2025年Q4及年度深圳甲级写字楼市场报告

年度写字楼市场表现

2025年全年深圳写字楼市场延续 “总量承压、结构分化” 的运行特征，第四季度市场调整节奏趋稳，全年核心指标呈现 “租金缓降、空置高位波动、需求结构性释放” 的格局。

全年全市甲级写字楼平均租金下探至127元/㎡/月，同比降幅超10%；空置率全年波动于28%-30%区间，年末收至28.9%，虽较年内高点小幅回落，但仍处历史高位；全年出租面积约215.7万㎡，需求以科技企业扩张、跨境电商增长为主，叠加租户降本增效型搬迁整合，但企业决策周期延长，整体复苏节奏平缓，第三方运营机构及酒店扩张亦贡献部分新增需求。

结构分化贯穿全年：科技园、福田中心区等核心区域凭借金融、科技与专业服务业的稳定需求，空置率保持全市低位，租金韧性凸显；宝安、龙坂等新兴板块依托数字经济、智能制造等产业支撑，全年去化平稳，其中龙坂全年交易活跃、租金表现优于全市；前海、蛇口后海等区域则受新增供应压力影响，租金降幅居前，空置率维持高位。

供应端压力持续下，市场呈成本导向，租户议价空间扩大；第四季度业主策略加速从 “价格竞争” 向 “价值深耕” 转型，部分核心区域租金降幅收窄，预示市场进入以精细化运营驱动复苏的新阶段。

细分区域分析

2025Q4罗湖区甲级写字楼市场呈 “指标温和改善但压力仍存” 态势。核心数据方面，存量维持128万㎡，无新增供应，平均租金下探至113.3元/㎡/月（环比降7.7%），空置率收窄至36.7%（环比降2.5个百分点），吸纳量达3.5万㎡（环比增8.4%）。

需求以100-500㎡中小面积为主，聚焦金融、商贸及黄金珠宝配套企业，搬迁置换为主要交易类型。区域分化显著，蔡屋围等核心片区高品质楼宇租金坚挺，非核心片区仍靠低价竞争，业主延续灵活租赁条款争夺需求。

2025年罗湖区甲级写字楼市场深陷调整周期，全年呈现 “租金持续下行、空置率高位徘徊” 格局。租金从年初138.7元/㎡/月降至年末113.3元/㎡/月，同比降幅18.3%；空置率全年在36%-39%区间波动，远超全市平均水平。

需求端依赖金融、商贸、黄金珠宝等传统产业支撑，新兴产业贡献有限，大宗吸纳量稀缺。区域分化加剧，核心片区凭借配套与硬件保持相对韧性，非核心片区面临老旧设施与外部竞争双重压力。虽有区级产业专项资金扶持，但未能有效对冲市场下行，全年以存量置换需求为主，去化压力贯穿全年。

深圳Q4GDP同比增5.5%，经济温和复苏但企业扩租谨慎。福田核心区租金152-155元/㎡/月（环比降1.8%），空置率22%（同比降0.5个百分点），金融类需求占比48%，支撑核心区基本盘；非核心区租金120-125元/㎡/月，空置率27.5%，TMT企业向南山分流致需求缺口。

季度吸纳量11.8万㎡（置换占75%），短期市场企稳但新增需求不足，核心区靠政策补贴维持韧性，非核心区仍处去化压力期。

2025年福田甲级写字楼租金全年降11.2%（从168元/㎡/月降至149元），空置率波动于21.2%-23.8%。产业端金融（45%）、专业服务（26%）为需求主力，但金融监管收紧致扩租减少；政策端核心区专项补贴拉动空置率降1.5个百分点，非核心区因无产业锚点，全年去化依赖 “以价换量”。

趋势上区域分化成定局，核心区依托产业与政策保持韧性，非核心区需硬件升级与产业导入破局。

2025Q4深圳经济温和复苏，宝安依托临空经济区位优势，跨境电商、数字经济产业需求成为主力。据数据，Q4均价118.4元/㎡/月（环比降3.0%、同比降6.7%），空置率32.20%（环比升2.5个百分点，同比降1.91%），出租面积4.5万平（环比升7.6%、同比降20.5%）。

政策端区级 “跨境电商办公补贴” 落地，吸引中小电商企业入驻，但新增供应分流客群，核心区靠配套成熟租金降幅收窄，非核心区仍以适度让价吸引客群，租金呈梯度下行态势。

2025年宝安数字经济产值增速超 15%，但写字楼市场呈 “租金缓降、空置微改善、出租面积收缩” 态势。

数据显示，全年均价124.4元/㎡/月（同比降 4.4%），空置率32%（同比降2.5个百分点），出租面积18万平（同比降22.5%）。产业端跨境电商、数字经济贡献60%需求，政策端 “临空经济专项扶持” 支撑核心区去化；非核心区因配套弱、竞品分流，全年租金降幅超8%，区域分化贯穿全年。

2025Q4深圳科技产业投资同比增12%，南山科技园依托TMT 产业集聚优势，中小科技企业换租需求主导市场。

据数据，Q4 均价105.2元/㎡/月（环比降1.6%、同比降8.5%），空置率19.7%（环比降1.8个百分点、同比持平），出租面积142331㎡（环比升4.8%、同比降24.5%）。政策端 “科技创新办公补贴” 落地，降低企业租赁成本，叠加核心区位配套成熟，空置率为重点区域最低，但企业扩租谨慎致出租面积同比下滑。

2025年深圳数字经济产值增10%，南山科技园作为核心承载区，TMT产业贡献80% 租赁需求。数据显示，全年均109.1元/㎡/月（同比降8.2%），空置率21%（同比升1.2个百分点），出租面积543045㎡（同比降20.6%）。

政策端 “数字经济园区专项扶持” 拉动部分企业入驻，但企业 “降本增效”下扩租收缩，叠加少量新增供应，空置率微升；租金连续3年下行，市场以 “稳需求、控空置” 为主，产业韧性支撑整体表现优于非科技核心区域。

2025年第四季度，前海甲级写字楼市场需求同比显著改善，据2025Q4前海甲级写字楼市场监测数据显示，季度出租面积达54612㎡，同比提升53.4%，成为市场核心积极信号。

但供需平衡仍待优化：季度平均价格114.8元/㎡/ 月，同比下降13.5%；空置率维持34.9%的高位。虽跨境相关需求增长，但新增供应分流客群，业主仍需通过适度降价维持去化，符合前海自贸区 “需求有支撑但供应压力未减” 的市场特征。

2025全年前海自贸区经济增速8.5%（高于全市），但写字楼市场呈 “租金深降、空置攀升” 态势。数据显示，全年均价119.4元/㎡/月（同比降13.1%），空置率36%（同比升2.77个百分点），出租面积176965㎡（同比升14.6%）。

产业端跨境金融、科技企业贡献70%需求，政策端 “自贸区产业扶持”拉动出租面积增长；但全年新增供应15万㎡，远超需求增量，叠加部分企业扩租谨慎，空置率创五年新高，“以价换量” 成业主主流策略。

2025年第四季度，深圳滨海高端服务业增速回升，蛇口后海依托 “金融 + 航运服务 + 数字经济” 产业定位，需求呈现改善态势。

据市场监测数据，季度平均价格138.2元/㎡/月（环比降4.9%、同比降25.2%），空置率30.9%（环比降2.9个百分点、同比降1.9个百分点），出租面积42112㎡（环比升42.7%、同比降13.4%）。区域高端产业园区扶持政策落地，降低企业办公成本，拉动中小金融、航运服务企业租赁需求，推动空置率回落，但企业扩租仍偏谨慎，叠加部分新增供应，租金延续下行趋势。

2025 年，蛇口后海围绕滨海高端产业集群建设，全年市场呈 “需求微降、空置微升、租金深调” 态势。市场监测数据显示，全年平均价格150.1元/㎡/月（同比降19.5%），空置率34%（同比升1.4个百分点），出租面积148615㎡（同比降6.5%）。

虽区域数字经济、跨境航运服务产业需求对出租面积形成一定支撑，但全年新增供应超出需求增量，叠加企业 “降本增效” 下办公规模压缩，业主为维持去化持续让利，租金降幅为近年最大，市场仍处深度调整阶段。

2025Q4龙坂甲级写字楼交易面积16.5万㎡（环比降10%），均价93元/㎡、租金平稳，市场理性盘整，部分标杆项目完成年度去化。

交易呈 “双核驱动”：坂田星河WORLD（3.5万㎡）、天安云谷（2.5万㎡），龙华鸿荣源・环智中心（2万㎡）、利金城中心（1万㎡）等为成交主力。客户以数字经济、智能制造等新兴产业为主，华为供应链及跨境电商企业需求稳定。未来新增供应增加，业主推优惠抢客；预计2026Q1传统旺季热度回升，竞争将加剧。

2025年龙坂甲级写字楼彰显产业导向型市场韧性，全年交易总量约80万㎡，年度平均租金95元 /㎡/ 月，同比微调不足10%，显著跑赢深圳全市市场。

市场呈 “双核驱动、标杆引领” 格局：坂田星河WORLD（超20万㎡）、天安云谷（12万㎡）凭产业聚集优势领跑；龙华鸿荣源・环智中心等项目依托枢纽经济贡献核心交易量。

产业端构建 “核心 - 特色 - 配套”三级生态，数字经济等战略新兴产业占比超 60%，叠加跨境电商、华为供应链集群，筑牢需求基底。

当前市场进入存量竞争，业主以定制化方案、租金优惠争夺客群；2026年Q1需求有望释放，标杆项目与同质化项目将加速分化，产品迭代提速。2026年上半年龙坂市场预计新增体量约28万㎡，莱蒙国际约10万㎡，中佳大厦约5万㎡，深业大厦约2万㎡，万科和颂轩约6万㎡，易冀大厦2万㎡，骏商大厦5.6万㎡。

季度交易概况

上述数据主要指行政区核心区域

未来展望