2025年房地产行业深度重构，新房市场持续缩水，二手房交易占比逼近半壁江山，行业全面迈入“存量时代”。价格内卷、存量去化成为常态，买卖双方的博弈不断升级，所有参与者都在接受市场的严苛考验。
在这样的大背景下，贝壳交出的2025年财报，成为行业穿越周期的一份典型样本：利润虽承压，但核心盘稳住了；不仅被动扛压，更主动完成了结构调整与模式升级。这份不算“漂亮”的成绩单，却藏着贝壳穿越行业周期的底层逻辑。
核心数据：利润承压，但韧性十足
单看财务数据，贝壳2025年的经营并不轻松，甚至是近几年“最艰难的一次财报”，但放在行业大盘中，这份韧性已然难得。
全年净收入946亿元，同比微增1.2%，在市场缩量中守住营收基本盘； 净利润29.91亿元，同比下降26.7%，经调整净利润50.17亿元，同比下降30.4%，利润端受行业大环境影响明显承压； 平台总交易额3.18万亿元，同比微降5.0%，与行业整体趋势基本持平。
更值得关注的是财报背后的积极信号，这也是贝壳能“扛住”的关键：二手房交易单量同比增长11%，创历史新高；新房业务表现跑赢市场平均水平；非房产交易业务收入占比达41%，刷新历史纪录；家装业务营收154亿元稳步增长，租赁业务更是首次实现全年盈利。
利润下滑是行业共性，但贝壳在核心业务增长、新业务突破上的表现，让其在寒冬中站稳了脚跟。
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破局第一步：告别粗放扩张，算好效率账
房地产市场的底层逻辑变了，二手房占比提升、新房市场分化、交易决策越来越复杂，过去靠“人海战术+门店扩张+流量堆砌”的增长模式，早已不适应精细化竞争的新市场。
贝壳的第一个破局动作，就是主动调整组织与规模，把资源向高效产能、核心区域集中，从“拼规模”转向“算效率”。
直营链家业务完成门店与经纪人结构优化，摒弃粗放扩张思路，聚焦核心能力打造； 存量房业务净收入250.2亿元，二手房单量创历史新高，非链家贡献的存量房GTV占比提升至63%，二手交易单量同比增长15%，平台资产模式持续“轻量化”； 人效显著提升，非链家经纪人人均二手单同比提升6%，从2022年不足2单增至3单以上，新房业务贡献利润率也微增0.2个百分点至25.0%。
对贝壳而言，行业下行期不硬顶规模，而是优化结构、提升效率，让每一份资源都发挥最大价值，这是稳住业绩盘面的基础。
破局第二步：锚定人机协同，重构服务模式
如果说组织调整是“少走弯路”，那么技术赋能就是“走对路”。面对AI浪潮，贝壳没有盲目追逐技术热点，而是提出**“人机协同”战略**，让技术成为服务的放大器，而非替代者，这也是其重构服务模式的核心抓手。
贝壳董事长彭永东的判断一针见血：AI能把理性的部分做到极致理性，从而放大人类感性服务的价值。这一战略已深度嵌入贝壳的核心作业场景：
经纪人从繁琐的基础工作中解放，AI自动生成VR房源讲解、房源解读、客户沟通素材，替代了重复的信息整理、咨询回复工作，让经纪人专注于理解客户需求、推动交易决策，真正回归“服务本质”； 新房业务从“渠道红利”转向“结构效率”，告别传统流量分发，升级为对开发商和购房者的“确定性结果交付”，借助AI数据分析能力，为开发商提供项目前期判断、后期营销去化全流程服务，专业度大幅提升； 风险管控与回款效率同步改善，2025年第四季度新房应收账款周转天数从54天缩短至44天，现金流稳定性进一步提升。
楼市走到今天，用户早已不缺房产信息，缺的是靠谱的决策支持。贝壳的人机协同，本质上是解决“交易复杂度提升”的行业痛点，从“信息提供者”升级为“决策支持者”。
破局第三步：非房业务崛起，重构收入结构
贝壳能扛住市场压力，最关键的变化之一，是收入结构的根本性重构。2025年非房产交易业务占比达41%，意味着贝壳不再是单纯依赖房产交易的平台，而是向“全链条居住服务平台”稳步转型，家装与租赁两大业务，成为支撑其穿越周期的重要两翼。
家装业务：从“销售驱动”到“产品驱动”，守住盈利与口碑
家装行业“强交付、长链条、高信任成本”的特性，加上2025年部分企业暴雷的行业背景，让“交付与信任”成为核心命题。贝壳家装没有盲目扩张，而是聚焦能力建设，把依赖个人经验的“项目制生意”，升级为标准化、产品化、系统化的可复制模式。
财务表现亮眼：营收154亿元，同比增长4.4%，贡献利润率提升至31.4%，同比增加0.7个百分点，盈利模型持续优化； 产品端推进套系化、模块化，打造“产品化样板房”承接真实需求，减少客户试错与服务品质波动，消费者可一键打包也可按需定制； 供应链与交付端标准化，通过招标集采、设立准入门槛，让家装服务“前端说得好，后端做得实”； 直击行业痛点，推出装修款银行资金存管服务，按工程进度分批解冻，业主确认后再划转，重构行业信任机制，掌握服务主动权。
租赁业务：AI深度落地，首次实现全年盈利
租赁业务是贝壳AI落地最深、成效最显著的板块，也是2025年的一大亮点，不仅首次实现经营层面全年盈利，更完成了产品结构的“轻资产、抗周期”升级。
规模与利润双升：全年净收入219亿元，同比大增52.8%，贡献利润率提升3.6个百分点至8.6%，年末在管房源突破70万套，服务者规模超1.4万人； AI嵌入核心流程：收房决策、定价支持、招租管理、经营策略调整全环节引入AI，招租成功率、人效大幅提升，试错成本显著降低； 运营效率优化：流程重构与专业化分工，让资管经理月人均在管房源量提升40%，现金流与盈利能力更趋稳定。
家装与租赁的共同成长，让贝壳摆脱了对房产交易周期的依赖，形成了“交易+服务”的双轮驱动，这也是其对抗行业周期的重要底气。
行业担当：做市场的“稳定锚”，而非情绪的“煽动者”
房地产始终是关乎民生的大行业，当二手房交易占比上升成为长期趋势，房产经纪行业的核心逻辑，也从“撮合交易”转向“促进市场流通、实现新旧统筹”。作为行业头部平台，贝壳的责任不仅是自己扛住，更要成为市场的“稳定器”。
2026年初，贝壳面向全平台发布**“三必做六禁止”行为规范**，截至1月28日，超10万名经纪人、店东及员工签署承诺书，用明确的规则守住行业底线：
三必做：提供诚信专业服务、确保房源信息真实、提供全面客观信息，核心是回归“专业与诚信”； 六禁止：严禁唱衰市场、歪曲政策、发布虚假信息、引导抬价降价、飞单欺诈、夸大服务效果，本质是拒绝利用市场焦虑牟利。
这一动作，是对贝壳创始人左晖2018年提出的“中性市场观”的延续。在市场情绪容易浮躁的当下，贝壳选择做追涨杀跌的“反作用力”，让交易建立在真实、透明、理性的基础上，这不仅是平台的责任，更是成熟居住服务平台的核心价值。
2026展望：跑通决策服务模型，打磨长期能力
展望2026年，贝壳管理层明确：今年是把“决策服务模型”跑通的一年，重点验证这一模型对交易转化率的改善效果，同时持续打磨服务能力与组织能力。
彭永东的判断，道出了行业未来的核心竞争力：“真正决定长期价值的，不再是简单的流量投入或人力堆积，而是对客户需求的理解深度，以及围绕客户全生命周期所构建的系统性服务能力。”
存量时代的房地产行业，竞争早已不是“谁的房源多、门店广”，而是“谁能真正解决用户需求，谁能提供更确定、更专业的服务”。
贝壳2025年的财报，不是一个兴奋的增长故事，而是一份真实的穿越周期“生存样本”：主力业务稳住了，非房业务起来了，组织变轻了，平台变稳了，服务逻辑也重新定义了。
行业寒冬尚未过去，贝壳当然还没有“赢”，但它稳稳地站着，而且站得不算难看。在房地产行业从“有没有”转向“好不好”的转型中，这份韧性与探索，或许正是行业走出调整期的重要参考。
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【本文完】
