2025上海核心区二手房市场年度洞察报告

六大板块真实表现

? 徐汇区三大梯队

第一梯队｜徐家汇（硬通货区）

• 成交均价：90,000-140,000元/㎡

• 年度涨跌：品质次新房+1.2%，老旧小区-3.5%

• 成交热点：总价1200-1800万三房，占比45%

• 学区溢价：汇师学区房源溢价15-22%

第二梯队｜建国西路（藏品区）

• 年度成交：仅32套老洋房/历史建筑

• 溢价现象：稀缺房源成交溢价达28-42%

• 买家特征：资产配置型，平均决策周期11个月

第三梯队｜大木桥/斜土路（性价比区）

• 价格分化：

• 次新房（10年内）：85,000-105,000元/㎡（跌幅2-4%）

• 老公房（20年+）：68,000-85,000元/㎡（跌幅8-12%）

• 主力客群：800-1200万预算的首次改善家庭

? 黄浦区两极世界

打浦桥｜成熟改善区

• 年度成交量：327套

• 价格区间：94,000-135,000元/㎡

• 成交结构：

• 800-1200万：51%

• 1200-1800万：32%

• 1800万+：17%

• 标杆项目：淡水湾花园150㎡户型，成交周期45天

  

淮海中路｜顶豪收藏区

• 年度成交量：仅38套

• 单价区间：180,000-280,000元/㎡

• 成交特点：

• 翠湖天地系列成交7套，平均总价4,200万

• 老洋房成交3套，平均溢价率37%

• 90%房源挂牌超6个月

市场结构深度透视

买家画像分析

价格支撑力排名

1. 学区资源（权重32%）→ 溢价率15-25%

2. 产品品质（权重26%）→ 10年内次新房最抗跌

3. 地段能级（权重21%）→ 淮海中路/徐家汇核心区

4. 社区环境（权重14%）→ 优质物业溢价5-10%

5. 交通便利（权重7%）→ 地铁500米内基础价值

板块差异：

• 徐家汇：月均成交32套，波动率<15%（最稳定）

• 斜土路：月均成交28套，波动率35%（最敏感）

• 淮海中路：月均3.2套，完全脱离大盘节奏

2026年趋势预判

价格走势矩阵

三个关键信号

1. 政策窗口：限购优化可能释放30%改善需求

2. 价格底部：斜土路老公房已接近成本线

3. 价值重估：非学区老破小面临价值稀释

刚需上车组（预算500-800万）

✅ 主攻区域：斜土路地铁口老公房
✅ 最佳时机：2026年一季度前
✅ 避坑指南：避开无电梯顶楼、非主流户型
✅ 谈判策略：瞄准挂牌180天以上房源，砍价10-12%

改善换房组（预算800-2000万）

✅ 最优选择：徐家汇/打浦桥10年内次新房
✅ 户型重点：120-150㎡正规三房两卫
✅ 置换节奏：先卖后买，利用当前议价优势
✅ 学区考量：一梯队学区溢价仍在，但政策敏感

资产配置组（预算2000万+）

✅ 唯一标的：淮海中路/建国西路稀缺资产
✅ 持有心态：5年起，非短期炒作
✅ 风险提示：流动性差，税费成本高
✅ 时机把握：等待优质稀缺房源释放

一个残酷真相

2025年市场告诉我们：

“在上海核心区，差的房子正在变成消费品（持续贬值），
好的房子正在变成收藏品（稳步增值）。”

三个必须记住的数据

1. 20%的房源占据了80%的关注度（马太效应加剧）

2. 学区属性对价格的支撑力上升了5个百分点

3. 房龄超过25年的老公房，年均折旧率从2%升至3.5%

对于大多数买家：
现在是近三年最好的买入窗口，
但必须是“核心区的优质资产”。

对于少数卖家：
如果你持有的是“非核心非优质”资产，
2026年可能是最后的出货机会。

声明：

数据核验：基于2025年254,115套真实网签数据
报告价值：为决策提供量化依据，避免情绪化判断
适用期限：2026年一季度决策参考