行业研究 | 认识房地产发展大势和规律 扎实推动房地产高质量发展

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（简略版）

“十五五”时期（2026—2030 年），我国房地产发展依然会面临困难挑战，也会面临难得机遇，是房地产发展阶段转换和转型升级的关键期。2025 年 10 月 23 日中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，准确把握“十五五”时期我国发展所处的历史方位，深入分析我国发展环境面临的深刻复杂变化，继续把推动高质量发展确定为“十五五”时期经济社会发展的主题，并明确提出“推动房地产高质量发展”，作出重要部署，明确重点任务。2025 年 12 月 16 日《人民日报》刊登的住房和城乡建设部部长倪虹署名文章《推动房地产高质量发展》，全面阐释了深刻认识推动房地产高质量发展的重要意义，准确把握推动房地产高质量发展的总体要求，全面落实推动房地产高质量发展的重点任务。这些为做好“十五五”时期住房和房地产工作提供了方向指引。我们要准确理解、科学把握，积极识变应变求变，洞察房地产发展内外部环境变化，认识房地产发展阶段性特征和规律，扎实推动房地产高质量发展，促进房地产市场平稳健康发展，推动房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，推动房地产企业从追求规模扩张转为注重提高住房品质和服务质量。

充分认识房地产发展内外部环境的重大变化，有助于深刻把握“十五五”时期房地产发展所处的历史方位。近年来，我国房地产发展面临新形势，发生了对当前和今后房地产发展有深刻影响的以下三个重大变化。

我国房地产市场供求关系已由普遍需求旺盛转变为结构性供大于求，发生了实质性转变，特别是新建住房需求不可能回到过去高峰时的规模。2023 年 7 月 24 日，中央政治局会议作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的科学判断，明确提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

1978 年改革开放时，我国城镇人均住房建筑面积只有 7㎡，到 1980 年，城镇人均住宅建筑面积也只有 7.2㎡。当时，将近一半的城镇居民家庭缺房或无房，大量居民居住在很不舒适不方便的筒子楼、大杂院、棚户区里。住房短缺问题十分严重，甚至被称为“房荒”。经过数十年的发展，尤其是党的十八大以来，我国房地产市场快速发展，住房建设大力开展，住房供给规模持续扩大，居民住房条件显著改善。2024年底，我国城镇人均住房建筑面积达到 41㎡ 左右，户均住房超过 1.1 套。当前，住房需求总体上已从“有没有”转为“好不好”，居民从“有房住”到期待“住好房”，更加追求高品质的住宅产品、优质的物业服务、全生命周期的房屋安全管理等。

我国的房地产实际上是城镇房地产，因此我国房地产发展与城镇化进程、城市发展密切相关。2025 年 7 月 14—15 日召开的中央城市工作会议，作出城镇化和城市发展“两个转向”的重大判断，即“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。随着城镇化和城市发展阶段转换，房地产需求特别是住房需求相应发生重大变化。

改革开放以来，我国经历了史无前例的速度最快、规模最大的城镇化进程，带来了巨大的城镇房地产需求。根据国家统计局数据 ，从1978 年到 2025 年，常住人口城镇化率从 17.92%提高到 67.89%，城镇人口从 1.72 亿人增加到9.54 亿人。这段时间，城镇化可分为三个阶段。一是 1978—1995 年为城镇化起步发展阶段，城镇化率从 17.92% 提高到 29.04%，年均提高 0.65个百分点。二是 1996—2020 年为城镇化快速增长阶段，城镇化率从 30.48% 提高到 63.89%，年均提高 1.4 个百分点。三是 2021 年以来，城镇化增速明显放缓。2021 年城镇化率为 64.7%，比上年提高 0.81 个百分点。2021—2025 年，城镇化率由此前快速增长阶段的年均提高 1.4 个百分点下降到年均提高 0.8 个百分点。相应地，城镇化带来的房地产需求下降。

此外，我国城镇在改革开放前累积了大量的老旧房屋和危旧房，在改革开放后城市快速发展过程中形成了大量的城中村，还遗留了大量的棚户区、简易楼等，经过过去多轮“大拆大建”，带来了巨大的被动性住房需求。近年来，随着城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，“大拆大建”带来的被动性住房需求明显减少。

房地产发展与宏观经济基本面息息相关、相互影响，离不开宏观经济基本面的支撑。2017年 10 月 18 日党的十九大报告明确提出，“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期”。

我国经济增速从过去 9% 左右的高速增长逐步下降到目前 5% 左右的增长。2011 年我国国内生产总值（GDP）增速为 9.3%，之后开始放缓，2012 年放缓到 7.8%，2015 年放缓到 7% 以下。“十四五”时期（2021—2025 年）GDP 年均增长5.4%，其中 2024 年和 2025 年连续 2 年 GDP 增长为 5.0%。经济增速放缓影响居民就业、收入增长及其预期，进而影响住房消费能力。在经济增速换挡、发展质量提升的宏观背景下，房地产业必须摆脱对规模扩张的路径依赖，转向与高质量发展阶段相适应的发展模式。

此外，房地产发展还与人口增长状况、结婚登记对数密切相关。我国人口总量在 2021 年达到峰值 14.13 亿人，比过去权威机构预测的21 世纪 30 年代达峰提前了 10 年左右（国家人口发展战略研究课题组 2007 年编制的《国家人口发展战略研究报告》预计中国人口在 21 世纪30 年代，约 2030 年前后达到峰值）。全国人口总量从 2022 年开始逐年减少，2022—2025 年分别同比减少 85 万人、208 万人、139 万人、339万人。全国结婚登记对数从 2014 年开始下降，2024 年创近 40 年来的新低，为 610.6 万对，比上年下降 20.5%。我国传统习俗中，结婚一般要有“新房”，结婚登记对数减少直接影响此类刚性住房需求数量。

从 2021 年下半年起，在经历较长时期房地产价格过快上涨、房地产开发企业“高负债、高杠杆、高周转”模式迅速扩张等房地产过热后，在房地产发展内外部环境发生重大变化、自身规律等多重因素叠加作用下，房地产市场和房地产业下行，相关重要指标出现较大幅度回落。2025年 1—7 月，全国房地产开发投资总量为 2021 年同期的 63%，房屋新开工面积为 2021 年同期的30%，新建商品房销售面积和销售额分别下降至2021 年同期的 51% 和 47%。在房地产市场调整和房地产业转型过程中，难免有某些困难甚至阵痛，特别是房地产开发企业必然出现分化。目前，房地产开发企业债务仍然较高，违约风险依然严峻，风险尚未出清，一些过去盲目追求规模、无序跨业扩张的房地产开发企业面临“断臂求生”甚至“关停并转”。从发达国家和地区房地产发展历程看，发展阶段转换、转型发展过程中出现阶段性困难和阵痛是符合房地产市场和房地产业发展一般规律的，大多是发展中的问题、转型中的问题。

推动房地产高质量发展，是尊重房地产发展客观规律的发展。房地产市场和房地产业发展有其内在规律。为推动房地产高质量发展，需要进一步深化对房地产发展规律以及未来发展潜力和空间的认识。

从当前我国城镇人均住房面积、户均住房套数等多个相关指标以及发达国家和地区房地产发展演变过程来看，我国房地产市场和房地产业发展进入新阶段，正从快速成长阶段转向相对成熟阶段，主要特征有以下几个方面。一是从追求住房面积（数量）为主转变为追求住房品质为主，从刚性住房需求为主转变为改善性住房需求为主，且住房需求更加多层次、多样化、个性化。二是从追求住房有形产品为主转变为追求房地产相关服务为主，包括物业服务、房地产中介（经纪、估价、咨询）服务、住房服务、房地产资产管理（或称不动产资产运营）等服务，特别是其中专业服务的作用和重要性越来越突出。三是从住房总量短缺、供不应求的卖方市场为主转变为供大于求的买方市场为主，成熟房地产市场下的常态是买方市场。四是从新建商品房市场为主转变为二手房市场为主，越来越多城市的二手房成交量超过新建商品房成交量。五是从住房买卖为主转变为住房租购并举，特别是随着青年人住房消费观念转变等，住房租住率会逐渐上升，且城市越大，租住率一般越高，一些大城市超过一半的人口租房住。六是从房地产增量建设为主转变为城市更新和存量房地产运营为主，且存量房屋陆续进入大维修阶段。这些转变是房地产发展到一定程度后必然会发生的实质性转变，是符合房地产发展内在规律的转变，是房地产发展进步的主要表现。

此外，房地产市场在不同城市之间分化的现象越来越明显且有加大趋势。这是因为随着人口从农村流向城镇为主转变为在城市之间流动、向大城市集中为主，城市人口增减分化，甚至出现人口净流出城市数量增加、人口净流入城市数量减少的趋势，而房地产是不动产，不能随着人口流动而搬移。

房地产市场与其他市场一样都是有波动的，也是有周期性的。从美国、日本等国家和我国房地产市场发展变化的历史情况来看，房地产市场还具有波动大、易出现过热和过冷、难调控的特性，特别是如何有效防范房地产泡沫产生和泡沫产生后如何稳妥化解、做到“软着陆”“慢撒气”“下台阶”式平稳调整、回归合理区间，是个世界性难题。如果搞得不好，有可能像美国、日本等发达国家那样出现房价大跌而导致经济金融危机，或者像拉美等国家那样出现房价大涨、物价大涨、货币大幅贬值而落入中等收入陷阱。保持房地产市场平稳运行、房地产价格在合理区间内波动之所以很难，主要有以下几个原因。

一是房地产很特殊、量大面广，尤其是住房兼有生活必需品、投资品甚至投机品功能和金融资产属性。住房不仅是人们生存和发展所必需的生活资料，还是可以带来租金收入甚至资本增值（或溢价）的有息资产，通常也是家庭最主要的资产。房地产特别是二手房市场参与者的数量众多、散小，易受“羊群效应”“动物精神”影响。

二是房地产开发建设周期长，住房建设期一般为 3 年左右，使得住房供给适应住房需求慢。而住房需求变化快，且伸缩性大，比如一个人可以住一间房或一套房，几个人也可以住一间房。住房需求还可以提前、推迟或集中到来，特别是长期以来形成了“买涨不买跌”甚至“追涨杀跌”的购房行为，受未来房价涨跌、就业、收入增长等预期的较大影响。这就在时间上易产生供需错配。

三是房地产不可移动，不能在不同地区之间调剂余缺，比如不可能把三四线城市过剩的商品房搬到一二线城市来满足其住房需求，更不可能采取进出口的办法来平衡供需。这就在空间上易产生供需错配。

四是房地产价值高，难以像粮食、猪肉那样实施大量的收储，在房价过低时收购，待到房价上涨后出售，进而平抑价格。

为了破解这个世界性难题，做好房地产市场逆周期和跨周期调控，需要加强房地产市场发展变化规律深化研究及调控历史经验系统总结。

目前，房地产市场虽然仍处在调整过程中，房地产开发投资、房屋新开工面积、新建商品房销售、房地产价格等主要指标相对于历史峰值出现较大幅度回落，但同时处在转型发展的过渡期，未来房地产市场和房地产业的总规模或体量相对于其他市场和行业依然巨大。长期看，人民对美好居住生活的向往、提升居住品质的愿望更为强烈，蕴含巨大的住房需求，支撑着房地产市场，我国房地产发展仍有很大的潜力和空间。具体来看：一是我国城镇人均住房建筑面积虽然达到 41㎡ 左右，但与美国、英国、法国、德国、日本等国家相比还有一定的差距，仍未达峰，估计峰值至少为 50㎡，未来弥补住房总量缺口会带来一些住房需求。二是我国城镇化率尚未达峰，预计常住人口城镇化率峰值为 75% 以上，城镇化率仍有较大提升空间，仍在持续推进新型城镇化，将陆续带来一些住房需求。三是未来人口在城镇之间流动、向大城市集中，将给人口净流入城市带来一些住房需求。四是有持续不断的大量存量房屋更新替代需求。根据有关资料，目前我国城镇房屋总量约662 亿㎡，其中住房建筑面积约 350 亿㎡。仅就住房而言，按照平均寿命 50 年、年折旧率 2%估算，年均约有 7 亿㎡建筑面积的更新替代需求。再加上自然灾害等造成住房损毁灭失、公共设施建设等征收拆迁带来的被动性住房需求，以及其他方面因素带来的住房需求，保守估算我国住房年均新增量约为 8 亿㎡建筑面积。有关专家基于多种方法对“十五五”时期城镇住房建设规模进行了预测，结果为城镇年均新增住房建设量在 8.46 亿㎡～10.94 亿㎡ 之间，平均每年9.25 亿㎡。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出“推动房地产高质量发展”，紧接着有如下一段论述：“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。” 这是针对推动房地产高质量发展所部署的重点任务和重大举措。

构建房地产发展新模式，是推动房地产高质量发展的长远之计，是破除传统房地产发展模式顽疾的治本之策。过去，房地产开发企业在追求规模扩张中形成的“高负债、高杠杆、高周转”模式，随着 2021 年下半年以来房地产市场下行，在商品房销售困难、回款放缓、房价下降、债务集中兑付等多重压力下，其脆弱性日益暴露，如带来商品房开发项目不能如期建成甚至“烂尾”、房地产信贷风险等严重弊端，已经难以为继。必须适应新形势新阶段，以编制实施住房发展规划和年度计划为重要抓手，推动建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。商品房开发、融资、销售等基础制度需要改革完善，如在开发上，逐步建立房地产开发项目公司制；在融资上，推行主办银行制；在销售上，稳步推进现房销售制。

住房价值高，而家庭收入有高低差异，总有部分家庭买不起甚至租不起商品住房。因此，既要有住房市场，又要有住房保障。要坚持有效市场和有为政府相结合，政府保障基本的住房需求，完善以公共租赁住房（简称公租房）、保障性租赁住房、配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系；通过新建住房、收购存量商品房等多种方式增加保障性住房供应，对城镇低保住房困难家庭兜底保障，因城施策、因地制宜满足新市民、青年人、城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求。同时，处理好住房保障和住房市场的关系。住房保障和住房市场两个体系要协调、结构合理。坚持优化市场配置和政府保障相结合，从实际出发，尽力而为、量力而行，形成住房保障和住房市场两个体系定位清晰、功能互补的供应格局。中外历史经验教训表明，住房保障不足和过度都不可取。住房保障不足会导致房价过快上涨、居民买不起房，进而影响社会稳定和金融安全；住房保障过度不仅会影响房地产市场平稳运行，还会导致政府财政负担过重，长此以往将不可持续。

市场满足多层次、多样化的住房需求。基于住房不可移动、房地产市场是以城市为单元的市场且在不同城市之间分化，要坚持因城施策、精准施策、一城一策甚至一城多策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，城市政府也要用足用好房地产市场调控自主权，因地制宜根据房地产市场发展变化适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，增加改善性住房和高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，是满足人们对美好居住生活新期待、为人们打造高品质居住生活空间、适应住房发展新阶段的重大举措。既要把新房子建成“好房子”，也要把老房子改造成“好房子”。在新房子方面，要以住房新需求引领住房新供给，以住房新供给创造住房新需求，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，扩大优质住房产品和服务供给，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。在老房子方面，稳步推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造，下大气力解决好加装电梯、停车、充电等群众急难愁盼问题，改善群众居住条件和生活环境。

人们大多数时间在房屋里生活生产，房屋安全不仅事关人民生命财产安全，更是社会和谐稳定的重要基石。房屋建成后，经过一定年限的使用磨损和风吹日晒雨淋，会像人一样逐渐老化，其安全问题会日益凸显。从我国存量房屋规模大、将面临房屋老龄化的实际出发，要让人们住得安心放心，必须强化房屋安全保障，加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。其中，房屋安全体检制度旨在及时发现房屋安全风险隐患，房屋安全管理资金制度旨在解决房屋修缮资金问题，房屋质量安全保险制度旨在以市场化方式提高安全保障能力。

“十五五”时期，必须适应新形势新阶段，有效破除制约房地产高质量发展的思想观念、制度政策、体制机制等障碍，解决难点堵点问题，激发房地产高质量发展的动力活力，推动房地产高质量发展取得显著成效。

高质量发展的内涵十分丰富，其核心内涵是要体现“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念。推动房地产高质量发展，必须完整、准确、全面贯彻新发展理念，以新发展理念引领发展。具体层面而言，要从追求数量、规模、速度的粗放、外延式增长转向追求质量、效益、稳健的集约、内涵式和可持续发展，通俗地说是“不在多而在精”，某些方面甚至应“少而精”。例如，房地产业要从高速增长阶段转向高质量发展阶段，房地产企业要从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务。要建设“好房子”，但“好房子”不是越高端、越高档越好，不能把“好房子”片面理解为大房子、贵房子、“豪房子”，应重视中小户型的“好房子”建设；也不是简单的比拼得房率高，而是实实在在的高品质，尤其是要消灭房屋质量通病，确保没有隔声差、渗水漏水、串味、返味等问题，并且保温隔热好、冬暖夏凉等。

我国房地产领域很多制度政策、体制机制是为了扩大供应规模、解决住房短缺问题而形成或制定的，随着房地产市场供求关系发生重大变化，以及从新建商品房市场为主转变为二手房市场为主等，其弊端日益凸显。需要对照推动房地产高质量发展目标，全面梳理存在的突出问题和体制机制方面的深层次矛盾，积极稳妥推进房地产基础性制度改革，修订城市房地产管理法、物业管理条例等相关法律法规，构建与推动房地产高质量发展相适应的体制机制和政策法规体系。

房地产高质量发展应是可持续的发展，要尊重科学、尊重规律、尊重市场、尊重专业、尊重实际。历史经验教训表明，除保障性住房外，应以经济可行性为基础。拿住房租赁经营来说，其收入首先要能覆盖运营维护成本；其次要能在一定年限内覆盖住房折旧，即能逐渐回收住房开发建设或购置的投资或本金；然后要有不低于商业银行贷款利率等融资成本的投资回报率。再如城市更新，其可持续发展的基础是兼顾经济可行性和公平性。当前，许多城市更新项目是政府过于大量补贴的“样板工程”，扭曲了老百姓的观念，导致其过高期待和依赖心理，难以推广和复制，长此以往会使政府财力难以承受。因此，城市更新应主要以更新前后房屋价值增减变化为基础，采取收支基本平衡和“受益者负担、受损者获补偿”的做法。

房地产高质量发展的关键是加快转型升级，其重点工作之一是有序推动“好房子”建设。而建设“好房子”需要提高建设标准，如住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局于 2025 年 3月联合发布了强制性国家标准《住宅项目规范》，从 14 个方面提高住房品质要求，包括将住宅层高提高到不低于 3m，规定 4 层起要加装电梯，还提高了绿色节能要求，增加了智慧设施等。此外，在有关调研中许多建筑施工企业表示，建设“好房子”，“时间必须给足、资金必须给够”。这些都会大大增加“好房子”建设成本。因此，要加快研究出台建设“好房子”的规划、土地、金融、财税等支持政策或加大政策支持力度。如在土地支持政策方面，应合理控制“好房子”建设用地的出让地价水平，使市场房价与招拍挂出让地价（楼面地价）之间有足够的保证建设“好房子”的成本空间。有了支持政策才能使“好房子”价格不会太高、居民可负担，也使建设“好房子”的企业有合理利润，从而激发其建设“好房子”的动力活力，使“好房子”建设可持续发展。

推动房地产高质量发展是一项综合性、系统性、复杂性的重大工作，涉及土地取得、设计、建造、交易交付、使用管理等多个重要环节，住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、金融管理、税务等多个有关部门，政府、房地产企业、金融机构、购房人等多方参与主体，人口、土地、资金等多个关键要素，必须坚持系统观念，切实加强有关部门间统筹协调，明确职责分工，按照职责分工优化要素配置、提升管理效能，推动形成各有关部门协同联动的有效工作机制。