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房地产行业2026年中期策略报告总结
核心内容
2026年上半年，中国房地产市场整体延续调整分化趋势，但核心城市楼市已出现企稳迹象，二手房市场表现优于新房市场。随着公积金贷款额度上调、租售比接近贷款利率、居民杠杆率改善等积极因素发酵，预计下半年楼市有望由量变引发质变，部分供需结构较优的核心城市或将迎来底部确立。
主要观点
1. 楼市调整分化延续，核心城市曙光渐现
- 全国商品房销售降幅趋势收窄，核心城市二手房成交逐步放量。
- 一线城市二手住宅价格环比在2026年3-5月转正，显示市场底部信号。
- 高品质新房去化表现较好，带动优质地块点状高热。
2. 积极因素持续发酵，量变或引发质变
- 公积金贷款额度提升，类似房贷变相降息，降低居民购房成本。
- 租售比接近公积金利率，提升购房吸引力。
- 中国香港楼市复苏经验提振内地市场信心，预期形成共振。
3. 内房曙光渐行渐近，以耐心换取收益
- 头部房企如绿城中国在2024年9月后股价翻倍，显示市场对优质资产信心恢复。
- 多家房企PB处于低位，具备较大向上弹性。
- 建议关注历史包袱轻、库存结构优化、核心一二线货值高的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等。
4. 中国香港楼市量价齐升，港房投资机遇尚存
- 中国香港楼市成交量及价格持续上涨，1-5月一二手住宅成交同比分别增长46.9%和43%。
- 私人住宅房价上涨7.4%，预计上行周期将持续。
- 港资房企如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等受益，同时关注商业运营商及经纪商。
5. 中期维度看好地产板块表现
- 随着市场对楼市拐点形成共识，板块有望迎来预期修复的贝塔行情。
- 建议关注净现金流及分红稳定的房企，如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。
关键信息
公积金贷款政策
- 多个城市提高公积金贷款额度，如上海、深圳、广州等。
- 低总价或低能级城市可实现公积金贷款全覆盖，减轻居民购房压力。
租售比与房贷利率
- 2026年4月百城租金回报率已达2.4%，接近五年期以上公积金贷款利率（2.6%）。
- 部分低能级城市租售比更高，进一步提升刚需入市意愿。
楼市调整周期
- 2021年至今全国楼市调整幅度接近海外平均水平，核心城市房价跌幅超海外均值。
- 楼市调整持续时间接近海外均值，预计2026Q4将接近尾声。
居民杠杆率
- 国内居民部门杠杆率在2024Q1见顶，已下行超过2年。
- 随着居民收入增加和贷款偿还，房价拐点或渐行渐近。
大类资产对比
- 2021-2022年黄金、A股、国债等资产表现优于房地产。
- 房地产资产配置价值逐步提升，比价效应持续凸显。
投资建议
三条主线
1. 优质房企：历史包袱轻、库存结构优化、拿地及产品力强、核心一二线货值占比高的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产。 2. 港资地产：受益中国香港楼市复苏，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业，同时关注商业运营商及经纪商。 3. 净现金流及分红稳定企业：如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务。细分领域
- 持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。
风险提示
1. 楼市成交持续偏弱：若经济及收入恢复低于预期，销售可能持续低迷。
2. 个别房企流动性风险：部分房企资金紧张，若政策效果不及预期，可能引发债务违约。
3. 政策改善不及预期：若政策执行力度不足，难以扭转需求形势。
评级
- 股票投资评级：强烈推荐、推荐、中性、回避。
- 行业投资评级：强于大市、中性、弱于大市。
附注
- 报告仅供签约客户参考，不面向公众发布。
- 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
- 证券市场存在风险，投资需谨慎。
报告正文
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