河南南阳发布物业服务纠纷案件审判白皮书及相关典型案例(附案例解读)
6月8日，河南省南阳市中级人民法院召开新闻发布会，发布《南阳市中级人民法院物业服务纠纷案件审判白皮书（2022-2025）》及典型案例。近年来，全国各地省市法院都发布了物业服务纠纷治理相应的白皮书，有些县级法院也发布了类似的白皮书，如内蒙古包头市固阳县人民法院发布《物业服务合同纠纷审判白皮书（2022年-2024年）》，四川省德阳市罗江区人民法院发布《涉物业纠纷审理白皮书》，河南省商丘市睢阳区法院发布物业服务纠纷审判白皮书等等。法院白皮书是司法机关系统总结审判工作、公开司法数据、回应社会关切、推动法治治理的重要载体，其核心意义在于“透明、规范、引导、协同”。如南阳中院提到：2022-2025年全市法院共受理物业服务合同纠纷案件14382件，审结14228件，结案率98.93%。调解、撤诉10706件，调撤率74.44%，服判息诉率达97.26%。审判质效保持高位运行的同时，物业纠纷案件的调解、撤诉率持续上升，截至今年第一季度，全市物业纠纷案件的调撤率已从2025年的69.78%上升至76.57%，反映出全市法院在源头治理、多元解纷方面工作成效显著。这个数据非常亮眼，不仅调撤率高，服判息诉率更高，达到了97.26%，这个成绩在全国来看都非常不错。典型案例目录
案例一 （空置房物业费的处置）空置房屋未装修入住情况下，酌情扣减一定比例物业费——某物业公司与李某物业服务合同纠纷案
本案中裁判结果中提到，李某从收房至今未对该房进行装修，该房屋长期处于空置状态，李某一家未在案涉房屋内居住，不产生生活垃圾、不使用公共设施、不出入小区，客观上减轻了物业公司对公共区域卫生清扫的工作量、减轻了人员出入小区的安保工作量、减轻了对小区公共设施的维保工作量等，在此情况下，酌减部分物业费更符合公平原则，因此结合案件具体情况，酌减部分物业费。这个案件和空置房物业费给予相应折扣的思路类似，如《青岛市物业服务收费管理实施细则》第十八条 普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月（含）以上的，由业主或物业使用人书面告知物业服务人，经双方共同确认后，自空置之日起，其物业公共服务费（含电梯运行费）按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。房屋空置的衡量标准，原则上为水、电、气均未使用，或者由双方协商约定。案例二 （严重瑕疵，物业费打折）物业服务存在严重瑕疵，酌情扣减一定比例物业费——某物业管理有限公司与赵某物业服务合同纠纷案
本案提到：经查，案涉小区存在电动车飞线充电、垃圾清理不及时、杂物挤占消防通道等问题。物业服务人应当按照约定全面履行服务义务，但某物业公司提供的服务存在瑕疵，综合考虑某物业公司履行合同存在不足的实际情况，为平衡双方利益，督促物业服务企业提升服务质量，法院酌情对赵某拖欠的物业费总额予以10%的扣减。对于某物业公司主张的违约金，因其自身服务存在瑕疵，法院不予支持。何为明显瑕疵？轻微瑕疵？判断标准是什么？这点往往是有争议的，法官在判案也是凭经验，因此，瑕疵的认定笔者认为应当出台标准或者进一步细化。笔者认为本案中明显瑕疵给予10%的扣减并不利于物业服务企业按约全面履行义务。案例三 开发商未按约交付房屋，业主不承担收房前物业费——某物业管理有限公司与李某物业服务合同纠纷案。
该案例较为简单，《物业管理条例》第四十一条第二款规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。案例四 物业服务企业将整体服务项目转委托行为无效——某小区业委会诉某物业公司排除妨害纠纷案
该案例也较为简单，《民法典》第九百四十一条第二款规定物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。案例五 物业服务合同对物业公司代收代缴水电费的约定不违反法律规定，不能以此拒缴物业服务费——某物业公司与刘某物业服务合同纠纷案
本案也较为简单，但是法官引用了《河南省物业服务收费管理办法》这一规定，让人不解。首先，《河南省物业服务收费管理办法》是一个非常古老的文件，至今笔者在官方渠道都没有查询到该办法，其发布时间应在2004年。因为国家发展改革委、建设部在2003年11月13日发布（发改价格〔2003〕1864号）《物业服务收费管理办法》，自2004年1月1日起施行，河南省在此基础上制定了河南省物业服务收费管理办法。其次，国家发改委2014年发布了2755号文，要求放开物业服务收费。2015 年 6 月 ，河南省政府明确放开非保障性住房物业费、实行市场调节价；同步《河南省定价目录》（豫发改价调〔2015〕835 号）将普通商品住宅物业收费移出政府定价目录。因此，《河南省物业服务收费管理办法》基本就失效了，里面针对普通住宅的指导价管控条款立刻丧失执行基础，全省物业服务收费自此不再套用该文件分级定价标准。随后，《河南省物业管理条例》2018 年 1 月 1 日正式施行，收费规则全部转为业主与物业服务企业合同约定制；叠加机构改革物价职能划转市场监管，旧物价配套文件自然退出行政管理体系。因此，该《办法》是一个已失效的行政规范性文件。此外，这个办法还规定了空置房物业费可以打折，如果依据这个办法那空置房是不是也应该给予相应折扣?案例六 业主不能以非因物业管理造成的房屋漏水为由拒绝缴纳物业服务费——某物业公司与李某物业服务合同纠纷案
案件提到：某物业公司在接到李某的漏水情况反映后，及时安排工作人员到现场查看，确认漏水的原因是排水槽被垃圾袋堵塞，处理完毕后就房屋情况多次通过微信向李某进行反馈，且定期对李某房屋进行巡查，后续李某也未再向物业公司反映有漏水状况，某物业公司作为物业服务人已尽到了对房屋建筑的管理维护和协助配合义务，据此，判令李某支付下欠的物业费用。这确实没毛病。案例七 未成立业委会时，街道办、居委会组建的物业管理委员会管理物业事项，对全体业主具有约束力——张某与某物业管理公司物业服务合同纠纷案
多地裁判要旨倾向认为：在小区未成立业委会的特定情况下，所在地居委会依法定程序代行业委会职责，与物业公司签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。案例八 解聘物业服务人应当依照法定程序由全体业主共同决定——某小区业主委员会与某物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
业委会是业主大会的执行机构，其执行业主大会的决定，如果没有业主大会的有效授权，其行为无效（如未依法召开业主大会并形成有效决议，业主委员会不得擅自解除物业服务合同）。此外，民法典278条规定，解聘与选聘都要由全体业主依法定程序作出共同决定。 
