股市分析:新城控股浅析!

一直以来都有个问题在想，假如新城只卖房不拿地，消化完手里土储，收摊不干纯当收租公，还能剩下点什么，市场会给与多少估值，所以接下来，就好好把这个问题捋一下。

假设1：存货清仓，不拿地

假设2：保交楼，卖房保本不赚钱

假设3：吾悦利润自循环，保证接下来60个在建吾悦的完工开业

假设4：目前有息负债及无息负债有序降低，最终低于700亿的规模

假设5：无分红，确保现金流安全

假设1推算：

根据前2期讲的新城真实土储，这里简化凑整一下相关数据，以便看起来更加舒服：

在建面积5000万，其中已售待交房3000万，在建吾悦600万，在建待售1400万

未开工土储2300万，其中虚列100万，死货200万，能去化2000万

合计可开发去化3400万。

在不拿地的前提下，5年半的时间消化目前土储，应该不算是个乐观的估计，也别和我杠什么越到后面越难卖，杠就是你对，你自己去做测算就是。

假设2推算：

新城上半年住开毛利率为12%，按照8000的均价，基本上这个毛利率能覆盖期间费用，因为不赚钱，也不存在什么所得税，土增税啥的，至于流转税也包含在成本里了，直接上图：

假设3推算：

目前还有60家吾悦在建，从纯现金支出建安成本5个亿来测算，需要300亿，预计2年后能全部完工，仅看到25年止，也有124亿的利润能支持自身建设，缺口部分只是时间问题，并不是总量，况且今年下半年即将开业的十几家也基本都完工了，不需要那么大的投入。

假设4推算：

有息负债部分：

中报披露有息负债666亿，表外负债57亿，合计723亿。假设2里面的去化后土储现金回流680亿，基本能把杠杆卸完

无息负债部分：

1、合同负债1580亿+应付账款440亿+应交税金110亿+应付薪酬10亿，合计2140亿

存货1220亿（扣除680亿土储，其对应的是有息负债）+长期投资250亿（权益法计算的参股项目），合计1470亿。

差额670亿。

2、其他应收和其他应付均为400亿，递延所得税资产和递延所得税负债均为70多亿，其他流动资产200亿，其他流动流动负债145亿+长期应付款55亿，也是200亿，完美对冲。

最终剩下什么？

300亿的现金，固定资产50亿，200座重资产吾悦账面价值1500亿（外加部分死货200万方，算个几十亿，不算也没关系），有息无息负债合计700亿，净资产1150亿，归母净资产800亿。

每年吾悦利润60亿，分红率50%可否？