上市物企年底业绩分析第十五篇。根据已公布的财报，公告、年度报告，结合近四年财务趋势、业务结构演变与资本市场反馈，对融创服务2025年进行系统性复盘，并对其在行业新阶段的核心竞争力与未来价值进行深度剖析 (个人观点）：
2025年，融创服务（01516.HK）在母公司融创中国债务重组的关键阶段，交出了一份标志性的成绩单：总收入68.16亿元，归母净利润2.03亿元，在连续亏损后成功扭亏。这份盈利的背后，是出售非核心资产、严控费用与减少关联方减值的共同作用。然而，73.3%的收入来自关联方，以及毛利率下滑至18.4% 的现实，如同一面镜子，映照出其盈利修复对母公司的深度依赖与独立盈利能力的孱弱。
一、财务趋势复盘：扭亏背后的“减法”与隐忧
融创服务2025年的财务表现，核心是 “收入微降、利润扭亏、毛利承压” 。报表修复的“亮度”难以掩盖增长动力的“灰度”，其盈利水平显著低于行业均值。
1. 营收规模：68.16亿元微降2.2%，内生增长近乎停滞
2025年，公司实现总收入 68.16亿元，较2024年的69.73亿元 同比下降2.2%。若剔除已出售的彰泰服务业务影响，收入约为64.87亿元，同比近乎零增长。这一增速在已发布年报的头部物企中处于低位，明确揭示其市场化外拓尚不足以驱动规模增长，整体盘面依然依赖存量。
2. 盈利能力：净利润2.03亿元扭亏，但毛利率与净利率均低于行业
利润扭亏：归母净利润 2.03亿元，相较于2024年的亏损4.51亿元，实现大幅扭亏。盈利改善主要得益于关联方应收款项减值亏损大幅减少，以及出售亏损资产、严控费用带来的正面影响。
毛利率承压：整体毛利率为 18.4%，同比下降3.5个百分点，下降主因是公司为控制风险，主动暂缓确认回款存在高风险的第三方客户收入，以及存量项目质保到期导致维修成本刚性上升。
净利率远低于行业：以归母净利润计算，融创服务2025年净利率约为 2.98%，远低于上市物企的平均净利率水平。这表明其盈利修复的质量和可持续性，与行业健康企业相比仍有巨大差距。
3. 业务结构：物管收入占比82.1%，关联方收入占比73.3%
收入结构呈现高度集中的特征：物业管理服务收入55.90亿元，占比高达82.1%，是绝对支柱。社区生活服务收入占比10.5%，非业主增值服务收入占比7.5%。更关键的是客户结构：来自融创中国集团及其合营、联营公司的收入占比高达73.3%（约46.64亿元）。这意味着公司的业绩与母公司的经营状况深度绑定，独立性成色不足。
二、业务基本面：在“聚焦”与“依赖”间徘徊
融创服务的业务策略在2025年转向 “聚焦核心、严控风险、优化质量” 。在主动做“减法”的同时，其市场化拓展的“加法”成效尚不足以改变基本盘。年内，公司进行了重大的组织架构调整以支撑新战略。
1. 规模与拓展：在管面积2.60亿平，新增年饱和收入13.4亿
截至2025年末，公司在管建筑面积 2.60亿平方米，合约建筑面积 3.66亿平方米。年内新增合约建筑面积中，来自第三方的面积占比为34%。然而，拓展总量仍难以对冲因出售资产及退出项目导致的规模自然收缩。
2. 区域聚焦：构建“大区统筹+城市直管”体系
公司战略性地将资源集中于 25个核心城市，这些城市的饱和收入贡献占比近70%，新增拓展签约额中核心城市占比高达92%。通过退出部分非核心城市，公司意图提升区域管理密度和运营效率。
融创服务进行了重大的组织架构调整，形成 “六大核心大区”（华北大区、中原大区等）统筹，以及 “十一个集团直管城市公司”（北京、上海、胶东、济南等）的双层管理体系。此举旨在打破层级壁垒，实现资源向核心城市和重点业务的精准投放，是“聚焦核心”战略在组织层面的落地。
3. 业态与服务：非住业态收入10亿，尝试新增长的突破
非住宅业态实现饱和收入约 10亿元。公司试图将服务能力产品化以构建差异化，如在住宅板块落地 “融韵五境” 归家服务体系，在商企板块聚焦设施管理、能源管理等核心产品。然而，非住收入占比仍不足两成，且产品化建设需长期投入与市场验证，短期内难成增长引擎。
三、横向比较：与同样深陷关联依赖泥潭的同行
将融创服务置于同样面临母公司危机、2025年录得大额亏损且关联方依赖度高的物企中比较，更能看清其“依附型修复”模式的普遍性与特殊性。我选出关联方收入占比超过60%以及去年同样亏损的远洋服务、第一服务控股和弘扬服务来做对比。（其实金科、融信、蓝光更适合，但都已经退市）
这四家企业共同勾勒出民营物企在母公司危机下的艰难图景。远洋服务因关联方巨额欠款计提减值导致深度亏损，虽第三方拓展积极但难挽颓势。第一服务控股和弘阳服务则分别受收购后遗症和关联方减值拖累而陷入亏损。相比之下，融创服务的扭亏看似“幸运”，但其盈利改善主要源于关联方减值减少这一财务因素，而非强劲的独立市场化增长。其73.3%的关联方收入占比在四者中最高，意味着其“独立叙事”最为脆弱。当其他同行仍在为关联方欠款“买单”时，融创服务的扭亏更多是得益于母公司债务重组阶段性完成带来的财务喘息，其业务基本面的独立转型之路依然漫长。
四、资本市场表现：扭亏难换估值信心，高关联性压制预期
尽管实现扭亏，但资本市场对融创服务的反应冷静，其估值水平深刻反映了市场对 “高关联依赖” 商业模式和 “内生增长乏力” 的长期担忧。
1. 估值指标：市盈率约22倍，市净率深度破净
以2026年3月末为时间点，市盈率（TTM）约 22倍。这一估值看似不低，但考虑到其利润扭亏得益于一次性因素（减值减少）且规模较小，市场并未给予成长溢价。更为关键的是，其市净率（P/B） 已深度破净，股价远低于每股净资产，反映出市场对其资产质量（尤其是约33.37亿元的贸易应收款）及盈利可持续性的极度不信任。
2. 股价走势：长期低迷，弹性缺失
公司股价自2021年高点已下挫超过90%，长期在低位徘徊。2025年扭亏业绩并未能驱动股价出现趋势性反弹，显示市场情绪仍被两座大山压制：一是高达73.3%的关联方收入占比，让投资者质疑其独立生存能力；二是收入微降、毛利率下滑，显示其内生增长动力不足。在母公司融创中国自身仍在处理庞大债务、经营尚未完全恢复的背景下，这种疑虑难以消散。
五、核心管理策略点评：基于2025年报“未来展望”的审慎布局
在2025年业绩报告中，管理层对未来的展望非常直白，要经营提质、现金流提升，且全面快速的推进。这段展望清晰地勾勒出融创服务2026年 “短期求生，长期谋变” 的双轨策略。其核心聚焦于三点：
经营底线思维：“坚决退出不能扭亏的项目”是最高优先级，旨在止血、保障现金流。这与2025年出售彰泰服务、暂缓高风险收入确认的逻辑一脉相承，是面对现实压力的必然选择。
存量项目修复：对于可扭亏项目，强调“联动开发商”解决交付遗留问题。这再次凸显了其业务与母公司地产开发的深度捆绑，问题的解决离不开开发商的配合，独立性依然受限。
长期能力建设：提及“核心城市和重点业态的布局”及“产品和服务标签”，这与公司2025年聚焦25城、打造商企三大产品线的行动相符。然而，在毛利率承压、资源向“退出亏损项目”倾斜的背景下，对“长期可持续发展”的投入力度和成效存疑。
本质上，这是一套极其务实甚至保守的策略。其首要目标是 “活下来” ，通过做减法优化资产质量；其次才是 “活得好” ，通过聚焦和产品化寻求差异化。最大的挑战在于，在全力“稳经营”的同时，能否有足够的资源和精力去培育真正独立的市场化拓展能力，以降低对母公司73.3%的收入依赖。所以这份展望，更像是一份“生存指南”，而非“增长蓝图”。
六、结语：扭亏易，独立难
2025年，融创服务成功扭亏为盈，这无疑是在穿越漫长隧道后看到的一丝光亮。然而，这缕光亮更多是源于财务上的“降本止血”与关联交易的“风险缓释”，而非业务自身迸发出的强劲增长动能。上市物企里最高的关联方收入占比与极低的净利率，如同两块醒目的警示牌，标示出其盈利模式的脆弱性与转型的艰巨性以及这场扭亏的“质量”成色不足。
融创服务的业绩修复，与母公司融创中国债务重组取得重大进展、经营压力缓解密切相关。这种深度捆绑，在危机时期是“缓冲垫”，但在追求独立发展的长期道路上，却可能成为“天花板”和“风险源”。展望未来，扭亏为盈是修复资本市场的第一步，但距离赢得市场对一家“独立成长型物企”的信任和估值重构，融创服务仍有很长的路要走。
PS：不要在两端叙述不同的故事。如果既要满足资本市场的数字要求和故事想象，又要在现实里操持带血的屠刀和难掩的空洞，还不如退出其中一端。
