来源 ·中指研究院

//////////

宏观环境

1、2025年，消费市场保持平稳增长，社会消费品零售总额同比增长3.7%

图：近三年社会消费品零售总额单月及月度累计同比增速

来源：国家统计局

提振消费各项政策落地显效，消费市场保持平稳增长，但下半年增速有所放缓。2025年，我国实现社会消费品零售总额50.1万亿元，同比增长3.7%，增速较2024年全年加快0.2个百分点，但6月以来单月增速连续7个月下滑，12月社零总额单月仅增0.9%。

图：近三年商品零售及餐饮收入月度累计同比增速

2、2025年GDP总量迈上140万亿元台阶，实现5%增长，2026年经济工作仍将以扩大内需为核心抓手

2025年，我国GDP突破140万亿元，同比增长5.0%，实现预期增长目标，但经济发展面临的外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾仍较突出，GDP单季增速逐季下滑，四个季度同比分别增长5.4%、5.2%、4.8%、4.5%，下半年以来消费、投资等主要经济指标增速普遍有所回落。

图：2019年以来中国GDP单季及累计同比增速

增量市场

1、商办用房投资开工：2025年商办用房开发投资额下降17.3%，新开工面积下降23.1%

图：近五年办公楼及商业营业用房开发投资额月度累计同比变化

图：近五年办公楼及商业营业用房新开工面积月度累计同比变化

2025年，全国商办用房开发投资额为9150亿元，同比下降17.3%，降幅较2024年扩大5.2个百分点。其中，办公楼开发投资额为3203亿元，同比下降22.8%，降幅较2024年扩大13.8个百分点；商业营业用房开发投资额为5947亿元，同比下降14.0%，降幅较2024年扩大0.1个百分点。

2025年，全国商办用房新开工面积为5276万平方米，同比下降23.1%，降幅较2024年收窄1.5个百分点。其中，办公楼新开工面积为1471万平方米，同比下降21.9%，降幅较2024年收窄5.8个百分点；商业营业用房新开工面积为3805万平方米，同比下降23.5%，降幅较2024年扩大0.2个百分点。

图：近五年全国办公楼及商业营业用房销售面积月度累计同比变化

数据来源：

2025年，全国商办用房销售面积为7592万平方米，同比下降8.6%，降幅较2024年扩大1.0个百分点。其中，办公楼销售面积为2239万平方米，同比下降6.2%，降幅较2024年收窄5.3个百分点；商业营业用房销售面积为5353万平方米，同比下降9.5%，降幅较2024年扩大3.6个百分点。

注：本部分商办用房指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

2、商办用地：2025年300城商办用地供需规模同比降幅均超10%，处近十年低点

图：2015-2025年300城商办用地推出及成交规划建筑面积及同比

注：数据统计口径为公开招拍挂市场地块。自2025年起，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径。

数据来源：

根据中指数据，2025年300城商办用地共推出3.66亿平方米，同比下降16.3%，成交3.11亿平方米，同比下降13.4%。2021年起，商办用地供需规模持续下滑，2025年商办用地推出规划建筑面积仅为近十年高点（2015年）的45%，成交面积为2015年的53%。

分城市等级来看，根据中指数据，2025年一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为344万平方米、327万平方米，二线城市推出及成交面积分别为7072万平方米、6052万平方米，三四线城市推出及成交面积分别为2.91亿平方米、2.47亿平方米。

3、新开业集中式商业：开业数量连续四年减少，企业布局依旧集中核心城市，存量改造项目占比近两成

图：2025年3万方以上新开业集中式商业数量在5个以上的城市

注：本部分所述新开业项目均表示3万方以上集中式商业新开业项目。

数据来源：

根据中指监测，2025年全国共新开业3万方以上集中式商业296个，较2024年减少69个，总建筑面积约2600万平方米，较2024年下降19.6%，自2022年至今新开业数量逐年减少。增量开发放缓，存量改造成为新开业项目重要来源之一，2025年新开业项目中存量改造项目占比近20%。

分城市等级来看，一二线城市3万方以上新开业项目数量占比约60%，与2024年占比近似，企业仍延续聚焦核心一二线城市的拓展策略，但2025年一二线城市新开业项目的分布与2024年有所不同。具体来看，一线城市中，2025年上海、北京、深圳新开业项目数量在15个以上，广州为12个。与上年相比，上海新开业项目数量减少10个，北京、深圳与上年基本一致，广州增加3个。

二线城市中，苏州、重庆、武汉新开业项目数量在10个以上，杭州、西安、南京、青岛、成都在5-10个之间，太原、济宁等21个城市新开业项目数量在5个以内，贵阳、海口、兰州、哈尔滨、西宁、乌鲁木齐无3万方以上项目开业。与上年相比，成都2025年新开业数量较上年减少10个，长沙、合肥、杭州、厦门、福州、无锡、温州减少3-5个，武汉、天津等7个城市减少1-2个；西安2025年新开业项目数量较上年增加5个，重庆、太原较上年增加3个，青岛、济南等7个城市增加1-2个。

总存量方面，根据中指监测，截至2025年末，全国3万方以上已开业集中式商业总数近6900个，总建筑面积约6亿平方米，五大城市群占比约60%，其中长三角项目数量占比约25%，珠三角占比12%，长江中游、成渝、京津冀三个城市群占比均在8%左右。各城市群特征不同，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多项目，其他城市群仅部分核心城市商业发达。

存量市场

1、租赁市场：商铺及写字楼租赁需求仍较为疲软，租金延续下跌态势

（1）商铺租赁：2025年，商业街商铺租金同比下跌0.81%，商圈（购物中心）租金同比下跌0.34%

图：2018-2025年全国重点城市主要商业街、重点商圈(购物中心)平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统

商业街：2025年，服务消费保持较快增长，尤其是与文旅业态相关的消费增速较快，少数位于核心商圈的城市地标性商业街或具备文旅属性的商业街客流和租金仍相对稳健。餐饮收入增速放缓，叠加优质购物中心的冲击，多数商业街经营承压，租金下行。根据中指监测，2025下半年，15个重点城市主要商业街商铺平均租金较上半年下跌0.47%，全年累计下跌0.81%。

购物中心：2025年，消费市场平稳运行，但下半年增速明显放缓。零售商业运营商积极调改存量项目，优化品牌组合以吸引消费者，但不同业态表现有差异。在核心商圈，服饰、化妆品等高租金业态租赁需求相对稳健；餐饮业态总体呈收缩态势，尤其是大型餐饮和高端餐饮退租较多；此外，在部分商圈，大型超市需求有所收缩。租金方面，多数项目仍选择以价换量稳定出租率，尤其是有新开业项目入市的商圈，存量项目受竞争压力影响而选择降低租金。2025下半年，15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金较上半年下跌0.22%，全年累计下跌0.34%。

（2）写字楼租赁：2025年四季度重点城市写字楼租金环比下跌0.44%，全年累计下跌1.82%

图：2019-2025年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统

2025年，部分城市写字楼供应较2024年增加，但需求仍相对乏力，市场供大于求态势加剧，写字楼租金延续下跌态势。根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2025年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.53元/平方米/天，环比下跌0.44%，跌幅较三季度扩大0.11个百分点，全年累计下跌1.82%，累计跌幅较2024年全年收窄0.03个百分点。

图：2025年重点城市甲级写字楼空置率

数据来源：

2025年以来，供应增加叠加需求乏力，部分城市写字楼空置压力增加。根据中指数据，2025年四季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为11.8%；二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率分别为11.6%、16.5%，市场供求相对平衡，重庆、天津、青岛、长沙、武汉等城市甲级写字楼空置率相对较高，空置压力相对较大。从空置率变化来看，2025年四季度，广州、上海、深圳、苏州、成都、南京、武汉等城市甲级写字楼空置率均较上年四季度有所上升。

图：2025年重点城市租赁案例租户行业占比

数据来源：

2025年，中指数据共监测到写字楼大宗租赁案例366笔，其中金融业、TMT行业、商务服务业租赁需求相对较多，租赁案例合计占比近六成。具体来看，金融业监测到87宗案例，占比24%；TMT行业、商务服务业分别监测到69宗、46宗案例，占比分别为19%、13%；零售/贸易、交通运输/仓储物流行业监测案例数量在20-30宗之间，合计占比约14%；其他行业企业监测案例均在20宗以内，合计占比约31%。

分面积段来看，租赁面积在1万平方米以上的监测案例中，TMT行业监测案例数量共14宗，占比64%。同时，小面积需求有所增加，2000平方米以内的监测案例共178宗，占比49%，较2024年全年增加4.9个百分点。

2、大宗交易：2025年中指数据监测到大宗交易207宗，市场活跃度有所下滑，但多笔大金额交易拉动下交易金额同比增长近四成

2025年，我国大宗交易市场活跃度不及上年同期，交易宗数下降，但在多笔大额交易拉动下，整体交易金额实现显著增长。分季度来看，一季度、四季度交易相对活跃，交易宗数均超60宗，二、三季度交易宗数在40宗左右。

交易宗数：2025年，中指数据共监测到大宗交易207宗，较上年同期减少58宗。其中涉及一线城市的交易宗数为92宗，上海交易最为集中，为48宗，北京26宗，深圳、广州合计18宗；涉及二线城市的交易宗数为78宗，其中苏州交易宗数最多，为9宗，成都、杭州、天津、福州、重庆交易宗数为5-8宗，无锡、郑州等19个城市交易宗数在5宗以内；涉及三四线城市的交易宗数为83宗，发生交易的城市包括金华、佛山、绍兴、泉州等50余个城市，其中金华交易宗数最多，为8宗。

交易金额：以披露交易金额的交易计算，中指数据共监测到大宗交易1869亿元。其中一线城市交易金额为911亿元，上海、北京交易金额均在360亿元以上，深圳、广州合计164亿元。二线城市交易金额为593亿元，天津交易金额最高，为103亿元，武汉、成都等6个城市交易金额在30亿元以上。三四线城市交易金额为365亿元，其中佛山交易金额最高，为57亿元，东莞、金华、绍兴在20-30亿元之间。多笔大金额交易带动交易金额同比增长35.5%。2025年，中指数据监测到多笔50亿元以上的大金额交易，如太盟投资联合体收购48家万达广场、博裕五期美元基金收购北京SKP42%-45%股权、中邮保险收购上海博华广场、天津天信华创集团收购天津高银金融117大厦等。

注：本报告所统计的大宗交易标的资产的物业类型包含写字楼、商业、酒店、综合体、工业厂房、产业园区、公寓等，不含地块、住宅。此外，不含交易金额在1亿元以内的交易，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。

表：2025年重点城市大宗交易案例（部分）

数据来源：

图：2025年重点城市大宗交易金额占比（按物业类型分）

数据来源：

资产类型：优质零售商业及办公物业交易金额占比约七成。从交易宗数来看，2025年，以商业地产（商业、办公楼、综合体、酒店）为标的的交易宗数共131宗，占比63%。以披露金额的交易计算，受多笔大金额交易带动，零售商业交易金额相对较高，为873亿元，占比提升至47%；办公楼交易金额为451亿元，同比基本持平，占比下降至24%；综合体、酒店交易金额合计约278亿元，同比基本持平，合计占比15%；工业类标的交易金额为128亿元，占比7%，其他类型标的（租赁住房、商务园区、文旅地产等）交易金额合计139亿元，合计占比7%。

买家特征：内资买家继续主导市场，机构投资者交易金额较大。2025年，以披露买家的交易计算，内资企业买家交易宗数占比约88%；分行业来看，机构投资者、地方国企收并购行为相对活跃，交易宗数合计占比近五成；以全部交易计算，买家为机构投资者的交易金额占比约六成。

卖家特征：房企依旧是大宗交易市场主要卖家，内资房地产相关企业交易宗数占比超四成，交易金额占比近六成。

展望未来，险资/私募基金等机构投资者、地方国企、以及有办公楼自用需求的科技/高端制造等企业或继续活跃于大宗交易市场。同时，公募REITs市场的发展增加经营性物业退出渠道，或将提升大宗交易市场流动性，除零售商业、办公等传统资产以外，投资者对租赁住房、养老设施、酒店等资产的关注度或有所提升。此外，部分房企债务重组有序推进，金融机构与资产管理公司对不良资产的处置效率亦有所提升，未来法拍资产或有所增加，有助于投资者以较低价格获取优质资产。

商业地产市场延续调整态势，供需两端仍偏弱。供应端，根据中指数据，2025年300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别下降16.3%、13.4%；全年全国商业营业用房及办公楼开发投资额同比分别下降14.0%、22.8%，新开工面积同比分别下降23.5%、21.9%；购物中心开业数量连续四年下滑，2025年同比降幅约两成。需求端，2025年，全国商业营业用房及办公楼销售面积同比分别下降9.5%、6.2%；商铺及写字楼租赁需求持续疲软，租金延续下跌态势。

面对市场下行压力，2025年商业地产百强企业规模拓展普遍偏谨慎，以轻资产输出为主，拓展方式从标准化输出及增量开发转向定制化服务及存量改造。项目运营方面，百强企业通过空间与品牌调改、会员运营等方式稳定项目出租率，并运用AI等智能化手段辅助经营与决策。部分头部企业在营项目租金与出租率整体保持稳定，其中购物中心表现优于写字楼。

展望2026年，随着扩内需、提振消费政策继续发力，消费市场有望延续平稳发展态势，但短期内商铺及写字楼市场仍面临供大于求及租金下行压力。在存量竞争加剧、消费需求日趋多元背景下，企业应聚焦运营能力提升，坚持稳健经营，并以数字技术与人工智能驱动运营提质增效。同时，商业不动产REITs试点启动为企业打通“投融管退”闭环提供了新渠道，企业需修炼内功，提升项目运营水平和资产管理能力，把握不动产金融机遇，回笼资金、优化资产结构。

 0 1    规模表现     

 1）行业规模增长继续放缓，2025年百强代表企业经营性物业持有及运营面积同比增速降至4.4% 

   2025年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营规模延续2024年小幅增长态势，但增速继续放缓。当前，商业地产市场已从“增量开发”转向“存量运营”阶段，商办用地供应持续减少，增量开发空间日益收窄。同时，商铺及写字楼租赁需求疲软，导致企业扩张意愿不足，拓展策略整体偏谨慎。根据监测数据，2025年商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为511万平方米，同比增长4.4%，增速较2024年收窄0.4个百分点。 

 存量改造逐步成为头部企业新开业项目重要来源。在增量开发空间日趋收缩的背景下，头部企业积极参与存量改造，改造对象不仅包括运营欠佳的购物中心、功能不符合时代需求的老旧百货及商超，还涵盖低效闲置的工业资产。根据中指监测，2025年全国新开业3万方以上集中式商业中，存量改造项目占比近20%。 

 2）百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入同比下降2.1%，企业经营仍普遍承压 

 2025年，百强代表企业经营业绩止增转降。2025下半年以来，消费增速持续放缓，服务业企业扩张动力不足，商铺及写字楼租金均下降，影响商业存量项目收入，同时新开业项目数量减少，增量收入贡献有限。根据监测统计，2025年百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为31.1亿元，同比下降2.1%。少数头部企业项目运营情况相对稳健，收入维持增长。 

 3）2025年新开业购物中心六成位于一二线城市，企业布局持续向高能级城市集中 

   2025年新开业项目六成位于一二线城市。根据中指监测，2025年全国共新开业3万方以上集中式商业296个，总建筑面积约2600万平方米。分城市等级来看，一二线城市新开业项目数量占比约60%，与2024年占比基本一致。区域布局方面，多数头部企业采取区域深耕战略，聚焦一线及核心二线城市，也有少数企业以三四线城市为基本盘，已形成规模优势。 

0 2    成长性     

 当前，商业地产行业从规模扩张转向存量精耕，规模增长已不再是企业的核心诉求。项目拓展方面，企业对新项目开发普遍持谨慎态度，转而以轻资产模式作为主要扩张手段，通过品牌与管理输出实现服务增值。与此同时，部分企业通过出售商办项目优化资产负债结构，将经营权与所有权分离，聚焦核心运营能力建设，拓展轻资产管理输出带来的成长空间。 

 1）2025年300城商办用地供需规模降幅均超10%，企业新增土储意愿仍较低 

2015-2025年300城商办用地推出、成交规划建筑面积及同比变化  

注：数据统计口径为公开招拍挂市场地块。

自2025年起，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径。

 300城纯商办用地成交规模较2015年下降五成。根据中指数据，2025年，300城商办用地共推出3.66亿平方米，同比下降16.3%，成交3.11亿平方米，同比下降13.4%。2021年以来，商办用地供需规模持续下滑，2025年商办用地成交面积为仅为2015年的53%。企业拿地仍较为谨慎。2025年百强代表企业及其母公司共获取纯商办用地近20宗，所获地块多临近轨道交通，或位于片区核心区位，落地项目主要为大型城市综合体/商业项目。 

 2）企业规模扩张以轻资产输出为主，业务逐步向存量改造及非标项目拓展 

   商业地产百强企业保持一定轻资产拓展力度，以实现管理规模增长。拓展方向从参与增量开发向存量改造，从标准化输出向“定制化”与“产品线创新”转型。商业地产市场进入存量时代，大量老旧存量项目亟待改造，成为轻资产输出的新战场。同时，消费需求日趋多元化，标准化产品线或难以覆盖不同客群差异化需求，企业通过打造在地化、非标化项目提升项目吸引力。 

 3）部分房企出售商办项目优化资产负债结构，机构投资者仍是大宗交易主力买家 

 2025年国内大宗交易市场活跃度不及上年，交易宗数下降，但在多笔大额交易拉动下，整体交易金额实现显著增长。2025年，中指数据共监测到大宗交易207宗，较上年减少58宗。以披露金额的交易计算，交易金额约1869亿元，多笔大金额交易带动交易金额同比增长35.5%。 

 优质零售商业及办公资产仍受青睐，交易金额占比约七成。分物业类型来看，以零售商业、办公楼、综合体为标的的交易共93宗，占比约45%。以披露金额的交易计算，零售商业交易金额相对较高，为873亿元，占比提升至47%，办公楼交易金额为451亿元，占比下降至24%。 

 机构投资者仍是大宗交易主力买家。2025年，以披露买家的交易计算，机构投资者、地方国企收并购行为相对活跃，交易宗数合计占比近五成。部分房企出售商办项目优化资产负债结构。2025年，以披露卖家的交易计算，内资房地产相关企业交易宗数占比超四成，交易金额占比近六成。部分企业通过出售商办项目并保留运营管理权，继续收取管理费、品牌授权费等稳定收益，同时将资产价值变现回笼资金，实现由重到轻的转变。 

 注：本报告所统计的大宗交易标的资产的物业类型包含写字楼、商业、酒店、综合体、工业厂房、产业园区、公寓等，不含地块、纯住宅。此外，不含交易金额在1亿元以内的交易，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。 

0 3    经营质量     

 1）重点项目平均出租率小幅下滑，零售商业项目经营情况整体好于写字楼 

 商业地产百强代表企业重点项目平均出租率  

注：商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为各样本企业在管项目平均出租率的均值。

 2025年，我国经济发展面临的外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾仍较突出，商铺及写字楼租赁需求仍较为疲软。百强代表企业重点项目平均出租率小幅回落，经营仍面临一定压力。2025年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为88.8%，较2024年下降0.7个百分点。少数头部企业在营商场平均出租率仍保持在90%以上，写字楼运营表现整体下滑，多数企业在管写字楼平均出租率已降至80%以下。 

 2）零售商业经营：空间调改、精准招商、会员深耕与数字化赋能协同发力，稳客流促增长 

 2020-2024年重点城市主要商圈和商业街商铺平均租金及环比变化 

 2025年全国社会消费品零售总额平稳增长，但下半年增速放缓。消费品“以旧换新”政策带动家电/3C、家具等品类零售额快速增长，服务消费潜力持续释放，但餐饮消费整体增长放缓。多数零售商业项目仍选择“以价换量”降低空置，根据中指研究院发布的中国商铺租金指数，2025年重点商圈（购物中心）商铺租金累计下跌0.34%，主要商业街商铺租金累计下跌0.81%，延续2024下半年以来下跌态势。

0 4   融资能力    

2025年，在盘活存量、降负债等内生需求驱动下，叠加政策制度持续完善，商业地产资产证券化市场迎来较快增长。2025年房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs、持有型不动产ABS等产品发行单量共118只，较上年增加35只；产品发行金额共计1413亿元，同比增长32.6%。

分产品类型来看，CMBS/CMBN发行规模为977亿元，同比增长52.2%，是资产证券化市场的主力品种，其原始权益人以地方国企为主，入池资产呈现出混合类、跨区域的特征。持有型不动产ABS发行规模为98亿元，同比增长185%，凭借准入门槛相对较低、底层资产类型广泛、募集资金用途限制少等优势，成为企业盘活存量资产、引入中长期资金的有效工具。类REITs产品发行规模为338亿元，同比下降13.1%。

表  消费REITs与商业不动产REITs政策对比  

 当前我国商业不动产存量规模大、盘活需求旺盛，因此试点政策及系列配套规则文件出台后，市场响应速度较快。截至3月10日，已有15只商业不动产REITs申报至沪深交易所，计划募集资金合计约460亿元。 

 原始权益人类型丰富，地方国企与民企齐头并进。15只已申报产品中，有6只产品主要原始权益人为民企，5只为地方国企，此外有少数产品主要原始权益人为央企、国有控股企业和外资/港资企业。与已上市的12只消费REITs相比，原始权益人的民企占比显著提高，政策支持民企依托商业不动产REITs盘活存量资产，未来或将有更多民企受益，REITs市场也将进一步向多元化、市场化方向迈进。 

表：15只商业不动产REITs底层资产情况  

 底层资产运营情况方面，零售商业普遍较好，出租率多数在90%以上，其中7个项目出租率在98%以上，接近满租。办公楼方面，3栋位于上海的办公楼出租率均超95%，深圳来福士办公楼出租率为87.5%，但广州保利中心则出租率相对偏低。2单酒店产品的底层资产经营情况相差较大，华泰紫金华住安住商业不动产REITs的3项底层资产入住率均超90%，华安锦江商业不动产REITs的21个酒店平均入住率仅为61.58%。 

表：15只商业不动产REITs资产估值及收益预期

    收益预期整体较具吸引力。15只产品的2026年预测净现金流分派率在3.8%-6.9%之间，平均值为5.1%，与2025年申报的5只消费基础设施REITs分派率均值基本相同。 

 展望未来，商业不动产REITs为大量优质商业资产提供了市场化退出渠道，打通“存量盘活—资金回笼—再投资”闭环。对房企，商业不动产REITs开辟权益融资新路径，助力企业优化资产负债结构的同时倒逼企业提升运营能力。对资本市场，商业不动产REITs为中长期资金提供了现金流稳定的大类资产标的，完善了不动产金融产品矩阵。对行业，商业不动产REITs支撑行业从增量开发转向存量深耕，实现可持续发展。

获取更多开店信息和资源可以添加小编微信进入行业平台高级社群交流获取呢！