今日精选报告48篇已送达【知识星球】！?
✔️ 4万+份各行业最新报告直接加入【知识星球】，一键获取，扫码加入 ?，免费进研报分享群方式见文末。
关店7.9万，开店7.3万！
——2025购物中心真实生存图景
近日，中国连锁经营协会（CCFA）联合汇客云、赛商发布了《2025购物中心空置率与开关店研究报告》。这份报告基于全国66城1619个购物中心的实地走访数据，覆盖了从一线城市到三线城市的广泛样本，为我们精准刻画了2025年全年实体商业的真实图景。
过去一年，消费市场经历了深刻的变革与调整。品牌扩张趋于谨慎，消费者行为持续演变，购物中心作为线下商业的核心载体，其内部业态组合与品牌汰换呈现出前所未有的复杂性。
本报告通过详尽的开关店数据与空置率分析，揭示了行业正处于“温和收缩、结构分化”的关键阶段。
核心观点速览：
接下来，让我们深入报告细节，拆解这些数据背后的商业逻辑与未来趋势。
一、全国概览：从增量扩张走向存量博弈
2025年，研究范围内的1619个购物中心，营业中门店总数从期初的336,300多家减少至330,800多家。这不仅仅是几个百分点的浮动，而是行业底层逻辑的切换：开店数（73,200+）小于关店数（79,000+），开关店比0.93，标志着市场正式进入“净收缩”通道。
连锁品牌占比的略微下滑（下降0.4%），反映出即便是规模化品牌也在收缩战线，采取更为保守的防御策略。然而，在这看似萧瑟的整体图景中，餐饮业态却如同一抹亮色——门店数量增加了1200多家，在整体中的占比上升了0.79%。这印证了“民以食为天”的消费韧性，也揭示了购物中心“靠零售赚租金，靠餐饮引客流”的运营现实。零售业态占比虽微降至58.51%，但仍占据绝对主导地位，其面临的调改压力正是当前行业阵痛的核心。
二、购物中心画像：哪些场子在裸泳？
报告通过交叉分析，清晰地描绘了不同类型购物中心的生存现状：
1. 开业年限：3-5年是黄金分水岭
2. 商场定位：冰火两重天
3. 商业规模：大而强，小而弱
规模越大的购物中心，空置率越可控。大型项目具备区域垄断性，业态组合丰富，对品牌有天然虹吸效应，更容易找到替补品牌。
三、业态深挖：零售的溃败与数码的狂飙
1. 零售业态：服装与鞋履的“至暗时刻”
零售整体开关店比0.85，是承压最重的板块。
2. 餐饮业态：饮品与烘焙的狂欢
餐饮整体开关店比1.06，是唯一净增长业态。
3. 服务与娱乐：汽车体验店退潮
四、专家视角：透过数据看本质
作为行业从业者，我们应从这份报告中读出以下深层信号：
“体验”的内涵正在重塑过去讲体验，多是儿童乐园、影院；现在的体验是专业户外场景、香氛情绪空间、AI教育互动、精品咖啡手冲。品牌若不能在“体验”上做到极致专业或极度细分，就难逃被淘汰的命运。
性价比重构奢侈品逻辑奢侈品消费并未消失，而是被重新分配：出境游、免税、二手平台分流了正价门店的流量。奥莱渠道的增长证明，即便是有高消费力的人群，也在追求“Smart Luxury”（聪明奢侈）。轻奢品牌的分化（Polo、Ralph Lauren扩张 vs 蔻驰收缩）同样印证了这一点。
数码家电的“反攻线下”数码品牌重回购物中心，并非简单开个手机店，而是打造全场景生态体验馆。教育硬件的爆发更是切中了家长“先体验后购买”的心理，这是线上无法替代的。这一趋势值得所有零售业态借鉴：线下必须提供线上无法复制的价值。
中端购物中心的生死劫中端商场的中位数空置率看似不高，但上四分位数高达14%，这意味着大量中端项目正游走在危险边缘。在同质化竞争中，缺乏独特主题、无法精准锚定区域客群的商场，将面临品牌集体出走的困境。未来的调改方向必须是极致差异化或深耕社区化。
结语：在收缩中寻找确定的增长
2025年的购物中心市场，像是一场大浪淘沙的洗礼。空置率的微升与开关店比的逆转，并非行业的终局，而是新旧动能转换的必经之路。我们看到，餐饮的坚挺守护了商场的基本盘，数码与户外的异军突起指明了体验升级的新方向，而传统零售的阵痛则在倒逼运营者重新审视“人、货、场”的关系。
对于从业者而言，这份报告是一面镜子，照出了过往模式的局限，也映射出未来的微光。唯有拥抱变化、深耕专业、回归消费者真实需求，才能在温和收缩的周期中活下来，并在下一轮扩张中占据先机。
延伸阅读本文基于《2025购物中心空置率与开关店研究报告》精华内容解读。由于篇幅限制，文中未能完全呈现所有城市明细、品牌完整榜单及详细方法论。如果您希望获取完整版PDF报告原文，深入查阅66城1619个购物中心的全量数据、各业态品牌开关店具体排名及重点城市抽样详情，欢迎文末扫码加入我们的知识星球。在这里，您可以第一时间下载各类行业研报，与千位商业地产同行交流心得，共同洞察市场先机。
【报告下载】
