（涞水野山坡风景区）
01/区域概况
涞水县，隶属于河北省保定市，位于河北省中部偏西，太行山东麓北端，地形呈一个斜的长条状，素有涞水县“一条线”之称。东界涿州市、高碑店市，南与定兴县、易县为邻，西与涞源县、张家口市涿鹿县、蔚县交界，北与北京市门头沟区、房山区相接。距北京市中心90千米，距天津市中心170千米，距保定市中心75千米。总面积为1661.61平方千米。辖12个镇、3个乡。有G5京昆高速、首都环线高速、涞涞高速公路、G108国道京昆线、G112国道京环线、G234国道兴阳线等过境。主要文物古迹有庆化寺花塔、西岗塔、皇甫寺塔、怡贤亲王墓等。主要旅游景点有野三坡风景名胜区、百里峡景区、白草畔景区、龙门天关景区等。
（涞水县行政区划图）
02/人口经济
作为山区县，涞水地广人稀，根据政府统计数据，截至2024年末，涞水县常住人口306543人，其中城镇常住人口166177人，乡村常住人口140366人，常住人口城镇化率54.21%，比上年提高0.64个百分点，人口城镇化趋势偏缓。
根据政府公报，2024年，涞水县实现地区生产总值117.77亿元，同比增长6.8%，民营经济实现增加值81.49亿元，同比增长5.6%，总量占GDP比重69.2%。2024年，县农村居民人均可支配收入达到17835元，同比增长6.6%；县城镇居民人均可支配收入达到37864元，同比增长4.4%。城乡收入比为2.123，比上年降低0.045。县固定资产投资在库项目共145个，其中建设项目107个，房地产开发项目38个，建设项目投资同比增长43.2%，房地产项目投资同比减少38.6%。经济形势从整体上看，仍然保持着良好的运行状态，但房地产市场已明显下滑严重。
03/产业发展
作为环京重镇，涞水近年来发展方针以服务首都，服务雄安为主线，切实融入京雄保一体化发展走廊，打造京西南先进制造业基地、京雄保城乡融合发展示范区，同时立足自身优良山水人文资源，打造环首都西南生态屏障和世界级城市群国际旅游目的地。发展“1+4+6”产业体系，做大做强旅游康养特色产业；持续发展红木家具、文玩核桃、铜火锅、珐琅制品等优势传统产业；积极扶持发展信息数据，新能源汽车及零部件生产，空天装备制造、新能源、绿色建材、都市农业等战略新兴产业；聚焦“一城两区”（中心城区、经济开发区、野山坡风景名胜区），优化中心城区布局，构建“一核、两轴、三区”的主城空间结构，引领整个县域经济高质量发展。
（涞水县域空间发展规划）
（涞水县主城区空间发展规划）
04/市场概况
作为环京区域重点县之一，涞水县的发展多年来受北京影响很深，除了在区域发展上强调与毗邻的房山区一体化联动发展和大量人口前往北京务工以外，在地产行业的黄金时代，涞水县也以优良的气候环境，良好的交通通达性和较低的房产价格，吸引了一批首都购房者在涞水置业，对涞水楼市上涨也起到了一定的助推作用。但随着近几年楼市的调整，首都购房者已远离涞水市场，之前将涞水市场作为环京战场的国内一线开发商也逐渐退出。目前涞水楼市已完全由本地和周边城市中小开发商房企主导。
目前的涞水楼市，市场上25年开盘项目仅华宇锦绣前城，其它主要在售项目京南首府二期、花溪壹号院、云磊玉都等均为现房或准现房，且仍有待开工楼栋入市，而26年待开盘的润城苑项目同样为前期未开工楼栋入市。在以上项目之外，碧桂园云璟等项目仍有少量库存产品在售。在销售价格上，受楼市下行、库存压力和二手房市场冲击影响，涞水楼市成交价格较巅峰时期也明显下降。目前楼市主要在售项目销售均价在7000-7500元/平米。综合来看，在计算各项目待开工楼栋的数量的前提下，整个楼市新房预估仍有约不低于3000套的库存。结合主要项目合计月均40套左右的月销量，整个楼市面临的去库存压力十分巨大。
（涞水县主要在售项目分布）
（涞水县主要在售项目调查）
05/土地供应
虽然市场下行调整趋势明显，开发商也面临比较大的压力，但涞水土地市场仍然不乏成交，2024-2025年涞水住宅用地共出让16.712066公顷，成交金额40666万元，虽然其中有部分土地为解疑补手续，但楼市未来仍然不缺少新的项目入市。
（2024-2025涞水住宅用地成交调查）
06/未来分析
从市场整体的表现来综合分析，在首都购房客远离后，涞水楼市已失去价格和销量支撑的重要因素，本地客群难以支撑和满足楼市的价格与库存去化需求，而潜在新项目上市也将进一步挤压当前在售产品的市场空间。在这样的背景下，未来一段时间内有望出现比较强的降价换量潮，楼市的调整也将进一步持续。
（京南首府二期沙盘规划）
（华宇·锦绣前城沙盘规划）
（润城苑项目沙盘规划）
