行业洞察|商业银行精准施策,护航房地产行业企稳转型_社会热点_资讯

行业洞察|商业银行精准施策,护航房地产行业企稳转型

德勤中国金融服务业研究中心近日发布《建基固本智绘新篇：中国银行业2025年发展回顾及2026年展望》报告，内容涵盖了2025年经济及金融形势回顾、2025年上市银行业绩分析、2025年上市银行业务观察、行业热点话题探讨及2026年宏观经济和银行业发展展望五个章节，逾250页。

为便于阅读与分享，报告精华章节将以连载形式刊发，与您一同探索银行业业务发展情况、经营模式及监管环境变化，并了解和吸取优秀国际同业发展经验。

商业银行精准施策护航房地产行业企稳转型

《中国银行业2025年发展回顾及2026年展望》连载之六

根据国家统计局2026年1月发布的数据，2025年全国房地产开发投资8.28万亿元，比上年下降17.2%。其中，住宅投资6.35万亿元，比上年下降16.3%。

2025年作为房地产行业质效提升转型的关键窗口期，整体延续“止跌回稳、逐步企稳”的基调。中央层面持续强化顶层设计与政策统筹，将稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险作为核心政策导向，并陆续出台一系列政策，为行业转型保驾护航。

具体来看，政策端双向发力：

一方面，多部委协同联动，从需求端发力纾困，通过下调房贷和公积金贷款利率、上调公积金最高贷款额度、加大购房支持补贴等方式，切实降低居民购房成本，有效释放刚性及改善性住房需求。

另一方面，供给端改革持续深化，通过批复要素市场化配置综合改革试点方案、出台存量闲置土地处置细则以及存量商品房收购盘活配套政策等，加速摆脱增量开发依赖，推动房地产行业高质量发展。

2026年初，全国两会明确“因城施策控增量、去库存、优供给”三位一体思路，并定调房地产市场工作重心从“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，在推进保交楼、新模式构建、保障房扩容与好房子建设等方面持续发力。

从信贷投放对象维度，商业银行涉房类贷款主要分为两类，一是对公房地产业贷款，二是个人住房按揭贷款。表外业务层面，银行通过理财、委托贷款、代销信托及基金等不承担信用风险的通道类业务，亦存在部分资金投向房地产领域。从贷款规模维度，个人住房按揭贷款仍占据主导地位，对公房地产业贷款占比偏低但承担了主要的信用风险。

涉房类贷款敞口分析

图：对公房地产业和个人住房按揭贷款余额和不良分析

从结构来看

个人住房按揭贷款和对公房地产业贷款占比分别为82.72%和17.28%。其中，个人住房贷款余额为29.33万亿元，同比下降2.10%；对公房地产业贷款余额6.13万亿元，同比下降0.74%。从投放规模来看，建设银行稳居行业首位，充分体现出该行在支持刚需和改善型商品住房、保障性住房开发建设及落实房地产融资协调机制等方面发挥的主力军作用。

截至2025年末，图中11家商业银行（光大银行未在年报中披露个人住房按揭贷款不良余额和不良率，故未纳入分析）个人住房按揭贷款平均不良率为0.73%，较上年末平均不良率0.64%上涨0.09个百分点，受部分城市房价下行影响，抵押物估值有所回落，对按揭贷款信用风险形成一定压力；对公房地产业贷款平均不良率为3.97%，较2024年末的3.68%上升了0.29个百分点。

从机构类型来看

六大国有银行中，邮储银行对涉房贷款风险管控成效显著，不良率最低；5家股份制银行中，兴业银行对公房地产业务不良率处于行业领先水平，主要得益于该行主动压降风险敞口，持续加大不良贷款处置力度，强化房地产风险管控和化解；平安银行个人住房按揭业务不良率则在同业中最优，系该行升级风险模型，实现更精准的客群分类，从而推进优质资产投放，个人贷款资产质量得到改善。

对公房地产业贷款规模收缩，加速风险出清与结构调整

2025年，对公房地产业贷款规模开始有所收缩。12家商业银行对公房地产业贷款规模平均降幅为0.94%，具体情况如下：

图：对公房地产业贷款分析

截至2025年末，12家商业银行对公房地产贷款余额合计6.28万亿元，同比下降0.94%，行业整体信贷投放呈收缩态势。

就增速而言，12家商业银行中，农业银行的对公房地产业贷款实现”扭降为增“，招商银行和光大银行对公房地产业贷款连续两年下降，但降幅有所收窄，其他9家银行对公房地产业贷款的增速较上年则有所回落。其中，工、建、中、交四家国有大行及股份制银行中的兴业银行调整幅度更为突出，相关规模增速由2024年的正增长转为2025年的负增长。

就规模而言，兴业银行压降力度最为显著，对公房地产贷款余额同比减少444亿元，较2024年末降低9.37%；建设银行、中国银行规模基本保持平稳。农业银行、邮储银行、浦发银行和中信银行业务规模仍然实现稳步增长，并以邮储银行增长表现最为亮眼，鉴于其基数较低，2025年末对公房地产业贷款余额增加392亿元，同比增长12.71%。

2025年，中央持续通过特殊再融资债券发行、存量隐性债务置换等一揽子政策工具，系统性推进地方政府隐性债务风险化解，全年化债规模超3万亿元，债务风险显著缓解、结构持续优化。地方债务压力的有效缓解，弱化了土地财政依赖、改善了城投信用环境、释放银行一定的信贷空间，间接增强房企融资可得性。

“十四五”期间，国家金融监督管理总局牵头建立的城市房地产融资协调机制，以项目“白名单”为核心抓手，实施精准化融资支持与风险管控，累计投放贷款超7万亿元，支持近2,000万套住房交付。目前，该机制已由应急纾困转向制度化、长效化运行，形成“精准筛选、封闭管理、应进尽进”的常态化管理框架。

个人住房按揭贷款余额连续缩水，股份制银行增长韧性凸显

图：个人住房按揭贷款分析

受存量房贷利率调整及提前还款规模攀升影响，个人住房按揭贷款业务持续承压。截至2025年末，12家商业银行的个人住房按揭贷款余额合计缩水共6,299亿元，降幅2.06%。四大国有银行均同比下跌2-4个百分点，但建设银行个人住房按揭贷款规模依然保持领先，2025年末余额为5.99万亿元，得益于贯彻国家政策和国家监管要求，支持居民刚性和多样化改善性住房需求，助力房地产市场平稳健康发展。工商银行规模下降最大，减少2,073亿元，同比下降3.41%。邮储银行、交通银行与上年基本持平。

大部分股份制银行个人住房按揭贷款业务韧性增长，中信银行增量最高，较上年末增长551亿元，增幅5.34%；平安银行增幅最大，较上年末增长291亿元，增幅8.91%。主要得益于2025年放宽一线城市限购政策（如上海、北京、深圳取消郊区限购）及深化公积金制度改革，充分释放住房改善型需求。

对公风险持续传导，按揭质量边际承压

2025年以来，房地产政策不断完善、精准发力，政策导向由阶段性纾困转向系统性支持，各项举措加快落地见效。在此背景下，房企经营状况有所改善，市场运行稳步修复，商业银行涉房类贷款资产质量呈现整体平稳态势。

图：对公房地产业不良贷款

从12家商业银行来看，对公房地产业贷款不良余额合计2,830.91亿元，不良率3.97%，较上年末3.68%上升0.29个百分点，主要系贷款规模持续压降，叠加存量风险主动有序暴露所致。其中，不良率上升的有8家，中国银行不良率最高，升至6.26%，较上年末4.94%上升1.32个百分点；兴业银行不良率虽小幅上行，但风险水平显著优于同业对标机构，不良率控制在2%以内，仅略高于邮储银行；农业银行不良率较上年末持平；邮储银行、交通银行及招商银行的不良率则有所下降。整体而言，尽管部分银行通过主动实施风险管理，加大不良资产处置力度取得阶段性成效，但仍有超过半数银行不良率上升，反映出大型房企风险溢出效应仍在持续传导。

从对公房地产不良贷款余额变动来看，12家商业银行呈现分化趋势。其中，9家银行的不良余额较上年末有所上升，中国银行、浦发银行和工商银行的不良贷款余额上升较多，分别为127.20亿元、35.10亿元和26.12亿元，增幅为26.61%、35.37%和5.94%，风险暴露有所加剧；交通银行、招商银行和邮储银行的不良贷款规模分别压降39.56亿元、7.35亿元和4.99亿元，降幅分别为15.45%、4.67%和8.36%，反映出资产质量边际改善。

图：个人住房按揭贷款

上述11家商业银行，个人住房按揭贷款不良余额合计2,435.14亿元，平均不良率为0.73%，较上年末0.64%上升0.09个百分点，零售住房信贷资产质量呈现边际承压态势。

分机构来看，虽然平安银行业务规模基数相对较低，但其不良率降幅最为显著，较上年末下降0.19个百分点；中国银行、中信银行不良率亦呈现不同程度回落；兴业银行按揭贷款不良率则与上年同期持平。不良率的回落改善，主要得益于各行严格贯彻中央及监管要求，主动适应房地产市场新形势，在优化金融产品、推动一手房按揭稳健投放的同时，深化与头部二手房平台合作、构建服务生态，并强化渠道风险监测与分类管理，有序推动二手住房按揭贷款投放。其余7家银行不良率略微上浮，个人按揭贷款不良率超过1%的有工商银行、交通银行和浦发银行，其中交通银行上升最为显著，同比上升了0.43%；工商银行次之，同比上升0.33%；浦发银行则小幅上升0.02%，基本持平。

从个人住房按揭贷款不良余额变动来看，多数商业银行仍呈上升趋势，面临更大的风险压力。国有六大行按揭不良贷款合计新增459.24亿元。其中，工商银行和交通银行个人按揭不良余额涨幅超过40%，新增不良压力较为突出。股份制银行表现相对分化，5家样本银行按揭不良余额合计减少6.93亿元，风险整体趋于收敛。中信银行、平安银行按揭不良贷款分别压降6.00亿元、5.38亿元，降幅均达两位数，风险缓释初见成效。

在房地产业贷款风险持续暴露、增量纾困政策密集落地的双重背景下，部分商业银行在年度报告中披露其房地产业务的高质量发展成效和风险管控具体举措，并于业绩发布会予以进一步说明和阐述。从业务发展导向来看，商业银行房地产业务仍将坚守政策导向，聚焦信用风险防控核心，保持信贷投放的平稳有序，同时顺应房地产业发展转型趋势，优化业务布局与经营模式，推动房地产业务高质量发展。

2025年，我国房地产行业深度调整态势持续，整体处于筑底修复关键周期，行业发展逻辑从增量扩张全面转向存量主导，呈现“承压运行与结构机遇并存、转型攻坚与模式迭代同步”的发展特征。据国家统计局统计，全年开发投资、销售面积、新开工规模同比分别下降17.2%、8.7%、20.4%，市场在政策组合拳托底下仍未完全摆脱下行压力，存量盘活与低效资产优化成为行业发展的重要主线。受城镇化增速放缓、人口结构变化影响，区域市场分化格局加剧，一线及核心城市群资产价值坚挺，房企普遍向高能级城市收缩，反观三四线城市及县级城市需求则继续萎缩，库存去化压力突出。

政策端，“商品房+保障房”双轨制住房体系深化推进，成为行业发展的重要政策导向。一方面，保障性租赁住房稳步扩容，重点覆盖新市民、青年人住房需求，配售型保障房、共有产权房封闭管理机制逐步落地，进一步夯实“保基本、惠民生”的政策底盘；另一方面，商品住宅市场加速产品迭代，不断向改善型、绿色智慧化方向升级。行业增长动力逐步切换，城市更新、存量资产运营成为新的增长极，住房和城乡建设部最新数据显示，2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、惠及499万户，完成投资1,332亿元。整体来看，房地产行业已进入“政策性住房保基本、市场化供给促升级”双轨并行的稳态格局，中长期来看，具备核心城市深耕能力、产品创新能力及存量资产运营能力的企业，将在行业转型中构筑差异化竞争优势，实现可持续发展。

房地产业务面临的挑战

房地产深度调整叠加居民收入修复缓慢，个人财务抗风险能力整体偏弱。受房价波动、部分楼盘交付风险影响，非核心城市按揭违约率有所抬升；同时提前还款潮持续，优质客户流失导致银行客群结构劣化，再加上低利率环境下息差收窄，个人住房按揭贷款资产质量全年承压、风险结构性分化。

房地产市场结构性矛盾突出、城市能级分化效应显著。一线及核心二线城市销售筑底企稳、以价换量，非核心城市需求萎缩、预期走弱，库存去化周期拉长；加之销售回款乏力、融资渠道收窄，房企资金链紧绷、流动性风险突出。

预计2026年债务兑付压力延续。虽有“金融十六条”、项目白名单、专项债收储存量房等政策托底，但销售复苏不及预期、融资修复偏弱，并且前期债务展期集中到期，房企整体偿债能力仍将持续承压。若纾困资金落地滞后、需求端刺激效应边际递减，行业信用风险会存在加速暴露、区域蔓延的可能。

房地产业务机遇和解决方案

紧扣城市房地产融资协调机制要求，加快推进白名单项目扩围增效，分类分批对接优质住房开发项目，支持房企合理融资需求，推动市场预期修复。同时，利用好专项债等政策支持工具盘活存量，聚焦保障性住房收购、保障性租赁住房、城中村改造等“三大工程”项目，协助开展二手房交易、城市更新等，助力打造低风险、可持续的新增业务赛道。

基于城市能级分化特征实行差异化策略，动态调整贷款准入、额度以及定价策略，将资源优先布局一线及强二线城市，兼顾社会效益与资产收益；并审慎控制三四线高库存区域业务投放。

强化“风险前置”理念，做好全流程投贷管控。贷前对房企真实负债与现金流执行穿透式审查；贷中严格落实封闭管理、资金专款专用；贷后建立高频动态的风险监测体系，密切关注销售情况、抵押物价值变化以及合作房企的信用状况变动。通过与头部房企、优质中介开展合作，从源头把控个人住房贷款信用风险，促进房地产市场平稳有序运行、提质增效发展。

锚定转型新征程，筑牢金融安全线

2026年是中国房地产行业结构重塑、转型攻坚的关键之年，商业银行将立足金融服务实体经济本源，统筹稳增长、优结构、防风险三重目标，继续赋能房地产市场良性循环，严守金融风险底线，在稳市场预期与促行业转型的动态平衡中主动作为，加快构建适配房地产新发展模式的高质量金融服务体系。聚焦优质区域与稳健主体优化信贷投放的同时，严控市场分化与资产质量压力，统筹业务转型与风险防控，以精准服务、结构调整和综合金融赋能，在房地产高质量转型中实现稳健可持续发展。

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