早在今年2月初，上海浦东、徐汇、静安三区启动收购存量二手房用于保障性租赁住房（保租房）的试点，引发市场的极大关注。
仅两个月后，这一政策就迎来了落地的关键进展：浦东新区已有2套二手房率先完成收购流程，另有十几套房源正处于洽谈与评估阶段；静安区的首例签约也已顺利完成。
2套成交和数十套储备背后的意义非常重要，它标志着上海在探索“以旧换新”的存量盘活路径上，正式从试水探索向规模扩面转变。在“官方收购”的加持下，这些房源率先实现了成交，也成为打通房地产市场置换链的关键第一步。
要知道，今年一季度，上海二手房成交规模占一二手房总成交规模的比重已达到了84%左右，二手房市场的稳定对于上海整体市场有着非常重要的意义。
上海存量二手房盘活，正式进入关键执行阶段。
此前我们分析过，2025年上海总价400万元以下二手房成交占比已达到77%，占据二手房成交的主导地位。这部分低总价房源大多以市区“老破小”为主。
进一步来看，2025年总价200-400万区间的二手房成交套数占比降幅明显高于其他总价段，这部分二手房东往往是“先卖再买”的改善置换人群，因二手房成交周期较长，市场置换链出现断层。
而2月初上海浦东、静安、徐汇三个试点区结合各区实际，明确了房源筛选标准与运作模式。其中，浦东新区“收旧换新”试点方案便涵盖总价400万以内房源，精准地瞄准了这一痛点，激活改善型需求置换链，从而加快二手房市场的交易速度。
二手房置换链条被激活，对新房市场的去化也带来了积极影响。
以浦东新区为例，在收购房源时，优先收购有换购新建商品住房意愿的客户；同时将“收旧”与“换新”联动绑定，创新“房票”闭环模式，被收购房屋的产权人在出售旧房后，购房款将参照“房票”形式进行专账监管，用于购买浦东新区范围内的市场化一手住房。这相当于定向释放了原本被锁定的改善型购买力。
另外，静安区被收购房源也与购买新房挂钩，这将有助于活跃新房的销售。
我们判断，随着收购规模不断扩大，官方收购二手房政策将对推动二手房价企稳、一手房市场成交活跃真正发挥作用。
官方收购二手房政策，叠加2月末上海出台的“沪七条”，政策组合拳给当前市场打了一剂“强心针”。
回顾自2025年以来上海二手房市场表现，二手房成交规模自去年11月开始持续维持在2万套以上的荣枯线附近。
政策出台后的3月，上海二手房成交更是突破3万套成交大关，当月成交3.12万套，在去年高基数的基础上同比增长6.3%，创下近五年同期新高，也是近十年“小阳春”行情的第二高位。
进一步从4月份二手房成交来看，截至4月23日，上海二手房成交套数已达到2.1万套，按照日均927套测算，4月二手房成交大概率接近2.8万套。二手房成交热度延续，向市场释放了明确的“稳楼市”信号。
当前二手房仍在“以价换量”，3月二手住宅成交均价为34429元/平方米，环比下降2.8%，同比下降16%，从结构来看，3月份总价400万元以下二手房成交均价环比止跌，同比降幅较2月有所收窄。
实际上，上海收购二手房传递出“官方托底”的信号，对于稳定价格预期有积极的作用。
根据浦东新区公布的细则，收购房源采用一房一价“双评估”机制，以周边真实二手住房成交价格为参考，开展初次询价评估和交易前复核评估，最终与售房人协商确定收购价格。
这相当于是在为同地段的二手房划出了一条“心理底价”，避免由于市场情绪所造成的房价非理性下跌，为市场筑牢价格底。
上海收购二手住房用于保租房工作，迈出了关键一步。当然，政策效果的持续释放，还将取决于收购规模的大小，这是政策效力显现的关键变量，后续随着更多二手房收购落地，预计将带动整体二手房价企稳，并推动一手房市场成交活跃。
目前以浦东新区为代表的二手房“收旧换新”仍在持续推进，感兴趣的购房者若想转向官方收购，可咨询电话：68389388。
