一、执行摘要

本报告基于国家统计局、中指研究院、高盛、光大证券、广开首席产业研究院等权威机构的最新数据与分析，对中国房地产市场未来十年（2026—2035年）的发展趋势进行系统性研判，并提出战略规划建议。

核心判断

1. 市场已进入深度调整的筑底阶段。
   2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，房地产开发投资降至8.28万亿元，但销售、投资和新开工的同比降幅均较2024年明显收窄。市场正处于"止跌回稳"的过程中，预计"十五五"中后期有望逐步走出调整阶段。
2. 住房需求总量将缓慢下降但并非断崖式下滑。
   据测算，2025—2035年我国住房需求总量约111.5亿平方米，年均新增住房需求约10.1亿平方米/年。到2035年，住房需求将缓慢下降至8.8亿平方米，其中改善性需求（42.7%）成为最大支撑。
3. 市场将呈现显著的"二八分化"格局。
   20%的核心城市核心区域因人口持续流入和改善需求旺盛，市场韧性较强；80%的低能级城市面临长期去库存压力。一线和二线城市将贡献约70%的全国新增住房需求。
4. "十五五"规划开启房地产发展新模式。
   以"人、房、地、钱"要素联动机制为核心，推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制和现房销售制，构建"市场+保障"双轨体系。
5. 城市更新成为万亿级核心赛道。
   "十五五"期间城市更新至少完成15万亿元投资，平均每年3万亿元。REITs、专项债和市场化融资构成完整的投融资闭环。

关键结论：中国房地产市场正在从"增量开发驱动"向"存量提质运营"转型。未来十年的核心逻辑是——总量缓慢收缩、结构深度分化、品质驱动替代规模驱动、服务收入替代销售收入。房地产正越来越像耐用消费品，房价若能跑赢通胀即属不易，过去"翻倍式"增长难以再现。

二、当前市场形势（2025—2026年）

2.1 市场总体表现

2025年，中国房地产市场整体延续调整态势。国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，房地产开发投资降至8.28万亿元。行业规模继续收缩，但销售、投资和新开工的同比降幅均较2024年明显收窄，一线城市和部分强二线城市仍保持一定的成交活跃度。

2026年是"十五五"规划的开局之年。2025年底召开的中央经济工作会议对2026年房地产的表述为"着力稳定房地产市场"，与2025年的"持续用力推动房地产市场止跌回稳"相比，释放出稳定预期的明确信号。房地产不再承担短期刺激经济的角色，而是被纳入中长期结构转型的框架之中。

2025年房地产市场核心数据

2.2 价格走势与区域分化

2025年1—11月，百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平，主要由优质改善项目入市带动。二手房市场延续"以价换量"态势，百城二手房价格累计下跌7.46%。重点30城二手住宅成交套数同比实现小幅增长。

市场分化态势明显：北京、上海、深圳、杭州等核心城市土拍热度较高，带动一二线城市出让金同比增长4%。改善性需求仍是新房市场的重要支撑——北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好，30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升，其中120—144平方米户型占比超过30%。

2.3 土地市场

各地政府保持"缩量提质"的供地策略。2025年1—11月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，出让金同比下降6%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北京、上海、深圳、杭州等城市土拍热度较高。央国企仍是拿地主力，地方国资托底力度有所减弱。

2026年，北京市率先实施建设用地净减量任务500公顷，引导存量建设用地供应占比达到65%左右，标志着土地供应从增量扩张向存量盘活转变。

2.4 房企融资与债务风险

房地产融资协调机制审批贷款超过6万亿元，涉及已交付和正在建设的住房超过1500万套。"白名单"机制持续推进，按照"应进尽进、应贷尽贷"的要求，将符合条件的房地产项目全部纳入。

但房企存量债务"尾部风险"压力犹存。当前主要上市房企资产负债率仍在75%—80%的高负债水平，每年至少15%—20%的资金用于还本付息。上市房企投资回报率已由正转负，部分房企资产减值损失以倍数方式递增，风险可能从房企逐渐影响至银行金融体系。

三、政策环境与"十五五"规划

3.1 "十五五"规划纲要核心内容

2026年3月13日，"十五五"规划纲要正式发布，其中多次提及房地产相关内容，释放了楼市企稳信号。核心要点包括：

（1）加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。

（2）优化保障性住房供给，完善保障性住房全流程管理，探索配租型和配售型保障性住房有序转换和统筹使用。

（3）因城施策增加改善性住房供给，赋予地方政府更大调控自主权。

（4）完善商品房开发、融资、销售等基础制度，推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，有序推进现房销售。

（5）建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，建立房屋全生命周期安全管理制度。

（6）住房保障向多子女家庭倾斜，深化住房公积金制度改革。

"十五五"房地产政策框架

3.2 房地产发展新模式

房地产发展新模式的"四梁八柱"正在搭建：

第一，建立要素联动新机制。以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。核心是摸清底数——有多少房、有多少人、有多少需求、什么类型的需求、需求在哪里，然后决定住房和土地供应。

第二，改革开发制度。做实房地产开发项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前严禁投资人违规抽挪资金。

第三，改革融资制度。推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制。

第四，改革销售制度。推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管。

3.3 保障性住房体系

"十五五"期间，保障性住房体系将更加精细化。完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系。坚持货币与实物相结合、配租与配售相结合，以需定建、以需定购。

2025年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中重要使用方向就是土地收储和收购存量商品房。收购的商品房优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等。预计"十五五"时期，专项收储债券投放规模约1万亿至1.5万亿元，可拉动商品房去库1亿至1.5亿平方米，约占目前库存总量的16%。

3.4 "好房子"建设战略

"好房子"首次写入政府工作报告，成为构建房地产发展新模式的重要抓手。2025年5月1日，住房城乡建设部实施新的《住宅项目规范》，强调安全、舒适、绿色、智慧的住宅建设目标。

核心标准包括：层高不低于3米；应用绿色建材和智能技术；建立房屋全生命周期安全管理机制。住房城乡建设部从立标准、强科技、抓项目三方面推动"好房子"建设。

在城市更新中一体推进"好房子、好小区、好社区、好城区"四好建设，稳步推进城中村和危旧房改造，持续抓好城镇老旧小区改造。

四、需求分析（2025—2035年）

4.1 人口结构与住房需求

房地产长期看人口。中国正面临人口总量减少和结构变化的深刻影响：

（1）人口总量持续减少。联合国《世界人口展望2024版》预测，到2030年中国总人口约14亿人，较2025年净减少约480万人。适龄购房人群总数可能减少2100万人，占总人口比重从39.2%降至38%。

（2）改善性购房群体扩大。35—64岁改善性购房人口基数提高，"十五五"时期平均每年约6.6亿人，较"十四五"时期年均多增近3000万人，年均占总人口比例从44.3%升至46.3%。

（3）家庭小型化趋势加速。2020年中国平均家庭户规模为2.62人，已跌破"三口之家"数量线。2025年进一步降至约2.42人，接近日本（2.27人）、韩国（2.4人）水平，带动更多独立住房需求。

（4）城镇化进入稳定发展期。到2030年左右城镇化率将达到70%左右，"十五五"时期仍有约2—2.5个百分点的增长空间。2025—2035年新增城镇常住人口约0.8亿人，带来住房需求30亿平方米。

4.2 住房需求总量预测

据泽平宏观测算，2025—2035年我国住房需求总量约111.5亿平方米，年均新增住房需求约10.1亿平方米/年。到2035年，住房需求将缓慢下降至8.8亿平方米。

高盛预测更为审慎：预计2035年中国住房需求为每年10亿平方米（基本情景）或12亿平方米（乐观情景），较2017年峰值水平分别下降40%和30%。一线和二线城市将贡献约70%的全国新增住房需求。

2025—2035年住房需求预测

4.3 需求结构演变

未来十年住房需求结构的三个关键变化：

第一，改善性需求成为最大支撑。消费者从"有房住"转向"住好房"，人均住房面积仍有至少15%的提升空间。与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房建筑面积（超40平方米）仍有提升空间。百强企业中，90—200平方米的首改和改善类产品销售额贡献近七成。

第二，城市更新需求持续上升。到2040年，近8成住房将房龄超过25年，需要更新改造。"十五五"规划提出完成约11.5万个城镇老旧小区改造任务。2025—2035年城市更新带来住房需求约33.8亿平方米，年均约3.1亿平方米。

第三，人口向核心城市群集聚。全国19个城市群以不足四成的土地，聚集了75%的人口和85%的经济总量。未来新增城镇人口超九成将流入这些区域。重点城市群销售份额占全国比例有望升至80%。

五、供给侧分析

5.1 库存现状与去化压力

当前中国住房库存水平处于历史高位。"十四五"时期全国商品房年均待售面积为6.54亿平方米，较"十三五"时期多增16.5%。商品房库销比均值水平为5.5，较"十三五"时期2.9的水平多增92%。

截至2025年6月，全国商品房待售面积为7.6亿平方米，较2020年末净增2.6亿平方米，累计增加52%。商品房库销比为7.7，较2020年末2.3的水平净增5.4，大约多增2.5倍。两项指标均处于历史最高水平区间。

库存核心指标

中国城镇户均套数从2004年的0.84套，至2020年的1.02套，到2025年接近1.10套，已接近美日（1.15—1.20）和英德（1.0—1.05）水平。表明基本住房需求已趋于饱和，增量空间有限。

5.2 土地供应策略转型

大规模新增建设用地用于房地产开发的时代已经结束。政策明确"新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发"，转向通过城市更新、存量盘活来"精供优供"。

核心策略包括：

（1）控增量：各地保持"缩量提质"供地策略，2025年300城住宅用地成交建面同比下降15.8%。

（2）优存量：专项债可用于土地收储，优先将存量闲置土地纳入储备计划。

（3）提品质：核心城市优质地块供应增加，房企拿地进一步向核心城市聚焦。

（4）建机制：以人定房、以房定地、以房定钱，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应。

5.3 存量盘活与城市更新

2026年5月，国务院印发《城市更新"十五五"规划》，这是首部国家层面的城市更新五年规划。华创证券测算，"十五五"期间城市更新至少完成15万亿元投资，平均每年3万亿元。

投融资体系明确三大资金来源：

（1）财政支持：中央财政奖励、地方专项债、税费减免。

（2）金融支持：综合开发、银团贷款、项目投资，探索金融支持城镇老旧住房更新和原拆原建。

（3）社会资本：REITs、资产证券化产品、公司债券等。

运作模式发生质变：从"拆改留"到"留改拆+长期运营"。REITs+专项债+市场化融资的投融资闭环完全打通，"15万亿订单+REITs退出+专项债托底+存量运营转型"构成资本市场最强确定性主线之一。

六、市场结构与区域分化

6.1 城市能级分化

未来十年，不同城市、不同地段、不同产品之间的价值分化将极其剧烈。市场将呈现显著的"二八分化"格局：

6.2 核心城市群集聚效应

人口和资源进一步向核心城市群集聚是确定性趋势。长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝双城经济圈等重点城市群的销售份额占全国比例有望升至80%。

大城市人口集聚仍有增长空间。目前中国一线城市人口密度普遍在每平方公里几千人水平，而欧日韩等发达经济体大城市人口密度均在万人以上。伴随新质生产力和战略性新兴产业发展，产业和人口在大城市的进一步聚焦是必然趋势。

6.3 存量房市场崛起

随着房地产市场进入存量时代，重点城市二手房成交占比持续提升。一线城市二手房市场交易通常为新房市场交易量的1.5—2倍。

高盛预计，到2035年二级市场销售将超过新房销售，占全部交易的66%左右。这将推动物业管理、经纪服务、装修翻新等服务需求的爆发式增长。参考美国市场，2025年美国成屋销售与新屋销售比例接近6:1，中国二手房市场交易比例仍有较大提升空间。

七、未来十年展望（2026—2035年）

短期

2026—2028

筑底企稳期

中期

2029—2031

结构调整期

长期

2032—2035

新平衡期

7.1 短期（2026—2028）：筑底企稳期

核心特征：政策托底与市场筑底并行，市场分化态势延续。

（1）政策端：更多增量政策加速落地，北上深等城市限制性政策进一步优化。继续通过降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本。

（2）市场端：中性情形下，2026年全国新建商品房销售面积同比降幅较2025年有所收窄。"好城市+好房子"仍具备结构性机会。新开工面积降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于市场库存下降。

（3）价格端：核心城市房价环比止跌，年均涨幅2%—3%；三四线城市房价年均下跌5%—10%，部分回归2015年水平。

（4）供给端：专项债加速落地用于土地收储和收购存量商品房，保障性住房供给扩大。城中村改造货币化安置有效释放市场需求。

7.2 中期（2029—2031）：结构调整期

核心特征：深度分化与模式转型加速，房地产发展新模式基本成型。

（1）制度端：房地产开发项目公司制、融资主办银行制和现房销售制在条件成熟城市全面推行。房地产税试点可能启动。租购并举制度成熟。

（2）市场端：一线城市年均涨幅2%—3%，卫星城以价换量。人口流出城市持续深度调整。二手房交易占比持续提升，存量市场主导格局初步形成。

（3）结构端：改善性需求成为绝对主力，120平方米以上户型占比进一步提升。"好房子"标准全面落地，绿色智慧住宅成为主流。

（4）企业端：行业集中度持续提升，领先开发商市场份额回升。小型开发商面临流动性危机，行业整合加速。高盛预计到2035年前10大开发商市场份额将达50%。

7.3 长期（2032—2035）：新平衡期

核心特征：新平衡与金融属性弱化，房地产回归居住本质。

（1）总量端：住房需求稳定在年均8.8亿平方米左右，较峰值下降约40%。一级市场满足约40%的新增住房需求（2024年为55%），其余由二级市场和公共供应满足。

（2）价格端：核心区年均涨幅2%—5%，低能级城市长期阴跌，空置率达25%。土地财政转型完成，系统性风险得到有效防范。

（3）结构端：二手房交易占比超过新房，占全部交易的66%。物业管理、租赁、装修翻新等服务收入大幅超过新房销售收入。

（4）属性端：房地产金融属性系统性弱化，"房住不炒"长效机制完全确立。房地产越来越像耐用消费品，房价跑赢通胀即属不易，"翻倍式"增长难以再现。保障性住房体系基本覆盖中低收入群体，商品房市场主要服务于改善型需求。

未来十年分阶段展望总表

八、战略规划与投资机遇

8.1 城市更新万亿级赛道

城市更新是"十五五"乃至未来十年最大的确定性投资赛道。华创证券测算，"十五五"期间城市更新至少完成15万亿元投资，平均每年3万亿元。

投资方向：

（1）城中村和危旧房改造：预计"十五五"时期每年150万—200万套，按平均50平方米/套计算，拉动住房总需求3.75亿—5亿平方米。

（2）老旧小区改造："十五五"规划提出完成约11.5万个城镇老旧小区改造任务。

（3）低效产业园区转型升级：推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇转型升级。

（4）消费基础设施改造升级：商业设施更新改造，提升消费体验。

（5）地下管网更新：城市基础设施更新，包括供水、排水、燃气、供热等管网。

受益主体：具备城市更新综合服务能力的建筑央国企（中国建筑、中国交建、中国中铁、中国铁建等），区域城市更新资源较强的地方建企（上海建工、隧道股份等），以及地下管网检测修复、建筑节能、装饰装修及智慧城市相关企业。

8.2 商业不动产REITs

2026年被视为中国商业不动产REITs发展元年。首批4单商业不动产REITs已登陆上交所，合计发行203亿元。证监会2025年底发布通知支持REITs市场高质量发展。

REITs市场数据：

重点关注四大类底层资产：

（1）奥特莱斯：头部连锁运营商和一二线城市运营成熟的奥莱资产，客流稳定、租金年增速较高。

（2）核心城市甲级写字楼：北京、上海、深圳核心商圈物业，租户以大型企业为主，抗周期能力强。

（3）区域标杆购物中心：具备商圈稀缺性、高品牌壁垒，存量更新增值空间大。

（4）城市区域型综合商业：稳定本地消费客流，波动低于高端商业，适合稳健型资金配置。

8.3 物业管理与存量运营

随着二手房交易占比持续提升，物业管理、经纪服务和装修翻新需求将爆发式增长。高盛预计到2035年，二级市场销售将占全部交易的66%，推动服务收入大幅超过新房销售收入。

高盛分析指出，物业管理公司的利润率正在扩张，随着从建设转向经常性服务费，预计到2035年自由现金流收益率达15%，股息收益率升至13%—15%。装修翻新需求到2035年将接近翻倍，相关建材和五金企业收入有望翻倍。

投资机会：

（1）物业管理：大型物业管理公司，受益于存量房管理规模扩大和"物业服务+生活服务"模式延伸至养老、托幼、家政、健康等领域。

（2）经纪服务：头部房产经纪平台，受益于二手房交易占比提升。

（3）装修翻新：防水材料、石膏板、五金配件等企业，受益于存量房翻新需求翻倍增长。

（4）城市REITs：中国REITs指数2024年跑赢传统房地产股票12%，受益于商场、办公楼和工业空间的重新定位。

8.4 "好房子"产业链

"好房子"建设是产业转型发展的新赛道。从产品标准、研发、迭代的全周期出发，通过新产品、新材料、新工艺、新一代信息技术和智能建造技术的不断应用，打造性能、质量和体验更优的"好房子"。

产业链机遇：

（1）绿色建材：绿色建筑标准提升带来的新型建材需求。

（2）智能家居：智慧住宅相关的IoT设备、智能安防、智能家居系统。

（3）装配式建筑：工厂化预制、装配式建造技术需求增长。

（4）建筑节能：建筑节能改造和新能源一体化应用。

（5）3D打印与智能建造：新一代信息技术在建筑领域的应用。

8.5 保障性住房体系

"十五五"期间保障性住房体系将更加普惠和精细化。投资机遇包括：

（1）保障房代建：政府收购存量商品房转为保障性住房，需要专业代建和运营管理服务。

（2）配售型保障房：新的住房保障品种，满足工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

（3）保障性租赁住房：面向新市民、青年人的租赁住房，运营管理服务需求大。

（4）住房公积金改革：灵活就业人员参加住房公积金制度，拓展资金来源。

九、风险评估

9.1 人口结构风险

中国25—35岁刚需购房主力人群已进入长期下行通道，叠加城镇化放缓和人均住房面积接近天花板。到2030年适龄购房人群总数可能减少2100万人。人口结构拐点下的需求断层是未来十年最大变量，政策难以对冲此慢变量。

9.2 房企债务风险

房企存量债务"尾部风险"压力犹存。当前上市房企资产负债率仍在75%—80%的高位，投资回报率由正转负，资产减值损失以倍数方式递增。风险可能从房企逐渐影响至银行金融体系。

个人住房贷款违约风险同样值得关注。参考全球主要房地产市场历史，当存量房价累计跌幅接近或超过50%后，个人住房违约风险可能集中爆发，从爆发到回归安全水平可能需要消耗10—15年时间。

9.3 政策执行风险

房地产发展新模式的制度重构涉及土地、金融、财税、治理体系等深层次改革，落地难度大。"先立后破"原则下，各项制度在条件成熟的城市先行试点，推广节奏可能慢于预期。

城市更新15万亿投资目标的资金落实存在不确定性。"钱从哪里来"是关键问题，需要财政、金融和社会资本三方面协同到位。

9.4 区域分化风险

80%的低能级城市面临长期去库存压力，部分城市可能出现"有房无市"的流动性枯竭。人口流出持续，市场深度调整，空置率可能达25%。这些城市的房产价值面临长期下行风险。

9.5 外部环境风险

宏观经济增速放缓、居民收入增长不及预期、国际贸易环境变化等因素都可能影响住房需求释放节奏。高盛警告，若无大规模财政干预，房价可能再跌20%—25%。

主要风险矩阵

十、结论与建议

10.1 核心结论

1. 中国房地产市场正在经历从"增量开发驱动"向"存量提质运营"的根本性转型。未来十年的核心逻辑是：总量缓慢收缩、结构深度分化、品质驱动替代规模驱动、服务收入替代销售收入。
2. 住房需求不会断崖式下滑。2025—2035年年均新增住房需求约10.1亿平方米，到2035年降至8.8亿平方米。改善性需求（42.7%）和更新需求（30.3%）成为主要支撑。
3. "十五五"是房地产市场的筑底企稳期。随着新供求关系逐步建立，市场有望在"十五五"中后期逐步走出调整阶段，进入新平衡状态。
4. 城市更新是未来十年最大的确定性投资赛道。"十五五"期间15万亿元投资规模，REITs退出通道打通，构成完整的投融资闭环。
5. "好城市+好房子"是穿越周期的结构性机会。一线和二线城市贡献约70%的新增住房需求，安全舒适绿色智慧的"好房子"满足居民从"有房住"到"住好房"的需求升级。

10.2 战略建议

对投资者

（1）避免过度暴露于新房开发链条。传统依赖新房销售的开发企业面临持续规模收缩，高盛预计到2035年前10大开发商市场份额达50%，但即便巨头也面临存量市场萎缩的挑战。

（2）超配物业服务与存量运营。物业管理公司提供12%—15%自由现金流收益率，到2035年股息收益率升至13%—15%。受益于二手房交易占比提升和"物业服务+生活服务"模式延伸。

（3）布局城市更新与REITs。关注核心城市、优质区位、强运营能力的资产。产权类REITs较国债息差已达3.2%，处于历史81%的高位水平，配置价值显著。

（4）关注"好房子"产业链。绿色建材、智能家居、装配式建筑、建筑节能等领域受益于"好房子"标准全面落地和城市更新带来的翻新需求。

对购房者

（1）年轻首次购房者：不必焦虑"上车"，而要关注"适配"。房贷月供不超过家庭收入40%。选择人口净流入、产业扎实的核心城市或都市圈。关注政府收储转化后的保障性租赁住房或配售型保障房。

（2）改善型购房者：重点关注"好房子"标准——层高不低于3米、绿色建材、智能技术应用。选择核心城市优质地段的改善型产品。

（3）谨慎观望者：放弃"抄底思维"，建立"使用思维"。重点关注租金回报率，能否达到2.5%或3%以上（接近低风险利率水平），否则持有现金或配置其他流动性资产可能更明智。

对企业

（1）开发商：从"拼规模"转向"拼产品力、拼运营力"。城市更新、存量资产运营、代建等领域成为新增长场景。加速向"高品质、低风险、可持续"的发展新模式转型。

（2）建筑企业：把握城市更新15万亿订单机遇。关注老旧小区、城中村、地下管网、完整社区、老旧街区厂区改造等多类工程，培育综合承接能力。

（3）物业企业：扩大服务覆盖面，向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索"物业服务+生活服务"模式。

（4）金融机构：创新城市更新融资产品。大体量、长周期运营项目依托REITs对接资本市场，中小体量项目采用结构化融资。探索金融支持城镇老旧住房更新和原拆原建的有效举措。

10.3 展望

中国房地产市场经过五年多的深度调整，正处于新旧模式转换的关键期和攻坚期。"十五五"时期很可能成为房地产市场在新供求关系下的稳定期。随着房地产发展新模式的建立完善，房地产高质量发展和更高水平住有所居将迈出更为坚实的步伐。

从实现"住有所居"到"住有宜居""住有优居"，不仅带动材料、装修等上下游产业链的协同发展，更将催生智能家居、社区服务、数字生活等新型智能经济消费场景，打造未来人居建设与服务"新范式"。

最终判断：中国房地产市场的未来十年，不是崩溃，也不是回到过去的高增长，而是在新平衡中找到高质量发展的路径。总量缓慢收缩、结构深度分化、品质驱动升级、服务替代销售——这四个趋势将定义中国房地产的下一个十年。

附录：数据来源与说明

数据来源

• 国家统计局——全国商品房销售面积、房地产开发投资等宏观数据
• 中指研究院——《中国房地产市场2025总结&2026展望》报告
• 高盛——中国房地产行业未来十年展望分析报告
• 光大证券——《人口峭壁》系列房地产周期研究
• 广开首席产业研究院——连平《"十五五"中国房地产市场将怎么走》
• 泽平宏观——中国住房存量报告2026
• 人民日报——推动房地产高质量发展（学习贯彻党的二十届四中全会精神）
• 新华社——"十五五"规划纲要房地产政策解读
• 国务院——《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号）
• 中国政府网——两会房地产政策解读
• 华创证券——城市更新"十五五"规划点评
• 申银万国——2026年公募REITs市场报告
• 封面新闻——汤继强：下一个十年房地产展望

重要说明

1. 本报告基于公开信息和权威机构研究数据编制，仅供研究参考，不构成投资建议。

2. 报告中涉及的预测数据均基于特定假设和模型测算，实际结果可能因宏观环境、政策变化等因素与预测存在偏差。

3. 报告数据截至2026年第二季度，后续政策调整和市场变化可能影响报告结论。

4. 报告中引用的机构观点不代表本报告立场，读者应结合自身情况独立判断。

5. 房地产投资具有较高风险，过往表现不代表未来收益。投资者应充分了解风险，谨慎决策。