从广州首先实施“认房不认贷”、以及降首付政策后，广州的房市终于算有了些起色，据中介反馈看盘量、成交量均明显提升，尤其是新盘。政策还是给了刚需和改善上车的机会，毕竟3成首付、LPR-10%的利率真的不多见，就算接盘也要“买一个自己的家”，下手的时机毕竟不多！
从中指研究院公布的广州7月数据来看，在广州中心区新房均价在4万以上，越秀、天河、海珠新房均价超过9万/平；二手房番禺最低，均价也要2.7万左右了。当然还是有很多低于均价的房子存在，但按照均价来看的话，现在要在中心城区买一套80方的房子，新房就得300万以上，二手也得216万左右，首付按照最低3成，新房要90万首付、二手要65万，加上税费又得至少多5万吧，所以现在年轻人要上车的难度确实不低了，确实是掏空6个钱包，想当年150万左右的房子还是很多的，自己努力还可以够得着，难怪现在那么多年轻人躺平，经济不景气、工作不稳定，可能突然就没有收入了，所以也确实是一种无奈啊！
注：以上数据来源于中指研究院2023年7月份数据
昨天9月11日海珠区上涌果树公园土拍摇号，楼面成交价5.2万了！
所以抛开纯投资因素，只想有一个房子作为安家之所，外围南沙、增城、花都几个区是刚需人群的好选择，新房均价在2万左右，二手基本低于2万，只有中心区的一半或三分之一了， 所以增城、南沙是很多刚需的上车选择。
之前广州主打东进策略，增城靠近黄埔、天河，是东进策略的延伸，就算增城区政府离珠江新城也就60分钟车程，新塘则距离更近，所以是很多刚需人群的首选；而南沙作为广州的国家级新区、广州新核心、粤港澳大湾区的战略性平台，可谓是利好不断，大饼画足，并且离珠江新城也在1小时车程左右，随着大湾区规划的深入实施，广州南拓已经成为重心，这样南沙的发展潜力更加有吸引力了，很多人也会过来南沙置业发展，期待大湾区真正变为现实时，自己的房产、发展机会都可以有更大的变化。
所以回到南沙的问题上，到2022年常住人口统计只有85万左右，面积却有803平方公里，人口比花都、增城差不多少了一半
，说好听些，妥妥的地广人稀，不好听些就是人气不足、没有消费能力、不能提供足够就业。
而南沙在政策优势方面是碾压广州各区，甚至未来真正成为广州的新核心，粤港澳大湾区的中心。但现在南沙需要巨大的财政投入来建设，国家、省市的投入占了很大部分，但南沙也要自己想办法，所以土地财政现在也是必须的，南沙卖地盖房子后2023年的库存量还有193万平，全部消化需要32个月，全市最高。
所以这么高的库存，开发商估计也是想早点套现，但又不能不正当竞争降价啊！所以南沙如果能调整思路，取消指导价允许开发商自主定价，并且发挥南沙地广的优势，暂时放弃短期土地收益，降低土拍价格，把非核心区域把房价控制在1.5万左右，再用便捷的公交连接地铁通勤市区，这样保持未来5年-10年时间成交量保持在15000套左右，5年新卖7.5万套，算50%的入住率，一套平均3口人，置业带来的人口就可新增22万左右，加上产业引进开始见效，到2028年左右应该就能达到130万。
南沙区各年新房成交套数
这样当南沙人口达到150万左右，南沙方案落地、整体消费能力、产业聚集发展都到了相当程度，南沙新核心基本确立，南沙的工资水平、房价都会有相应的提升，当时1.5万的房价也能涨到2-3万、3万的房价也能到4-6万了。
而上周南沙有3宗地挂牌拍卖，分布于万顷沙（1宗）与横沥岛（2宗），总出让面积20.5万方，总建筑面积52.8万方，总起价34.7亿元，已经看到有控制价格的趋势了，其中万顷沙20涌靠近连接深中通道的地块，楼面价上限楼面价2552元/㎡；位于核心区横沥金融岛的另外两块地，上限楼面价15000元/㎡左右。具体内容详见->南沙一口气挂牌3宗宅地！
如果南沙真的有足够的魄力，而且广州市政府也能给与支持，不至于引起其他区的抗议或跟风
，南沙可以走出以土地换人口和时间的路子，这样既能给存量房产去库存、也可以扩大开发区域、同时降低房价吸引大量置业人口，以短期的低房价做大人口规模，后面预期兑现房价也自然会上涨，也是一个不错的方案吧。
上面只是一家之言，如果后面南沙土拍非核心区域真的持续放出低价，那也纯属巧合！
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