太古地产近日交出了一份颇为亮眼的2025年成绩单。财报显示，公司全年总收入达到160.41亿港元，同比增长11%。细看各业务板块，内地零售物业表现最为抢眼，租金收入攀升至46.28亿港元；香港零售物业保持平稳态势；酒店业务也录得3.3%的增幅，收入达9.17亿港元。消费相关业务的稳健增长，为这份财报增添了不少成色。
对太古地产而言，2025年注定是值得铭记的一年——既有收获的喜悦，也承载着战略转型的深远意义。
01 内地市场全线飘红 体验式消费成增长引擎
更令人惊喜的是，太古地产在内地的零售物业去年销售额全线飘红，带动整体零售租金收入同比提升2%。这一增长背后，是各项目交出的扎实答卷。
作为太古地产2008年进入内地的开山之作，北京三里屯太古里已连续第三年实现租金收入正增长，去年零售销售额和租金收入分别上涨约11%和3%。2011年开业的广州太古汇扭转了此前下行趋势，两项指标均增长约2%。2014年亮相的成都太古里也不甘示弱，销售额和租金收入分别提升约7%和5%。
上海市场方面，前滩太古里零售销售额同比增长7%，租金收入微跌3%，整体表现稳健。特别值得一提的是兴业太古汇，年销售额增幅接近50%——当然，这在一定程度上也受到此前基数较低的影响。受北广场改造、地下空间调整等工程因素干扰，该项目去年租金收入仅微增1%。
类似情况也出现在北京颐堤港，受短期施工影响，尽管销售额上升3%，租金收入仍小幅下调2%。太古地产在财报中对此坦诚披露，同时对这些项目重回增长轨道表达了积极预期。
翻阅财报主席报告，"体验式零售"一词被用来概括近年来零售业务强势复苏的核心动力。虽然这一概念已是行业共识，但太古地产的独特之处在于，它将理念真正落到了运营层面，并成功转化为实际收益。
体验式零售的落地路径多样而具体。在兴业太古汇，路易号的IP效应叠加零售、餐饮、展览等复合业态，实现了单点突破；空间业态的深化和艺术场景的赋能，则构成更系统性的布局。
数据最能说明问题：仅去年下半年，兴业太古汇"即买即退"服务交易单数增长700%，消费金额增幅近400%，路易号的流量转化能力可见一斑。针对南京西路商圈的调性，项目将一批高端化妆品品牌迁移至LG1层，与地面北广场、地铁2/12号线的客流形成直通。新开辟的北侧动线区域，则引入了Jellycat毛绒玩具店SIMPLEMILL、数码配饰品牌POPSOCKETS、新加坡设计品牌BEYOND THE VINES中国首店等潮流品牌，与高端美妆形成互补。
全年维度上，兴业太古汇还陆续推出"春艺焕然"可持续主题艺术季、冬日《对话/Dialogue》跨文化艺术装置等系列活动，让商场从消费场所升级为城市公共空间。伴随空间价值释放，空铺逐步被品牌填满，截至四季度，项目出租率从上半年的94%回升至96%。
这一路径并非兴业太古汇独有。北京三里屯太古里自2022年至今已引入近171家高品质品牌首店。去年不仅完成北区近半商业空间焕新，还落地了路易威登之家、Dior之家、蒂芙尼全新旗舰店等多家高能级品牌旗舰，并举办227场首发首秀，持续强化其城市文化生活目的地的地标属性。
成都太古里则以一面"川流有息"的MUJI围挡强势出圈，过去一年共有59个品牌开设新店或升级为最新概念店，包括无印良品世界旗舰店、昂跑旗舰店等标杆品牌。
不难发现，上述项目均已运营接近甚至超过十年。对于聚焦高端商业的太古地产而言，如何在时间冲刷和市场波动中保持高门槛布局的活力？答案正如其选择的深化与升级之路——只有构筑强壁垒、精耕细作，才能获得抵御行业波动的底气。
02 亏损扩大背后 核心业务仍具韧性
说完令人振奋的零售业务，还需以更全面的视角审视这份财报的盈亏全貌。
财报显示，太古地产2025年实现基本溢利86.2亿港元，较2024年的67.68亿港元增长27%。但拆解细项便会发现，这份增长主要来自迈阿密Brickell City Centre商场、香港港岛东中心两处物业的资产处置，以及由此贡献的23.6亿港元出售收益。
剔除这些一次性因素，集团经常性基本溢利实际同比下降3%。此时再回看零售业务的增长，它不仅成为集团整体盈利的主动拉动力，更是抵消其他负面因素的重要稳定器。
拉低整体盈利的最大拖累来自办公楼业务的持续承压。分区域看，香港办公楼全年租金收入同比下跌4%至48.85亿港元，内地办公楼租金收入亦下滑3%至8.18亿港元。两地板块同步疲软，直接削弱了营收基本面。加之去年出售海外资产后，相关租金收益退出营收体系，进一步缩减了收租规模。
市场变化还引发连锁反应。2025年，太古地产净亏损扩大至15.33亿港元，较2024年的7.66亿港元近乎翻番。受办公物业组合租金收入下滑影响，集团投资物业公平值亏损达77.16亿港元，直接放大了账面亏损幅度。
不过正如太古地产强调的，投资物业公平值变化属于非现金性质，不会对公司营运现金流和股东应占基本溢利产生影响，这为后续复苏预留了空间。
展望未来，太古旗下核心业务的发展前景仍值得看好。一方面，即便市场波动，太古在内地办公楼组合的整体出租率仍接近92%。另一方面，随着赴港IPO热度持续攀升，香港办公楼市场在去年第四季度已显现回暖迹象。太古广场、太古坊两座代表项目，从签约动态、续租表现到租户质量，都彰显出核心地段优质资产的抗周期性。
债务层面，太古地产主动降杠杆成效显著。截至报告期末，集团债务净额已减至395.4亿港元，资本负债率从15.7%降至14.6%，为后续开发提供了更灵活的融资空间。
03 资产配置再校准 内地市场成战略重心
一边果断剥离海外资产，一边明确提出未来五年内地物业总楼面面积翻番——增减之间，太古地产将内地市场列为绝对优先级的战略立场已然清晰。
这一优先级首先体现在千亿级投资计划的落地倾斜上。财报披露，该计划整体额度已使用67%，其中专项投向内地的500亿港元已部署近460亿港元，落实进度超90%，足见集团对内地市场的投入决心与执行效率。
从项目布局看，太古地产对内地市场的深耕将从既有项目升级扩建、新区域新项目分阶段落地两大维度同步推进。重点扩建部分主要包括北京太古坊、广州太古汇三期、上海前滩太古里综合发展项目。
作为前滩太古里综合发展项目的核心工程，太古地产与陆家嘴集团联合打造的前滩广场已进入关键推进阶段，预计2026年底正式落成。项目位于前滩国际商务区核心，包含两座总建筑面积约12.56万平方米的超甲级办公楼。整个综合体还包含前滩太古里约14.7万平方米的新增零售空间。项目建成后，工作、消费、休闲等功能板块将实现无缝衔接。
未来新增项目中，三亚、西安以及广州聚龙湾三座太古里的落地，从理念到形态都具有里程碑意义。
作为粤港澳大湾区首座太古里，广州聚龙湾太古里一期已于2025年12月率先启幕，46家品牌抢先入驻，其中不乏裕莲茶楼、去茶山、smfk以及上森派系等区域首店与潮流标杆。待项目2027年全面落成后，广州将成为继上海之后，第二个同时拥有"里+汇"的城市。
落子西北的西安太古里，则是太古在内地体量最大的太古里项目。项目总体量近47万平方米，计划于2027年分阶段亮相。依托小雁塔历史文化片区，项目规划通过"商业+酒店"模式，配套西安居舍酒店，将城市文旅与现代零售深度融合。作为西安首个太古里项目，它的落地将填补城市高端商业的空白。
三亚太古里是太古旗下首个度假型高端零售项目，预计2026年分阶段启幕。项目位于三亚海棠湾国家海岸中心地带，瞄准海南自贸港与旅游消费的巨大风口，将与中免集团合作构成三亚国际免税城的三期部分。
将视线投向运营后端，太古财报显示，集团去年人民币借款占借款总额的比重已从2024年的36%大幅提升至49%。在北京、上海、成都等重点业务城市，太古地产也对区域高管团队进行了重要调整。融资结构与组织架构同步优化，共同印证了太古地产正以更稳健的财务姿态与更高效的本地运营能力，为内地业务的持续扩张筑牢根基。
