上海“商办类资产”投资(筌闰资管分析报告)

住宅市场成交实现稳步上涨，上海商办地产市场也在逐步回暖。无论是持有资产结构腾挪优化，还是配置资产避险通胀，或自用投资，随着市场优质资产估值回调，出售者降价意愿明显，同时国内融资环境及低息降息预期，为各类投资人提供交易机会，市场活跃度提升、已逐步回暖！

成交金额保持在2200亿元左右，同比下降6.3%

成交宗数371宗，创近五年新高，同比增长23.3%

单宗成交中位数为2.7亿元，单宗平均成交金额为5.98亿元，约74%的项目成交规模低于平均值，个人投资者出手频繁，小规模精品项目市场热度提升。

上海蝉联全国成交TOP1，成交额707亿元，全国占比32.0%；北京总成交额 433亿元，全国占比19.6%；深圳总成交额239亿元，全国占比10.8%，广州总成交额146亿元，全国占比6.6%；二线城市总成交额682亿元，全国占比30.9%，得益于物流资产包和商业资产包的成交，总金额占比跃居第二。

办公/研发办公以44%的占比仍居首位，成交金额近980亿元。工业/物流成交占比较2023年有明显上升，成交额同比增长42%，其中二线城市物流资产包贡献较大。零售商业作为可发行公募REITs的底层资产，2024年受投资者青睐，成交额同比增长39%。

内资成交占比创历史新高，达90%，内资中非机构投资者开始活跃，收购物业种类多元化，涉及办公、酒店、商业、公寓、住宅等。外资趋于保守，重点跟进长租公寓、商业和工业/物流项目，同时对一线城市核心区位的稀缺资产保持关注。

上海优质资产依然表现稳定，买家身份多元，核心板块稀缺物业交易亮眼。值得关注的是，2024年河南、浙江、江苏、四川、新疆等地国资纷纷入局上海物业，行业人士表示，在地产下行周期里，以优惠价格在上海核心区域购置高端写字楼，对地方政府而言，不仅具有保值增值的潜力，同时能发挥“招商飞地”的作用，助力地方政府融入经济较发达地区。

2019—2024上海大宗交易市场成交金额

内资主导市场

内资占比87%（按金额），成交宗数占比94%，非机构投资者（个人及企业自用）贡献内资成交额的72%；外资占比13%，以机构投资者为主。

买家类型分化 

自用型买家：成交额占比26%，偏好办公、公寓/住宅及工业物流资产，5亿元以下交易占比79%。

投资型买家：占比74%，关注价格洼地，受宽松政策推动活跃度提升。 

金融企业跃升

金融行业自用需求大幅增长，占比从2023年1%升至 2024年25%，典型交易包括嘉银科技收购陆家嘴投资大厦、沙驰收购中海中心部分楼层。

国企与能源企业活跃

国企成交占比17%-19%，偏好核心资产;外地能源化工企业加速布局，收购办公、住宅及酒店类资产。

TMT需求萎缩

TMT行业成交额占比降至3%，需求显著收缩。

单体规模分布

小规模项目依然是市场成交的主流：5亿元以下成交项目的占比攀升至 74%，达到历史新高。预计这种趋势在 2025 年仍将延续，灵活的小规模交易更能适应市场的变化和投资者的需求。

买家结构分析

上海商业地产的成交主要由高净值人士和各类企业买家主导：2025年第一季度其在成交中的占比达到67%。他们灵活的决策机制将继续有效盘活存量资产，提升资产的流动性。同时险资也将加大对长租公寓等资产的投资力度。

沈吉瑞｜jerry

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