会员分享 |「2025年度苏州写字楼市场报告」@施沃特

 翻开苏州2025年写字楼市场报告，十个关键词如时代密码般跃然纸上：“人工智能+”与“去中心化”并存，“智造之城”与“新兴行业”共舞。这不是简单的热词堆砌，而是一幅城市新旧动能转换的立体画像。

当“专精特新”与“传统外溢”同时出现在这份报告中，我们看到了一个真实的苏州——既有战略性新兴产业的蓬勃生长，也有传统行业在转型阵痛中的艰难抉择。关键词的背后，是数以万计企业的真实选择，是城市各个板块的功能重塑，更是苏州从“制造大市”向“智造强市”转型的生动注脚。它们不仅描绘了写字楼市场的冷暖起伏，更预示着一场深刻的经济地理格局重构正在悄然发生。

一、2025年苏州在营企业数量突破百万，产业转型趋势显著

2025年苏州在营企业稳定增长，截至 12月31日，苏州市注册在营企业总数 1,022,316家，苏州在营企业数量突破百万。苏州在营企业数量环比增长3.68%，企业增速较去年有所增加。

2025年市内新增企业数量为 102,789家，迁入企业 1629家，注销企业 66,624家，迁出企业 1494家。年内新注册的企业中，新兴产业相关的企业成为主要新生动能。新注册企业中TMT行业占比高达32.2%，多为人工智能、软件、技术服务、信息传输等行业企业，政策驱动下新动能持续释放；而注销企业以批发和零售业企业为主，占比达到30.7%，其中建材、零配件、五金产品等传统行业为注销主力，产业转型趋势显著。

二、新项目入市净吸纳量大幅增加，租金下降空置率回升

2025年多个项目入市批量入市，市场存量达到362.9万㎡；年内录得净吸纳量约25万㎡，较去年同期大幅提升。

2025年苏州写字楼市场租金均价维持下行趋势，整体市场租金均价为57.2元/㎡/月，同比下降23.2%；整体空置率录得42.1%。

三、56.9万㎡待租办公空间进入市场，存量项目净吸纳量低去化困难

2025年苏州写字楼市场供应批量供应56.9万㎡，达到近年供应峰值，共有9个项目入市，分别为工业园区的尼盛中心、新裕大厦、南岸新地二期；高新区的中建未来大厦；相城区的启动区二期、数字金融产业园、苏州交通产业园；姑苏区的港航大厦、元创智谷数字经济产业园。其中产业楼宇项目数量为6个，产业项目因政府资源引入以及前期客户储备成交表现良好，叠加新兴产业客户新设总部需求，多个新入市项目出租率已超过50%。

年内苏州整体市场净吸纳量达到25万㎡，较近年吸纳量相比实现大幅度增长。但其中新入市项目的成交超过15.5万㎡，占整体净吸纳量的62%。合作共建模式的第三方运营成交面积超2.5万㎡，如再去新设总部的大宗交易面积，年内存量项目的净吸纳量仅有4万㎡，且多集中于少数项目，远低于往年平均水平。多个核心区项目全年总成交量低于1000㎡，出租率出现5%-10%的下降，虽然推出降价等商务策略但仍去化困难。

四、新入市项目拉低租金均价，整体市场空置率突破40%

2025年苏州写字楼市场平均租金为57.2元/㎡/月，相较去年同期下降23.2%，市场租金连续5年下行。年内入市的项目仅有一个位于核心区，其余项目均处于非核心地段，租金均价较低，且针对符合产业规划的优质企业或有额外的招引策略，因此整体市场租金实现较大幅度下滑；

存量项目经过近一年的价格调整与竞逐，当前多个区域市场租金已趋于稳定，当前竞逐更多的聚焦于装修、商务配套、楼宇配套等方面；但值得注意的是，当前多个楼宇的拎包精装产品出租价格较去年标交产品仍要下降5-10元/㎡/月，市场实际租金在激烈的竞争中仍然难以实现回升；

年内多个项目批量入市，叠加核心区多个于租金处于高位签约的企业不再续租，市场空置率持续上升，年末录得空置率为42.1%。

五、2025年供应体量再创新高，持续供应高峰加剧市场分化

2025年共有56.9万㎡的待租项目面积入市，如果算上销售以及产业园等办公面积，年内入市项目体量接近100万㎡。年内有多个处于竣备状态的项目选择暂缓入市，但其预招商的行为仍为市场加剧了竞争。2026年苏州写字楼市场供应面积将超过到200万㎡，传统商务区及新兴板块均有优质项目入市，供应端持续承压。

大量项目的入市带来的新产品将进一步分化市场，传统商务区楼宇将面临企业外溢、竞争加剧等困境，而新兴板块的产业楼宇虽有政策、规划、价格等优势，但供应过剩、项目本身体量庞大，对于市场来说去化仍是巨大的挑战。

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《2025年度苏州写字楼市场报告》