一、市场概述
2025年第三季度，北京甲级办公楼市场呈现底部企稳迹象，需求逐步复苏。平均租金下降至228.5元/平方米/月，环比下降2.0%，降幅略有加速，反映业主继续采取“以价换量”策略维持入住率。空置率环比下降0.6个百分点至17.8%，净吸纳量达到75,597平方米，连续两个季度增长，表明租赁需求稳步反弹。租户需求呈现三大特点：1. 位置偏好核心区域优质物业，追求“质优 flight to quality”策略；2. 科技、金融和高阶专业服务行业需求持续扩张；3. 企业租赁决策更趋理性，成本控制成为核心考量。
二、供需分析
供应端：本季度无新项目入市，市场从“增量扩张”转向“存量优化”，未来竞争聚焦现有项目去化、运营提升和租户结构调整。核心区域如CBD的地标建筑通过硬件升级和绿色认证（如LEED）吸引优质租户。
需求端：西部子市场表现突出，OGV、BFS和ZGC子市场成为焦点。例如，北京加油网络科技有限公司在OGV子市场租赁15,000平方米作为新总部；中国出口信用保险公司在BFS子市场扩租6,670平方米；ZGC子市场空置率低至11.08%，吸引天府清源控股和北京极佳视觉技术等企业入驻。这些集中流入增强了西部子市场对高科技企业的吸引力。
三、租金趋势
整体租金水平仍处于下行周期，全市平均租金环比下降2.0%。但部分子市场降幅收窄，显示企稳迹象：1. OGV子市场租金降幅从近5%收窄至1.6%，受益于企业从乙级向甲级办公楼的升级需求；2. ZGC子市场租金仅环比下降0.3%，韧性较强，源于科技企业扩张需求支撑。业主通过降低租金和激励措施维持竞争力，但“以价换量”策略仍是主流。
四、市场展望
短期预测：核心商务区如BFS和CBD租金预计继续下降，低成本将提升区域吸引力，推动空置率逐步下降和租赁需求复苏。净吸纳量保持增长趋势，业主将通过提升运营效率、优化空间和投资绿色智能设施增强竞争力。
租户策略：企业将继续聚焦“降本增效”，利用租金调整窗口获取性价比高的办公资源。这种双向互动将维持市场活跃度，促进供需逐步平衡。
供应影响：2025年第四季度预计有一个新项目入市（海淀区裕福商务中心，约53,000平方米）；2026年将迎来供应高峰，约757,000平方米新项目入市，可能对部分子市场空置率造成压力。
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2025年第三季度，北京甲级办公楼市场呈现底部企稳迹象，需求逐步复苏。平均租金下降至228.5元/平方米/月，环比下降2.0%，降幅略有加速，反映业主继续采取“以价换量”策略维持入住率。空置率环比下降0.6个百分点至17.8%，净吸纳量达到75,597平方米，连续两个季度增长，表明租赁需求稳步反弹。租户需求呈现三大特点：1. 位置偏好核心区域优质物业，追求“质优 flight to quality”策略；2. 科技、金融和高阶专业服务行业需求持续扩张；3. 企业租赁决策更趋理性，成本控制成为核心考量。
二、供需分析
供应端：本季度无新项目入市，市场从“增量扩张”转向“存量优化”，未来竞争聚焦现有项目去化、运营提升和租户结构调整。核心区域如CBD的地标建筑通过硬件升级和绿色认证（如LEED）吸引优质租户。
需求端：西部子市场表现突出，OGV、BFS和ZGC子市场成为焦点。例如，北京加油网络科技有限公司在OGV子市场租赁15,000平方米作为新总部；中国出口信用保险公司在BFS子市场扩租6,670平方米；ZGC子市场空置率低至11.08%，吸引天府清源控股和北京极佳视觉技术等企业入驻。这些集中流入增强了西部子市场对高科技企业的吸引力。
三、租金趋势
整体租金水平仍处于下行周期，全市平均租金环比下降2.0%。但部分子市场降幅收窄，显示企稳迹象：1. OGV子市场租金降幅从近5%收窄至1.6%，受益于企业从乙级向甲级办公楼的升级需求；2. ZGC子市场租金仅环比下降0.3%，韧性较强，源于科技企业扩张需求支撑。业主通过降低租金和激励措施维持竞争力，但“以价换量”策略仍是主流。
四、市场展望
短期预测：核心商务区如BFS和CBD租金预计继续下降，低成本将提升区域吸引力，推动空置率逐步下降和租赁需求复苏。净吸纳量保持增长趋势，业主将通过提升运营效率、优化空间和投资绿色智能设施增强竞争力。
租户策略：企业将继续聚焦“降本增效”，利用租金调整窗口获取性价比高的办公资源。这种双向互动将维持市场活跃度，促进供需逐步平衡。
供应影响：2025年第四季度预计有一个新项目入市（海淀区裕福商务中心，约53,000平方米）；2026年将迎来供应高峰，约757,000平方米新项目入市，可能对部分子市场空置率造成压力。
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