一、本报告概述。
本报告聚焦2026上半年香港住宅及豪宅市场，从全市场、豪宅、商圈与楼盘、买家结构、租金回报及风险信号六个维度展开。核心结论是：市场"量价齐升"但价格仍未回到前高，情绪指标已先一步转弱，是一个仍在修复、却已开始"换挡"的市场。上半年住宅买卖登记超4万宗、总额约3670亿港元，同比增约41%，但整体价格距2021年高点仍差约16%。资金高度集中且分化，越往高端越依赖内地及新移民买力。
二、第一章：全市场——量价齐升，但价格尚未回到前高
上半年买卖合约达40,810宗，同比增约41%，6月单月7,650宗为近12个月最高。官方售价指数连升12个月，CCL自2025年低位回升约19%至161点，但仍低于前高约16%。港岛距前高约20%为四区最深。二手放量明显，前五月登记升至约2.1万宗、同比增约44%。负资产个案从约4万宗高峰降至约1.1万宗，回落约72%。经纪人预期与银行估值两大领先指标已逼近前高却双双回落。
三、第二章：豪宅市场——量价齐升，高端的钱集中在一手
一手资产配置市场成交约3,500宗、同比增超80%，中位呎价约2.4万港元、升约10%。二手豪宅约1,330宗、同比接近翻倍，中位呎价升约12%。结构上"向高端上移"只发生在一手，1亿以上占比从1.6%升至2.8%；二手顶端反而收窄，5,000万以上占比从约5%降至3.5%。上半年1亿以上成交约106宗、近去年两倍，前三月70宗中一手占近七成。政策上1亿以上从价印花税由4.25%升至6.5%，投资移民住宅门槛从5,000万降至3,000万。
四、第三章：商圈与楼盘——一手跟着供应走，二手跟着流动性走
一手集中在新供应带，启德新区约1,130宗居首，黄竹坑约470宗、中位总价约1,830万。二手集中在成熟高端区与枢纽，九龙站成交中位约2,000万、坚尼地城/西营盘约860万。资金明显东移，西沙、土瓜湾、启德净流入最大。单盘方面汇玺以约150宗领跑二手，全盘3,410伙、中位总价约840万。30个可比盘中28个上涨、中位涨幅约13%。
五、第四章：谁在买——一手二手两类买家，越往高端越是内地
二手主力为本地买家，内地及新移民资金主要投向高端一手新盘。内地买家占全港成交约27%，较"撤辣"前的约10%翻倍。2,000万至5,000万一手中约七成为内地背景。第一季内地买家购入约3,882宗、涉资约427亿港元。长线资金支撑明显，单一家族办公室达约3,384家、两年增约25%，高才通累计获批超12万人。
六、第五章：租金与回报——价格跑赢租金，回报被压薄
租金稳中有升，平均实用呎租两年从约39升至约45港元，但房价自2025年3月低位涨约19%，跑赢租金，回报被压薄。豪宅板块毛回报落在2.3%–3.4%之间，多数贴近或低于约3.25%的资金成本线，中半山垫底。核心豪宅多为负现金流保值品种，仅新区中小户尚能靠租金覆盖成本。
七、第六章：风险——这半年浮现的几个反向信号
两大领先指标逼近2021年高点后近月双双回落，而成交价距高点仍差约16%，显示涨势后劲减弱。机构对下半年预期从年初的8%–15%降至约5%–8%，并预期登记量环比回落约15%。供应端2026年私人住宅落成量约1.67万伙、之后逐年回落，短期压力集中在个别新盘板块。整体是一个方向向上、却已开始换挡、需靠选择取胜的分化市场。
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