积极转型成为园区内企业与政府部门之间最坚实、最高效的桥梁。通过提升政企之间的链接与协同效率，最终演变为产业平台服务商。

·企业层面重点关注点：

央企园区开发商需要加速融入和赋能母集团主业

国资委要求中央企业聚焦主责主业，回归核心业务领域，严格控制非主业投资，防止盲目多元、重复建设，推动资源向主责主业集中。对于央企背景的园区开发商，核心在于如何融入并赋能母集团主业。产业园天然具备平台属性，能够触及更广的产业领域，在母集团闲置/低效资产盘活与价值提升、产业功能支撑与专业平台保障、母集团产业生态构建与协同、创新孵化与成果转化等方面都能发挥重要作用。关键在于母集团对园区业务的定位，以及相应的机制体制创新和资源倾斜度。

·民营园区开发商：

必须从开发商向服务商转型，并且开辟新的深度服务领域

相对而言，民营园区开发商的生存难度更高。既没有可以依靠的母集团，有没有能力嫁接和导入政府资源。重资产开发风险增加，民营园区不得不更加倚重轻资产服务，但是，伴随市场上地方国资背景的园区项目占比越来越高，民营园区面对政府的议价能力非常有限。“十五五”期间，园区服务市场的竞争将会更加激烈，传统园区业务已难以支撑企业发展。民营园区开发商必须开辟新的深度服务领域。这类服务需要围绕企业最为关注的资金、人才、技术等领域，注重服务门槛和成功率，才有可能真正成为新的业务增长点。

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结   语

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“十五五”期间，全国产业园区市场大概率仍将面临供大于求局面。但是，伴随外部环境的逐步改善，新技术应用的不断落地，市场需求将逐步提升，市场也将逐渐修复。行业严冬，信心更显重要。我们相信，黑暗总会过去，胜利往往在于再坚持一下的努力之中。让我们一起做穿越周期的强者。