2026年上半年住房租赁市场报告|独家研报

2026年是中国住房租赁行业政策框架重塑的关键之年。作为“十五五”规划的开局之年，上半年政策呈现出一条清晰的演进主线——住房保障制度正从“增量建设为主”全面嵌入“去库存、稳楼市、扩内需”的宏观经济框架。从国务院顶层设计到地方配套细则，从公积金制度突破到存量资产盘活，政策工具箱的系统性升级正在重塑行业底层逻辑。

1. 顶层设计转向：存量盘活成为主航道

上半年政策最核心的转向，是住房租赁房源供给逻辑的根本性改变。过去十余年，行业主要依赖新建项目获取房源；而“十五五”期间，新增房源将更多来自城市更新和存量改造。

信息来源：ICCRA统计整理

在此背景下，各地存量盘活实践呈现出“路径清晰、模式多元”的加速态势，一套“收购—改造—运营”的闭环链路正在全国多地依次铺开。

● 上海率先构建了“商办改造、公保并轨、二手房收购”三位一体的存量转保租房实践样本。

● 广州于5月26日启动支持居民“卖旧买新”试点，收购总价300万元以内、建筑面积70平方米以下的二手住宅，优先用于保障性住房、人才公寓。

● 湖南省于5月13日出台“稳楼市10条”，明确支持利用地方政府专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓，同时支持保租房、长租房资产发行REITs产品。

2. 法治化进程加速：从“政策倡导”到“制度约束”

上半年，住房租赁市场的法治化、规范化水平显著提升。成都、新乡等地出台的地方性法规与管理办法，标志着行业监管正在从原则性倡导走向制度性约束。这一轮地方立法呈现出高度共识——房源核验、实名签约、资金监管、从业人员管理等全流程闭环监管体系正在加速构建，行业“劣币驱逐良币”的现象有望得到根本性遏制。

3. 金融支持体系日趋完善：从“单一工具”到“多元矩阵”

上半年，住房租赁领域的金融支持政策实现了系统性升级，形成了从增量资金到存量资产退出的完整闭环。

一季度受春节影响，项目施工和入市节奏放缓；二季度随着大型租赁社区集中开业，新增供给环比增长65.1%。上半年合计新增103,625间，供给呈现两项结构特征：一是保障性租赁住房继续发挥“压舱石”作用；二是供给进一步向人口、产业和轨道交通资源集中的核心城市群聚集。

城市层面，上海上半年累计新增28,962间，显著领先；西安、合肥分别新增14,478间和12,385间。北京二季度集中放量，上半年累计达到8,815间；成都、深圳分别为6,710间和6,085间。八城合计贡献约84.6%的新增房源，区域集中度较高。

从二季度新增结构看，租赁式社区新增32,218间、占49.9%，青年公寓新增29,916间、占46.4%，两者合计占96.3%。这一结构说明，大体量社区承担规模供给和多元化、全龄层需求，青年公寓继续承接高频、刚性的城市就业需求。未来项目竞争将更多体现为分期开放、预租组织、通勤便利度和公共空间兑现能力。

二季度重点16城平均出租率升至91.75%，较一季度提高1.41个百分点；平均坪效则下降0.02元至2.56元/平方米/天。供给增加并未造成整体空置率明显恶化，但市场更多依靠合理定价、渠道投放和毕业季需求实现去化。中指研究院的住宅租金指数也显示，上半年50城平均租金累计下跌0.56%，但跌幅明显收窄，一线城市平均租金转为小幅上涨，市场由普遍下行转向分化修复。

二季度青年公寓平均出租率93.70%，继续位居各产品线首位；租赁式社区出租率90.69%，在大规模新增背景下保持稳定。宿舍型公寓出租率86.58%，适合通过企业客户和定向合作提升稳定性。高端公寓坪效达到8.28元/平方米/天，但出租率仅83.46%，仍呈现“高租金、低去化”的典型特征。

预计三季度毕业季需求仍将支撑去化，但二季度集中入市项目将陆续进入稳定运营期，市场大概率延续“出租率相对稳定、租金温和承压、城市与项目分化”的格局。行业竞争重点将从获取房源，进一步转向精细定价、续租管理、成本控制与资产可持续性。

经营建议

● 建立商圈级供给看板：持续跟踪竞品新增、成交租金、空置天数及渠道转化率。

● 从满租率转向收益质量：同步管理实际收租坪效、优惠折算、获客成本、续租率和平均租期。

● 实行产品线差异化运营：青年公寓重续租，高端公寓拓企业客户，租赁社区分期开放，宿舍型产品强化定向合作。

● 强化资产运营底稿：统一保障属性、开业批次、实际租金、优惠及资本性支出口径，为融资和资产证券化积累可审计数据。