行业研究 | 两会首次提出“中国服务”:租赁住房行业将迎来什么新机遇?

2026年全国两会，《政府工作报告》中出现了一个非常值得关注的新提法：“健全服务业国家标准，培育‘中国服务’品牌。” 

如果说过去几十年，中国的全球竞争力主要体现在“中国制造”，那么今天，一个新的国家战略方向正在逐渐清晰——“中国服务”。

这一表述对于房地产与城市居住体系而言，其背后释放的是一个更加深层的信号：中国房地产发展逻辑正在从“建设经济”转向“服务经济”。在这一转型中，租赁住房行业恰恰位于交汇点——它既属于房地产，又属于生活服务业；既连接城市更新，也连接居民消费升级。

随着两会政策方向逐渐清晰，中国住房租赁行业或将正进入一个新的发展阶段。本文将从两会政策信号出发，分析租赁住房行业未来的发展逻辑；同时，回答：什么是租赁住房行业的“服务力”？

政策图解：

2026两会释放的四大信号

从今年政府工作报告与政策解读来看，与住房租赁行业最相关的政策信号主要集中在四个方面。

“扩能提质服务业”：政府报告指出，要推动生活性服务业高品质、多样化、便利化发展，并扩大服务业投资。这意味着未来中国经济增长的重要动力，将越来越多来自：服务业升级。

“中国服务”聚焦于租赁住房：

服务力到底是什么？

如果“中国服务”成为国家品牌，那么对于租赁住房行业来说，一个关键问题是：服务力如何定义？

在行业实践中，可以借助商业模型画布（Business Model Canvas）来理解这一问题。商业模型画布通常包括九个要素：

在住房租赁行业中，这九个要素实际上共同构成了企业的服务体系能力。

以城投宽庭为例，其商业模型画布体现出一种典型的租赁住房服务体系——围绕客户定位、价值主张、产品体系与社区运营形成了较为完整的商业模型。首先，在客户细分上，城投宽庭将目标客群锁定为新市民、青年人才及企业客户，并通过在需求密集区域布局项目，确保稳定的租赁需求与出租率。其次，在价值主张上，品牌不仅提供居住空间，更强调“新时代租赁生活方式”，通过高品质居住环境、社区文化营造以及多样化生活服务，为租户提供综合生活体验。在产品体系方面，城投宽庭构建了覆盖不同需求层级的“三条产品线”，包括租赁社区、服务式公寓和劳动者之家，以满足租户在不同人生阶段和收入水平下的居住需求。同时，社区服务体系成为其品牌的重要组成部分，通过社群活动、生活配套及会员体系等方式增强社区黏性，构建完整的居住服务体验。在收益结构上，城投宽庭也逐步突破单一租金模式，通过社区商业、增值服务和共享空间运营等方式拓展收入来源，使非租金收入成为提升资产收益的重要补充。

用一句话总结：服务力 = 产品力 + 社区力 + 运营力 + 品牌力。

从方法论角度看，租赁住房企业的服务力可以理解为由产品力、社区力、运营力共同构成的综合能力。

● 产品力体现为居住空间品质、户型设计与配套设施等基础居住体验；

● 社区力则通过社群活动、公共空间运营与生活服务体系，塑造具有归属感与互动性的社区环境；

● 运营力则体现在租约管理、客户服务、数字化管理及资产运营效率等方面；

● 而品牌力则是在上述能力基础上的进一步升华，它体现为企业独特的价值主张与文化表达，例如对租赁生活方式的塑造、社区文化的营造以及长期服务理念的沉淀。换言之，品牌力并不是独立存在的，而是产品、社区与运营能力长期积累后在市场与公众认知中的集中体现，从而形成差异化竞争优势。

以上四者共同构成租赁住房企业持续提供高质量居住服务的核心能力。

在此基础上，服务力实际上是品牌价值的重要支撑。ICCRA研究认为，企业在产品、社区与运营层面所形成的服务能力，最终会通过资产表现、市场竞争力以及租户体验等多维度体现为品牌价值，从而成为租赁住房企业长期发展的核心竞争力。

从“投-融-建-管-退”看租赁住房服务能力

从资产管理视角来看，租赁住房行业的服务力并不仅仅体现在日常运营阶段，而是贯穿于资产的全生命周期管理过程。随着保障性租赁住房REITs的推出，行业逐渐形成了一条完整的资产管理路径，即“投—融—建—管—退”。但需要强调的是，这一逻辑并不是简单的五个业务环节，而是服务力形成与价值实现的资产管理闭环。

在这一闭环中，服务能力并非只存在于运营阶段，而是在资产形成、运营和退出的全过程中被持续设计、放大，并最终由资本市场进行价值定价。例如，在投资与建设阶段，服务理念会通过客群定位、产品设计和空间规划被提前嵌入资产之中；在运营阶段，服务能力则通过社区运营、客户服务和数字化管理等方式不断被强化，并转化为出租率稳定、租户黏性提升等经营表现；而在资产退出阶段，这些运营成果最终表现为稳定现金流和资产价值，并被资本市场重新定价。

因此，租赁住房行业的服务力并不是某一环节的运营能力，而是一种贯穿“投-融-建-管-退”全过程的资产管理能力。只有当服务体系在投资决策、产品设计与运营管理中被系统化构建，才能真正形成稳定的资产收益，并进一步沉淀为企业的长期品牌价值。

展望未来二十年，租赁住房行业的核心能力将不再只是开发与建设，而是持续提供高质量居住服务的能力。在这一背景下，行业的竞争逻辑正在发生深刻变化：从以开发为主导的增长模式，转向以长期运营为核心的管理模式；从单一的空间产品供给，升级为面向租户生活方式的综合服务；从传统房地产开发形态，逐步演变为具有稳定现金流特征的服务业资产。因此，真正决定企业长期竞争力的，不再只是拥有多少房源规模，而是能否构建稳定、系统且可持续的居住服务体系。这或许正是“两会”提出的“中国服务”在住房租赁行业中的深层含义。