成功案例 | 临海市A房地产开发公司被诉逾期办证赔偿责任纠纷案

黄某（化名）与临海市A房地产开发公司（以下简称“A公司”）签订《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定黄某向A公司购买其开发的位于临海市某商品房。合同第十六条就案涉房屋产权登记进行了约定，A公司承诺于2018年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给黄某；如A公司不能在约定期限内交付权属证书，黄某可选择不退房，A公司自约定日起至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向黄某支付已交付房价款万分之零点四的违约金等。合同签订后，黄某按约定的付款方式支付了全部购房款，A公司也已于约定期间内取得了整体房屋权属证书，俗称大证。A公司于2018年3月24日向黄某收取产权证工本费和其他费用并出具了统一收款收据。在为黄某办理个人房屋权属证书时，因其系购买的二套房，导致其房屋契税缴纳数额不足而无法办理相关业务。后黄某于2019年7月30日补缴齐其房屋契税，但其出具的授权委托书已过期，直至2021年11月，黄某重新出具授权委托书，2021年11月30日A公司才完成办理黄某的不动产权证书，俗称小证。黄某认为A公司逾期办理其不动产权证书，故诉至法院要求其承担违约责任。

在审理过程中，黄某变更了部分诉讼请求，将逾期办证的起算点调整至2019年7月31日，即从黄某补缴了税费之次日开始计算。

接受委托后，本所律师向法院申请调查令，并至临海市档案馆调取相关办证材料，发现A公司已于2018年4月份取得了初始登记权属证书，黄某于2019年7月30日缴清契税，最终签署的授权委托书日期为2021年10月24日，经过全面的事实梳理和法律研究，最终按以下思路提出抗辩展开代理工作。

一、案涉合同约定清晰，不存在歧义及引人误解表述，系双方真实意思表示，于法不悖，应属有效合同。被告按照合同约定已按时履行合同义务，不存在违约行为。

原被告双方签订的《商品房预售合同》第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。”

首先需要说明合同进行上述如此约定的原因。根据商品房交易流程，房地产开发项目公司应当在房屋建设完毕以后，取得权利人为公司的初始权属登记证书，也就是交易习惯中所称的大证。大证系房屋买受人将房屋权利人变更到自己名下的必要材料，且取得大证的时间属于项目公司交付房屋的附随义务，主要受项目公司房屋建设进度、验收进度、提交办证材料等履约行为影响，故会在合同中约定取得时间。而办理房屋转移登记，将房屋权利人由项目公司变更为买受人/业主，也就是取得交易习惯中所称的小证，非必要由项目公司办理，买受人可选择自行办理或委托出卖人办理。即使双方约定委托办理，出卖人也不额外收取任何代理费用，且取得小证的也需要买受人充分的配合，比如按时足额缴纳房屋税费、及时出具授权委托书等，故双方也不会额外在合同中对出卖人的取得小证的时间进行约束。

（一）根据前述合同条款，合同中明确约定了2018年6月30日前被告应当申请“前款规定”的土地、房屋权属证书，前款也明确指代商品房所有权初始登记证书，合同约定清晰，无歧义表述。根据被告提交的《不动产权证存根》显示，被告已于2018年4月份取得了初始登记权属证书，被告的履约行为符合合同约定，原告主张被告违约无合同依据。

（二）《商品房预售合同》第十六条不属于无效的格式条款。第一，原告并未举证该合同系格式合同，不能说明本条款系为了重复使用设立的条款。第二，本条款系增设我方义务，未免除我方责任，即使为格式条款也不属于无效情形。第三，若该合同条款无效，则原告的主张更无合同依据。

（三）双方在《补充协议》第九条第10款仅对出卖人的免责条款进行明确，并未对出卖人的取得小证的时间进行补充约定。

综上，案涉合同约定符合实践操作及交易习惯，约定清晰，不存在歧义及引人误解表述，系双方真实意思表示，于法不悖，应属有效合同。被告已按照合同约定按时履行合同义务，不存在违约行为，原告的主张无合同依据。

二、即使本案存在一定拖延办理转移登记情形，也系原告未及时缴纳房屋税费、未及时出具授权委托书导致，不应由被告承担责任。

根据《补充协议》第十条约定，“按规定应由买受人缴纳的税、费（包括合同印花税、契税等），由买受人在办理相关手续时按规定缴交或按约定由买受人向出卖人或出卖人聘请的物管公司缴纳。预售商品房开发建设过程中，出卖人代政府收取的税费项目及职能部门收取的相关费用，收费标准调整时，按实际发生额进行调整，如有增加项目，按政府有关文件规定执行。”

由于原告系购买第二套房屋，其2018年3月根据政府部门要求缴纳的税费不足，被告工作人员在办理房屋转移登记时被政府部门退回。此后，被告多次催促原告补充缴纳税费，但被原告一直拖延缴纳。根据被告提供的证据显示，原告于2019年7月30日才足额缴纳所有税费，此前房屋并不存在办理转移登记的条件。

由于原告方缴纳税费时间拖延过久，导致政府职能部门发生变更、原告方原先出具的授权委托书等授权材料也已过期，在被告工作人员再次办理房屋转移登记时，再次被政府部门退回。此后，被告多次催促原告签署新的授权委托书，原告延迟至2021年10月24日才签署新的授权委托书。此时，被告才有权代理原告并及时办理房屋转移登记，于2021年11月取得了登记证书。

综上，若原告积极配合，及时缴纳税费、提供可用授权，本案房屋转移登记是可以及时办理完成的。根据《补充协议》第九条第10款约定，“因买受人原因导致出卖人无法按《商品房买卖合同》第十六条约定时间取得土地、房屋权属证书并交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”。虽然双方未在《商品房买卖合同》第十六条中约定取得转移登记权属证书的时间，但根据《补充协议》第九条第10款约定的免责情形及责任分配的基本法理，即使本案存在一定拖延办理转移登记情形，也系原告未及时缴纳房屋税费、未及时出具授权委托书导致，不应由被告承担责任。

法院裁判认为，黄某作为商品房买受人委托出卖人即A公司代为办理案涉商品房的转移登记，并交付权属证书，为此，A公司到房产部门办理案涉商品房转移登记时就需要提交由黄某出具的授权委托书，即黄某负有积极出具授权委托书的义务，根据本院从临海市自然资源与规划局调取的案涉商品房权属登记材料中的授权委托书可知，该授权委托书系黄某于2021年10 月24 日出具，A公司收到黄某出具的上述授权委托书后去办理案涉商品房的转移登记确需一定时间，后A公司于2021 年11 月30 日办理转移登记尚属合理范畴。黄某虽然辩称其是在2021 年10 月24 日前几天才接到A公司的要求重新出具授权委托书，但其对此并未提交证据予以证实；此外，黄某作为《浙江省商品房买卖合同》的合同相对方，其于2019 年7月30 日补交房产税费时就理应知晓案涉商品房已经逾期办理转移登记，但之后至2021 年11 月30 日止超过两年多的逾期办证期间内，黄某作为案涉商品房所有权人理应及时就案涉商品房尚未转移登记的事实向受托人A公司进行询问以了解情况，经反馈后可依据情况采取补救措施或在A公司无法完成受托事项后直接自行办理案涉商品房转移登记，但本案中未有证据显示黄某曾经有向A公司催促其办理案涉商品房的转移登记或在A公司无法完成受托事项后有去自行办理案涉商品房转移登记，对逾期办证的扩大损失负有责任。综上，上述期间的逾期办证的责任不可归责于A公司，黄某要求A公司承担逾期办证的违约责任缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。

驳回原告全部诉讼请求。