一、市场核心趋势
1.成交量持续回暖，刚需支撑市场
2025年上海二手房成交量达23万套，年底连续两月成交超2万套；2026年1月预计成交超2万套（创淡季新高），延续“翘尾”态势。
成交结构以总价300万元以下刚需房源为主（占比超56%），60-90㎡两房/三房为成交主力，反映自住需求集中释放。
2.价格筑底回稳，议价空间收窄
2025年12月二手房成交均价环比止跌回升0.6%，核心区优质房源议价空间从10%收窄至3%-5%，部分热门房源“连夜成交”。低总价“老破小”因学区、通勤优势，价格率先企稳，成为市场“避风港”。
3.挂牌量下降，供需关系改善
链家平台挂牌量连续9个月下跌，较峰值下降约22%，2026年初跌破8.8万套。房东心态从“以价换量”转向“惜售”，部分房源转售为租（核心区租赁回报率达3.3%-3.5%），进一步压缩挂牌量。再加上近期的新政很多刚办出或者未办出产证的动迁房和售后公房纷纷下架，
4.区域分化加剧，核心区抗跌性凸显
核心区（徐汇滨江、浦东陆家嘴）豪宅项目率先企稳，2025年12月单价10万+豪宅成交占比达19.4%；远郊区域仍以“以价换量”为主，去化周期超18个月。
二、购房建议
1.刚需群体：把握政策窗口期，优先低总价房源
关注300万元以下刚需房（如宝山顾村、嘉定南翔等板块），此类房源流动性强、议价空间合理，适合首套置业。利用政策红利：首付比例下调（商业贷款首付从35%降至15%）、增值税率降至3%、换房退税等政策，降低置业成本。
2.改善群体：聚焦核心区次新房，置换需“快进快出”
优先选择核心区次新房（如浦东张江、闵行古美），此类房源兼具居住品质与保值属性，2025年12月成交占比提升至25%。置换时建议“先卖后买”，避免持有多套房产导致资金压力，同时关注市场“笋盘”（挂牌价低于小区均价5%-10%的房源）。
3.投资群体：关注租赁回报率，布局核心区小户型
核心区小户型（如静安寺、南京西路板块）租赁回报率达3%-4%，高于银行理财收益，适合长期持有。避开远郊“网红盘”，此类房源库存高、去化慢，价格波动风险较大。
5“人产城”支撑：
上海人口吸附力、产业优势及城市更新提速，转化为长期住房需求，增强市场抗风险能力。
三、风险提示
总结，2026年上海二手房市场已进入“企稳回升期”，刚需主导、价格筑底、供需改善是核心逻辑。购房者可把握政策红利，优先选择低总价刚需房或核心区次新房；房东需理性定价，避免盲目惜售。整体市场韧性较强，长期向好趋势明确。
对楼盘项目和房产知识感兴趣的客户
请预约销售：16621210240 王经理
提供免费专车接送服务
让您安心出行看房！
专业房产分析，一二手多楼盘联动看房，
高效省时省心助您早日置业！
金地嘉峯汇--嘉定新城 距离11号线仅500米，距离在建中的嘉闵线约200米，8站直达大虹桥，目前400万级罕见的双轨交盘。
重磅信息 上海买房政策大松绑，刚需改善的上车机会来8月25日最新最全！上海购房政策一文全知道，
招商序---约1500m²泳池会所+约2500m²架空层，沪上首个三阳台户型，沪上首个悬浮岛屿下沉式庭院，北上海超规格豪宅公区
贵雅双楼王｜对望名校，漫游滨江，再启徐汇的生活风潮，徐汇中央公园生活区建面约112-177㎡3-4房高端玺系产品
楼盘外立面的材质通常有哪些？外立面就是它的“脸”，和大门一样，在板块当中有标志性的门户宣传作用 如何通过外立面，判断小区品质？
大名城·映雨江南 建面94-130㎡3-4房工抵房重磅优惠 总价220起，狂欢大促·立省??万起零首付，另有个人福利私聊
北蔡借势起飞？轨交26号线又有新消息！“上海中城”及新环线预计将成为未来一段时间内上海的重点发展目标之一。
《世纪臻邸》陆家嘴世纪大道旁，执掌全球金融风云，集萃贵胄人物，近享世界资源，珍贵不言而喻。一环两桥四轨六隧畅行上海心
尚湾林语--闵行核心地段打造低密生态住区，与地铁 5 号线华宁路站，距离仅约 800 米，步行轻松可达，无缝接轨城市轨道交通网络
象屿天宸雅颂--上海现象级红盘·二期加推17#公园景观典藏级楼栋开启认购，本批次推出建面约89-110-129㎡3-4房。
华发·海上都荟--松江洞泾，约101㎡高层及建面约90-136㎡叠墅9、12号线双轨交地铁盘总价高层400万起 叠墅516万起
圣都家装深耕行业23载，凭借出色的设计能力、过硬的施工质量以及个性化的品质整装服务，深得客户信赖！
中铁诺德璟宸--“陆家嘴2.0”临港105片区建面约89-129㎡3-4房户型黄金中心轴上，两港快线旁均价3万/㎡ 约245万起
未来港元启--临港105中轴芯两港快线旁│双国企滨水TOD 建面约68-151㎡2-4房热销中 总价约180万起
象屿天誉蘭香 闵行高端封面作品 稀缺低密墅区 兰香湖景观 高端双会所配置 约123㎡均价：约7.1万/㎡总价约760-940万
绿城·上海逸庐--北蔡楔形绿地 张江科学城旁，约120-145m高层，约200＋m别墅 高层9.8万/㎡、叠墅13.1万/㎡
奉贤新城·贝涟C1，贝好家上海1号作品 共筑奉贤芯|建面约97㎡-139㎡小高层
和樾长宁--长宁内中环2号线北新泾站约300米，即将入市推出约120-143㎡3-4房，线上提前预约中！越秀&招商蛇口共同开发
中环置地中心·望雲--宝山·南大 全新盘 建面约108-165㎡3-4房160套 6.7万/㎡中环双轨地铁上盖万象汇 线上预约中
