2026年4月4日，深圳世联行集团股份有限公司（世联行，002285.SZ）正式发布2025年年度报告。
图源：世联行2025年年度报告
作为境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，在2025年房地产行业深度调整的大背景下，世联行的这份年报，既藏着行业头部企业的转型韧性，也暴露了行业调整期的普遍困境。
立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具标准无保留意见审计报告，确认财报数据真实、公允。透过这份报告，我们能清晰看到：世联行坚定推进“大交易+大资管”双核心转型，既有业务优化、风险管控的阶段性突破，也面临营收下滑、现金流承压的现实挑战。
今天，我们就从行业、业务、财务三个维度，拆解世联行2025年的得与失，看看这家头部房企服务商，如何在行业调整期寻找突围之路。
行业透视：销售金额同比降12.6%，调整期藏结构性突围机遇
先看大环境——2025年，房地产行业彻底告别“高负债、高杠杆、高周转”的旧路径，正式迈入以运营效率、产品品质为核心的高质量发展阶段。
国家统计局数据显示，全年商品房销售面积8.81亿平方米、销售金额8.39万亿元，同比分别下降8.7%和12.6%。虽然降幅较2024年分别收窄5.3个、4.9个百分点，市场出现筑底迹象，但整体仍处于调整通道。
行业结构分化愈发明显：
一方面，三四线城市供需失衡未根本改善，去化压力大、库存高企，部分城市库存去化周期甚至超过24个月；另一方面，长三角、粤港澳大湾区等核心城市群，凭借人口持续流入、政策持续优化，改善型需求稳步释放，优质改善项目去化率比行业平均水平高出15-20个百分点。
除了住宅市场，商业地产也面临考验。CBRE报告显示，2025年全国办公楼新增供应443万平方米，同比提升20%，第四季度末平均空置率达24.7%，租金全年累计下跌10.4%；公寓市场则呈现“政策托底、市场分化”格局，保障性租赁住房供给扩容，市场化长租公寓需求承压。
对世联行而言，这样的行业环境，既是压力也是机遇。2025年行业调控逻辑从“救项目”转向“稳预期、防系统性风险”，需求侧优化限购、降低房贷利率，供给侧盘活存量资产，加上ESG、数字化的普及，都为其转型提供了清晰方向。
业务解构：大资管营收占比超40%，转型显效但大交易仍承压
2025年，世联行的核心动作的是“聚焦”——进一步深耕“大交易+大资管”双核心业务，对产品体系进行系统性优化，整体呈现“稳中有进、短板仍存”的态势。
先看亮点：数字化转型逐步落地，成效初显。
公司搭建了标准化商播体系，推进招运管一体化平台建设，大交易业务商播累计引流获客超12万人次，转化成交金额约8.7亿元；大资管业务通过数字化平台，运营效率提升18%，数字化赋能的价值正在逐步释放。
组织架构也在持续优化。2025年，世联行完成大交易业务总部与深圳地区公司合并重组，管理层级下沉，人员优化整合，直接带动运营成本同比下降12.7%，管理效率和协同能力显著提升。
国企资源优势进一步凸显。作为珠海市国资委实际控制的企业，世联行与控股股东大横琴集团的协同效应持续释放，2025年成功拿下深圳深港国际科技园、佛山德邻里保障房等多个重大项目，政企合作的优势不断强化。
分业务来看，两大核心业务表现分化明显：
大资管业务成为“压舱石”，表现稳健。其中，物业及综合设施管理在管全委托项目从86个增至108个，同比增长25.58%；在管收费面积从929万平方米增至1095万平方米，增幅达17.87%，新增百度横琴职场、武汉交通大厦等重大项目。
公寓运营业务增速亮眼，管理房间数量从10992套增至14427套，同比增长31.25%；“悠租云”系统输出管理房间数量突破10万间，达108013间，在人才公寓细分赛道的竞争力持续强化。截至2025年底，大资管业务营收占比超40%，成为抵御行业风险的核心支撑。
相比之下，大交易业务则面临较大压力。2025年，案场代理已结算销售额611.56亿元，同比下降16.41%；分销业务收入5.69亿元，同比下降34.44%。
不过值得注意的是，2025年全国房地产代理行业整体收入同比下降22.3%，世联行的降幅低于行业平均，体现出头部企业的韧性。只是受中小型机构低价竞争、房企自销团队扩张影响，其市场份额仍有收缩，与头部同行的差距未能缩小。
此外，两大业务的协同效应仍有提升空间——大交易的开发商客户资源，未能有效转化为大资管的物业运营需求，协同赋能的价值还未充分发挥。
财务拆解：营收19.51亿元同比降20.2%，结构稳健但现金流承压
财报数据最直观反映企业经营状况，世联行2025年的财务表现，可用“喜忧参半”来形容——营收利润双降，但财务结构整体稳健，风险管控成效显著。
营收方面，2025年公司实现营业收入19.51亿元，同比2024年的24.45亿元下降20.20%。虽然仍是下滑，但降幅较2024年的27.53%有所收窄，主要得益于业务结构优化和大资管业务的稳健支撑。
图源：世联行2025年年度报告
分业务来看，大交易业务收入10.63亿元，同比下降27.48%，降幅较上年收窄，体现出业务优化的成效；大资管业务收入8.02亿元，同比下降9.16%，降幅略有扩大，主要受部分科技企业客户需求下降、项目续约不及预期影响。
从行业对标来看，2025年房地产综合服务行业平均营收降幅为21.5%，世联行的表现略优于行业整体水平，头部韧性进一步凸显。
净利润方面，2025年归属于上市公司股东的净利润为-6.50亿元，同比2024年的-1.98亿元下降228.58%，亏损幅度有所扩大。主要原因有四点：
一是大交易业务收入下滑导致毛利减少；二是计提的信用减值及资产减值损失同比增加1.28亿元；三是金融资产公允价值变动损失同比增加1.10亿元；四是租赁终止处置收益同比减少0.43亿元。
尽管盈利承压，但世联行在风险管控上的表现值得肯定。
应收账款管控成效显著，2025年末余额3.65亿元，较2024年末的6.19亿元大幅下降41.00%，回款速度加快，资金占用减少；存货余额0.13亿元，较上年下降39.38%，存货周转效率提升，积压风险降低，“提质增效”的成果逐步显现。
现金流方面，2025年经营活动产生的现金流量净额为-0.23亿元，同比由正转负，主要受营收利润减少、员工辞退补偿增加影响。但公司财务杠杆水平较低，资产负债率32.64%，同比下降0.5个百分点，借款余额仅100万元，流动性风险整体可控。
负债结构也在持续优化，2025年末负债合计11.06亿元，较上年下降24.04%，资本结构稳定。不过需要注意的是，流动负债占比高达99.20%，短期偿债压力仍需关注。
展望未来：依托国企资源+数字化赋能，攻坚盈利与协同双突破
回顾2025年，世联行在行业调整期的转型，既有成效也有不足。
成效在于，大资管业务稳步扩张，细分赛道竞争力提升；应收账款、存货管控到位，财务结构稳健；组织架构优化、数字化转型加快，抗风险能力增强。
不足则是，营收利润双降，大交易业务承压，现金流紧张，两大核心业务的协同效应不足，核心盈利能力仍需提升。
从行业趋势来看，2026年房地产行业调整仍将持续，但政策稳预期的力度不会减弱，核心城市群的改善型需求、资产运营的细分赛道，仍有较大发展空间。
对世联行而言，未来的突破点主要在三个方面：
一是深化“大交易+大资管”协同，推动客户资源、渠道资源互补，释放协同价值；二是加大数字化投入，提升数字化投入产出比，让数字化真正带动营收增长；三是深度挖掘国企资源优势，拓展高盈利政企合作项目，推动业务规模与盈利水平双提升。
总体而言，世联行作为房地产综合服务的头部企业，在行业调整期的韧性凸显，转型方向清晰。随着业务优化的持续推进，有望逐步走出业绩低谷，实现可持续发展。
对于投资者而言，虽需关注行业调整、业务复苏不及预期等潜在风险，但也可重点关注其大资管业务的增长潜力与数字化转型的落地成效。
