全球视野下的物业行业法律变更趋势——2026前瞻

近期全球范围内的物业法改革呈现出几个鲜明趋势：强化专业责任与披露义务、细化维修维护与资金管理要求、提升业主组织治理能力，以及应对新技术与新业态的挑战。这些修订不仅反映了行业发展的新需求，也为我国物业管理的精细化、法治化发展提供了借鉴。

澳大利亚：分阶段生效的全面改革

根据一份2025年9月的法律更新，澳洲新南威尔士州的物业法改革正在分阶段推进，多项修订已生效或将于2026年生效。

• 已生效的变更（截至本文发布前）‍:

• 管理代理限制：明确禁止在代理协议中加入“提升费”条款，加强了佣金、培训费用及相关利益冲突的披露要求。

• 保险信息透明化：要求管理方向业主委员会提供保险报价时，必须加强相关信息披露。

• 业主大会权限：明确了业主大会在解除办公室负责人、批准法律费用等方面的决议权限。

• 即将生效的变更:

• 业主委员会责任：将对业主委员会成员实施强制培训要求，以提升其治理能力。

• 建筑保证金：建筑保证金比例将从2%提高至3%，以增强对缺陷工程的保障。

• 嵌入式网络合同：电力等嵌入式网络供应合同期限将被限制为最长3年，以保护业主权益。

• 其他重要修订:

• 公共财产维修：修改了业主委员会的法定维修义务，并要求通过特别决议来明确重大维修的责任。

• 物业及建筑经理责任：要求物业经理每六个月向业主委员会报告职责履行情况，并明确建筑经理与物业经理的合同均需适用联邦的不公平合同条款法，以防范格式合同中的权利失衡。

2. 日本：聚焦公寓再生与合意形成

日本国会于2025年通过了与公寓管理、再生相关的法律修正案，核心目标在于创设新的再生手法、优化业主间的合意形成环境、推进适正管理。该法案的大部分内容拟定于2026年4月1日正式施行。这反映了日本应对大量老旧公寓存量、促进物业可持续更新的立法努力。

3. 巴西：推动物业管理职业化

巴西2025年提出的第550号法案，旨在规范专业物业管理师职业。该法案规定，专业物业管理师需具备相关专业本科以上学历并完成注册，其职责包括收费、支付公共费用、编制报告、执行决议等，并强调只能在法院要求下披露业主敏感信息。此法案凸显了通过职业资格认证和注册制度来提升行业专业化与透明度的立法思路。

4. 美国各州：租赁合规与运营监管深化

2025年夏季，美国多个州和城市在住宅物业管理领域推出了新的监管规定，重点集中于：

• 费用与价格透明度：如科罗拉多州的改革，以及多地推动的费用透明化运动。

• 租金与算法监管：华盛顿州出现租金控制与费用限制，同时租金定价算法受到更严格的审查。

• 报告义务扩大：加利福尼亚州扩大了租金报告义务。此外，包括加州、伊利诺伊州在内的多个州在2025年秋季仍在继续审议相关立法，表明监管态势持续收紧。

虽然上述法律变更直接适用于特定国家和地区，但其反映的监管思路对国内行业具有重要参考价值：

1. 责任强化与专业化：无论是对经理人责任的细化、职业化法案，还是对管理适正化的推进，都指向提升物业管理各参与方的专业能力和责任意识。国内在修订相关条例时，可进一步细化物业服务企业、项目负责人及业主委员会委员的履职标准和培训要求。

2. 资金与维修管理的精细化：提高建筑保证金、修改维修基金计划要求，着力于老旧物业再生，均体现了对物业全生命周期资金保障和实体维护的重视。这提示我们需持续完善专项维修资金的使用、监管及补筹机制，并前瞻性规划老旧小区综合改造的法律支持框架。

3. 透明度与公平性：从禁止“提升费”到强化各类披露、适用不公平合同条款法，再到规范收费透明度，立法的核心是保护业主知情权与公平交易权。国内物业服务收费信息公开、公共收益公示等制度可向更细致、更强制的方向深化。

4. 应对新业态挑战：对嵌入式网络（如宽带、新能源充电）合同的规制，提示法律需及时回应社区内新兴公共服务业态带来的权责关系变化。

对于中国物业从业人员而言，关注这些国际动态并非纸上谈兵。它有助于我们在服务中树立更强的合规意识、前瞻性地预判国内政策可能深化的方向，并在提升自身专业素养、优化内部管理流程、改善与业主的沟通互动时，获得更广阔的思路。法律条文的变更，最终目的是引导行业走向更健康、更可持续的发展道路。

（本文内容基于网上的公开资料整理，旨在提供专业信息参考，不构成正式法律意见。具体操作请结合实际情况并咨询专业法律人士。）

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