《2026中国城市更新专题研究报告》发布,老旧小区、城中村、城市管网十万亿级改造市场,未来数字化、绿色化、适老化三大趋势重构行业标准

2026城市更新研究报告发布

《2026中国城市更新专题研究报告》为远翔神思咨询 2026 年 3 月发布的城市更新专题研究成果，系统梳理国家层面城市更新内涵、模式与政策演进，明确老旧小区、城中村、老旧管网等核心更新载体规模与市场空间。报告解析实施主体格局、产业链关键环节，指出加装电梯、管网更新、能效改造等五大增长点，阐释数字化、绿色化、适老化三大趋势对行业标准的重构，为政府、企业与投资方提供决策参考。本文为部分内容节选版，该报告全文2.7万字，扫二维码免费下载PDF报告！

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#《中国城市更新专题研究报告》共2.万字，65页，如下为节选版：

《中国城市更新专题研究报告》目录

# 2026年中国城市更新专题研究报告（精简目录）一、城市更新内涵与模式1. 核心类型与三类模式划分逻辑2. 2026年模式实践升级转向二、更新载体规模（老旧小区/城中村/老旧管网）1. 2026年核心更新载体规模全景2. 存量为动态需求蓄水池三、“十四五”及2030年量化目标1. 国家量化目标体系成型2. 2025年收官进度与结构性缺口3. 2026年后目标时代：重质量与机制创新四、项目主要实施主体分析五、国家战略关键政策节点1. 城市更新上升为国家战略关键节点2. 2025–2026年政策风向转向六、产业链上下游关键环节1. 前期体检与顶层设计2. 策划设计与方案编制3. 建设施工与材料供应4. 资产运营与智慧治理七、细分领域新增长点1. 加装电梯（市场超2.6万亿元）2. 燃气/供水老旧管道更新3. 地下综合管廊“养管+智管”升级4. 既有建筑能效改造（2027年强制达标）5. 消防与安防智能化升级八、三大趋势重构行业标准1. 数字化：CIM与城市体检成强制基建2. 绿色化：超低能耗、光伏屋顶成硬性指标3. 适老化：全龄友好成法定义务4. 三化交汇：新评价体系与主体责任重构

一、国家界定的城市更新内涵和模式

1、国家界定的城市更新核心类型与三类模式划分逻辑

（1）城市更新的法定内涵与基础分类体系

根据2026年最新发布的城市更新分类体系整体框架，国家层面已系统确立城市更新的双重分类维度：基础分类以“更新对象”为轴心，主题分类则从更新模式、空间尺度、更新主体和更新政策四个关键维度展开。在基础分类中，城市更新被明确划分为居住类、工业类、商业办公类、公共设施类、公共空间类、历史文化保护更新以及综合区域类七大类型，覆盖36个中类，构成全国统一的实施指引体系。该框架并非泛泛而谈，而是直指功能空间差异——例如居住类更新具体涵盖城中村、棚户、职工住宅与历史风貌民居；工业类更新聚焦老旧厂房与低效产业园区转型；历史文化保护更新则按面状（名城名镇名村）、线状（风貌道路/河道）和点状（文保单位/历史建筑）三级形态精准施策。这一体系已嵌入2024年住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》的执行要求中，成为地方政府编制实施方案的刚性依据。

（2）三类核心更新模式的本质区分

国家对城市更新的实践路径，已超越早期“大拆大建”的单一逻辑，形成以拆除重建、有机更新、综合整治为支柱的三元结构，其划分标准并非主观偏好，而是基于物理干预强度、产权变动深度与资金回报机制的根本差异。拆除重建类以推倒重来为核心特征，保留少量点状建筑并进行增量开发，土地使用权与用途通常发生实质性变更，融资模式高度类同传统地产开发，典型应用于棚户区改造或旧工业区整体转型。有机更新类则坚持“留改拆并举”，强调对既有建筑主体结构的基本保留，仅通过功能置换、环境微调与品质提升实现价值再生，土地权属与用途大多维持原状，投资方式正加速向基金化、信贷化与运营证券化演进，广泛适用于历史文化街区活化与旧商业区能级跃升。综合整治类最显著的边界在于“不涉及大规模改建”，聚焦老旧小区管线翻新、加装电梯、绿化补植等非结构性改善，土地性质、权利主体及建筑面积均无变化，财政资金主导、公益性突出，是政府托底民生底线的关键抓手。三者并非平行选项，而是动态适配关系：2026年深圳已将90%的旧改项目转向拆除重建，但近年同步加大城中村成批租赁化等有机更新尝试，印证了模式选择取决于区域发展阶段与资源禀赋。（3）模式划分背后的治理逻辑与政策约束

三类模式的制度化区分，本质是国家对城市发展模式的顶层设计调整。2021年住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》首次划出硬性红线：更新单元内拆除建筑面积不得大于现状总建筑面积的20%，拆建比不宜大于2。这一约束直接催生了有机更新与综合整治的规模化落地——2024年北京推进20个城中村改造项目、上海启动15个同类项目时，均明确要求将拆除比例控制在政策阈值内，更多采用整治提升与拆整结合的复合路径。

政策导向也深刻影响资金流向：拆除重建依赖房企二级开发销售回款，综合整治主要靠财政拨款与专项债，而有机更新则探索出“建设信贷+运营证券化”新路径，如广州2025年试点的旧厂房改造REITs，即以稳定租金收益为底层资产实现资本退出。更关键的是，三类模式对应着截然不同的参与主体生态：拆除重建由地方国企主导一级做地收储，市场化房企聚焦二级开发；综合整治由街道办联合社区组织推进；有机更新则催生了设计咨询公司、轻资产运营方与村集体合作的新联盟。这种分工不是权宜之计，而是2024年住建部、财政部联合印发通知中强调的“推动管理主体、实施主体、物权主体协同治理”的制度性安排。

2、从模式分类到行动升级：2026年的实践转向

进入2026年，三类模式的边界正在发生实质性融合与升维。一方面，“拆整结合”已成为超大特大城市城中村改造的主流选择——既拆除安全隐患严重的危房建设保障性住房，又保留历史肌理进行立面整饰与业态植入，深圳2025年实施的60个城中村分类改造项目中，72%采用此模式。另一方面，综合整治正突破“修修补补”局限，向“功能重构”跃迁：2025年广州200个老旧小区改造项目中，35%同步嵌入社区食堂、托育中心等提升类设施，使综合整治具备准经营属性。更具标志意义的是，有机更新已从技术概念升级为国家战略支点——2026年国务院将“绿色智慧城市建设”“城市生命线安全工程”等新增领域纳入城市更新范畴，其核心正是通过物联网监测、数字孪生等技术对既有基础设施进行有机迭代，而非推倒重建。这印证了一个根本趋势：国家界定的城市更新，早已不是物理空间的简单修补，而是以三类模式为工具箱，系统性重构城市的功能韧性、治理效能与人文温度——拆除重建解决“有没有”的生存问题，有机更新回应“好不好”的品质诉求，综合整治筑牢“稳不稳”的社会根基，三者共同织就中国式现代化城市的更新经纬。

二、全国存量待更新的老旧小区、城中村、老旧管网等主要载体和规模

1、全国存量待更新核心载体规模：老旧小区、城中村与老旧管网的2026年全景图

（1）老旧小区：21.9万个“十四五”硬目标已近收官，但结构性缺口仍真实存在

截至2024年底，全国累计新开工改造城镇老旧小区达28万个，惠及居民超4800万户；而“十四五”规划纲要明确设定的核心目标是——完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造任务。这意味着，按计划本应在2025年基本收尾，实际执行节奏也高度匹配：2024年新开工5.80万个，为历年最高值；2025年计划量大幅压降至2.50万个，且截至当年8月已完成2.17万个，进度达86.8%。表面看，政策性存量已近清零。但必须清醒看到，这一21.9万个数字仅覆盖“2000年底前建成”的小区，而大量2001—2005年建成、设施老化严重、未纳入统计口径的“次新老”小区正加速暴露问题。

住建部监测显示，全国需改造的老旧小区总量曾被初步估算为17万个（2019年数据），但该口径未包含后续新增老化单元；更关键的是，2025年实际完成量仍维持在高位（如5.80万个），远超当年2.50万个的计划数，说明地方自主申报与动态摸排仍在持续扩容存量池。换言之，“21.9万”是政策刚性底线，而非市场真实容量上限——尤其当2025年改造重心转向“原拆原建、加装电梯、智慧社区”等深度提升类内容后，单个项目投资强度跃升，实质更新需求并未衰减，而是从“有没有改”转向“改得够不够好”。

（2）城中村：170万套基础盘叠加全国扩围，真实待改规模远超官方披露

城中村改造已从区域性试点跃升为全国性战略抓手。中央明确划定首批35个重点城市为实施主体，其中仅这35城就排查出需改造的城中村总量达170万套，叠加全国危旧房50万套，合计220万套基础盘。但这一数字极具误导性——它仅反映“已排查确认”的存量，而2024年11月住建部与财政部联合发文，将城中村改造政策扶持范围由35城一次性扩展至近300个地级及以上城市，同步启动实施项目1790个。这意味着，此前未纳入统计的广大二三线城市、县城的城中村正加速进入政策视野。参考观研网数据，2019—2021年全国城中村改造市场规模稳定在1.2—1.4万亿元/年，2022年虽回落至6559亿元，但2023年济南、广州、深圳三市即计划投资额达7000亿元；若按21个超大特大城市年均实施40—50个项目、单项目20—30亿元测算，仅头部城市年投资潜力就达1.68—3.15万亿元。更关键的是，2025年中央定调“加力实施城中村和危旧房改造”，计划新增100万套，且强调“货币化安置房方式”作为核心工具。这种“以需定供”的模式，本质上是以真实居住需求倒逼存量识别——当安置房指标层层分解，地方政府必然开展地毯式普查。因此，当前170万套绝非终点，而是全国城中村系统性更新的起点；真实待改规模，正在从“已知的170万”向“潜在的数百万套”快速演进。

（3）老旧管网：超50万公里老化管道构成安全红线，60万公里改造目标刚启动

地下管网是城市运行的“生命线”，其老化程度直接关联公共安全。截至2020年底，全国城市和县城燃气管道约105万公里、供水管道127万公里、排水管道102万公里、供热管道48万公里，四类主干管网总长近382万公里。其中，已有近10万公里出现不同程度老化，而2022年5月《城市燃气管道等老化更新改造实施方案（2022—2025年）》明确提出：对材质落后、使用年限长、存在安全隐患、不合规的管道设施进行更新改造。政策响应极为迅速——国家发改委已将燃气、供水、排水、供热等老旧管网更新列为未来五年重点任务，预计改造总量接近60万公里，总投资需求约4万亿元；2023—2024年中央财政已安排超4700亿元资金支持，2024年住建部计划推动改造超10万公里。值得注意的是，60万公里并非全部老化管道，而是聚焦于“高风险段”的精准切口：天津、黑龙江、辽宁、山东、河南等省份均已制定分项改造目标，内蒙古、云南、贵州等地更提出“新建+改造”双轨并进。这揭示一个关键事实：管网更新已从被动抢险转向主动防御，其规模逻辑不是“有多少老就改多少”，而是“有多少风险点就必须覆盖多少”。随着城市体检机制全面铺开，老化管道的识别精度将持续提升，60万公里很可能是阶段性目标，而非最终上限。