商办网数据 | 2025年度深圳商办市场报告

预计2025年全年年深圳GDP超3.88万亿元，同比增长约5.5%（预计）。

►  2025年全年数据暂未公布，前三季度经济运行稳健，工业生产稳步增长，社会消费持续增长；

►  预计2025年深圳GDP约3.88万亿，增速约5.5%。

国补带动消费端稳定发力，进出口增速下滑。

►  2025年前11月，全市社会消费品零售总额9381.84亿元，预计全年超1.1万亿；

► 2025年前11月，全市进出口总额41211.56亿元，预计全年超4.5万亿，与去年持平，同比增速大幅下降，主要是受中美贸易战影响。

       累计商事主体数量继续位居全国首位，超462万户。

►  截至2025年11月，全市累计新增48.6万户商事主体，同比下滑8%；

►  全市存续商事主体突破462万户，同比上升5.4%，商事主体数量和创业密度继续稳居全国第一。

深圳发布国土空间总体规划，积极盘活批而未供土地和闲置用地。

       深圳市人民政府关于印发深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）的通知。本规划基期为2020年，规划期限为2021－2035年，近期到2025年，远景展望到2050年。《总体规划》明确，深圳市的城市性质为经济特区、国家创新型城市、现代海洋城市、国际性综合交通枢纽城市。《总体规划》提出：

► 划定与管控三条控制线，构建“四带八片多廊”生态空间格局；

► 构建“一核多心网络化”城市空间格局，促进都市核心区扩容提质，打造12个城市功能中心，培育12个城市功能节点；

► 构建现代产业体系，完善产业空间布局，打造“1＋7＋N”全域创新空间格局；

► 建设链接全球的国际航空枢纽，打造协同高效的国际航运枢纽，构建辐射全国的国家铁路枢纽，共建互联互通的湾区交通网络；

► 加强深港澳紧密合作，推动珠三角城市融合发展，加快建设深圳都市圈，高标准建设深汕特别合作区等。

       深圳出台新举措，打造最优营商环境。

      3月2日，2025年深圳市优化市场化、法治化、国际化营商环境三个工作方案正式发布。

► 新出台的《2025年深圳市优化市场化营商环境工作方案》从5个方面提出了28条重点任务，主要突出以人工智能赋能服务创新，促进政府服务效率变革、模式变革，着力构建以企业需求为中心的资源配置服务体系，打造更适宜企业发展的市场化营商环境。

► 《优化法治化营商环境工作方案》则着力在涉企监管执法、涉企纠纷多元化解和涉企法律服务等方面，推动解决一批经营主体反映集中的突出问题，依法平等保护各类经营主体合法权益，推动法治化营商环境持续改进提升。

► 《优化国际化营商环境工作方案》聚焦解决外资企业、民营企业和初创型科技企业获取国际高端要素资源的发展诉求，着力增强深圳对全球优质要素资源的强大吸引力和国际竞争力，提升企业获取国际高端要素资源便利度。

       四箭齐发！深圳加快打造人工智能先锋城市，实现“4个最”

       3月3日，深圳日发四份行动计划，分别涉及人工智能先锋城市、人工智能终端产业、具身智能机器人与瞪羚企业独角兽企业。深圳以清晰的路线蓝图为指引，加快打造具有全球重要影响力的产业科技创新中心，全方位深层次建设创新之城。

其中，《深圳市加快打造人工智能先锋城市行动计划（2025 - 2026年）》提出：

►  到2026年，全市人工智能企业数量超3000家，独角兽企业超10家，产业规模年均增长超20%，推出10个以上产业集聚效应明显的人工智能和具身智能机器人创新孵化器，形成“场景应用最开放、算力供给最普惠、产业生态最健全、创新创业最便捷”的产业发展环境。

►  《行动计划》包括四方面十八条，全景展现深圳要在两年之内建成具有国际影响力的人工智能先锋城市，加快打造具有全球重要影响力的产业科技创新中心的蓝图和决心。

       中办、国办印发《关于深入推进深圳综合改革试点深化改革创新扩大开放的意见》。

       6月10日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于深入推进深圳综合改革试点 深化改革创新扩大开放的意见》（以下简称《意见》）。

      《意见》共提出15条举措，在破解教育科技人才领域体制机制障碍、强化创新链产业链资金链人才链深度融合、拓展粤港澳合作新途径新场景新载体、建设现代化国际化创新型城市等方面，支持深圳在更高起点、更高层次、更高目标上深化改革、扩大开放，创造更多可复制、可推广的新鲜经验，更好发挥深圳在粤港澳大湾区建设中的重要引擎作用和在全国一盘棋中的辐射带动作用，为全面建设社会主义现代化国家作出贡献、提供范例。

 广东省下放20项省级行政职权由深圳实施，自2025年8月15日起施行。

7月16日，广东省政府办公厅发布，为深入推动深圳综合改革试点，《广东省人民政府关于将一批省级行政职权调整由深圳市实施的决定》自8月15日起施行。届时，20项省级行政职权将调整由深圳市实施。《决定》要求，深圳市有关承接单位要制订具体实施措施，主动做好职权调整的承接工作，简化办事程序，优化办事流程，缩短办事时限，规范办事行为，为企业和群众办事提供高效便捷的服务。

       住建部部长倪虹：2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围。

►  2025年3月9日，住建部部长倪虹在两会民生主题记者会上介绍，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿群众；加装电梯超过13万部，增设停车位380万个，增设养老托育设施近8万个，增加充电桩105万个，新增文化休闲、体育健身场所3100万平方米；更新改造地下管网约50万公里；打造口袋公园4万多个、建设城市绿道12万公里。

►  倪虹表示，着力抓三件事，一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

     二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。

     三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。

       央行推出十项货币政策组合，降准降息同步落地。

5月7日国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，为贯彻4月25日中央政治局会议精神，进一步实施好适度宽松的货币政策，推动经济高质量发展，人民银行将加大宏观调控强度，推出一揽子货币政策措施，主要有三类十项政策：

►  降准：金融机构存款准备金率下调0.5个百分点，释放长期流动性约1万亿元；汽车金融公司、金融租赁公司存款准备金率阶段性降至0%。

►  降息：公开市场7天期逆回购操作利率由1.5%降至1.4%，带动LPR同步下行；个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点（首套房5年期利率由2.85%降至2.6%）。

►  结构性工具：科技创新再贷款额度增至8000亿元，设立5000亿元“服务消费与养老再贷款”。

       深圳公积金新政3月24日起实施，最高可贷231万。

►  3月16日，深圳市住房公积金管理委员会发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件，对深圳市住房公积金贷款和利息补贴政策进行了调整优化。

►  此次调整涉及提高贷款额度、下调首付款比例、加大利息补贴力度等多项有力举措，调整后，个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。两项文件自2025年3月24日起开始实施。

       深圳官宣房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。

►  3月26日市住房建设局印发了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》将加强计划统筹管控除工改普通工业以及以建设保障性住房为主的以外审慎新增城市更新单元计划。自2025年4月9日起施行，有效期3年。

►  提出了以下重点信息：

     1、项目申报主体可以申请重新划定或者优化城市更新单元拆除范围；

     2、合理减少规划商业类建筑面积，容积率松绑；

    3、建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径；

     4、基于公共利益需要，可由政府依法组织对城市更新单元拆除范围内公共利益用地进行房屋征收；

     5、除保障房和工改普工外，严控新增城市更新项目。

       深圳发布新规，配建出售型保障房可按比例调整为商品房。

       6月19日，深圳住建局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（以下简称规定），将于6月24日起实施。

►  规定明确，《指导意见》施行前规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房：

►  可将出售型保障性住房建面40%调整为商品房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平。

►  也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建面50%调整为商品房，其余50%调整为配租型保障性住房。

       深圳严控商办增量、优化容积测算，9 月 18 日起实施。

      9月18日，深圳市规划和自然资源局印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）（下称“若干措施”），提出三大突破：

►  分区管控商办空间：划定战略预留区、适度配置区、严格控制区，严控商业性办公增量，鼓励商改住及商改公共服务设施；

►  优化容积测算规则：取消转移容积 30% 上浮政策，奖励容积仅限公共设施配套，土地移交率原则上不超 35%；

►  强化风貌管控：商业建筑高度原则上不超过 250 米，同步推进存量商办用房向保障性住房、社区服务设施转换。

       北京、上海8月相继发布楼市优化政策，调整限购等。

8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起施行。

《通知》明确符合条件家庭在本市五环外不再限制购房套数、从四方面加大了住房公积金支持力度。

      8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。新政自2025年8月26日起施行。

       深圳“905新政”全面放宽限购，二套房贷利率下调至3.05%。

       9月5日晚间，深圳住房和建设局官方网站发布《深圳市住房和建设局 中国人民银行深圳市分行关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，内容涉及：分区优化调整居民购买商品住房政策、分区优化调整企事业单位购买商品住房政策、优化调整个人住房信贷政策。

主要调整的内容如下：

1. 居民家庭（包括本市户籍居民家庭、社保或个税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪区、光明范围内购买商品住房不限套数。

2. 其他非本市户籍居民家庭，在罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明范围内购买商品住房限购2套。

3. 在盐田、大鹏购买商品住房不再审核购房资格。

4. 居民家庭（包括本市户籍居民家庭、社保或个税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪区、光明范围内购买商品住房不限套数。

5. 其他非本市户籍居民家庭，在罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明范围内购买商品住房限购2套。

6. 在盐田、大鹏购买商品住房不再审核购房资格。

       2025年土地市场成交58宗，成交面积约201.74万㎡，成交金额约365亿。

►  2025年土地市场累计成交58宗，同比增加8宗；成交土地面积约201.74万㎡，同比下降13%

►  2025年土地市场累计成交金额约365亿元，同比下降12.8%。

2025年普工业及产业用地成交最多为28宗，居住用地12宗。

►  从土地类型看，工业及产业用地成交达28宗，商业用地7宗，住宅用地成交12宗；

►  从成交区域来看，深汕12宗，龙华10宗，龙岗、坪山各8宗，南山6宗。

2025年土地成交明细图

一手公寓市场

      2025年公寓成交延续下滑趋势，仅成交约9.3万㎡，创历史新低。

►  2025年，公寓市场延续下滑趋势，供需均下滑，成交活跃度不高；

►  全年供应约13.4万㎡，同比下滑约10%，连续五年供应同比减少；成交约9.3万㎡，同比下降约32%，跌至谷底，再创近十年来历史新低。

一手公寓市场

      市中心公寓成交占比上升，南山成交居榜首，高达5.5万㎡。

►  2025年，南山区公寓成交最多达5.5万㎡，主要是绿景白石洲的集中网签；其次为福田约1.85万㎡，宝安约1.1万㎡；

►  成交主力项目为绿景白石洲、望海玥、京基宸悦府、深业上林苑、天珺府、大悦城等。

一手公寓市场

总价300-600万占比提升至56.2%，同比提升约27%。

►  面积45㎡以下公寓成交占比约46.2%；面积在45-60㎡占比31.8%；60-90㎡占比17.7%；90㎡以上占比4.3%；

►  总价300万以下公寓成交占比32.6%，300-600万占比提升至56.2%；1000万以上占比6%。

一手公寓成交热门

公寓各项目销售情况

一手商铺销售

       官方数据显示：2025年深圳商铺市场活跃度下滑明显，供应超11万㎡，仅成交3.3万㎡。

►  根据官方数据，2025年商铺供应约11.19万㎡，同比上升12%；仅成交约3.3万㎡，同比接近腰斩，为近年来新低。

一手商铺销售

实际上：

►  2025年，深圳商铺项目成交约820套（含大宗），成交面积约5.6万㎡，相较去年同期活跃度有所下降；目前市场在售的产品多数为投资客打包二次销售（未体现在官方统计数据中）。

►  供应方面，虽新增预售约11.2万方，但90%都未入市销售，主要当前市场更青睐于商业氛围成熟、运营稳健的商铺，开发商入市计划延迟。

►  今年，南山、福田等常年无商铺销售的区域也陆续有项目入市，带动市场整体活跃度持续回升。

►  市场偏好商业氛围成熟、经营稳定的带租约、回报率高的社区现铺，目前市场大多数商铺项目价格已经回调到位，非常具有吸引力。

►  2026年将有多个开发商直接销售，大量商铺（如鸿荣源系商铺）供应将撑起整体销售市场

一手商铺成交区域地图

一手商铺销售（官方过户数据）

 南山区成交面积居全市第一，高达1.1万㎡。

►  2025年商铺市场，南山区成交面积第一，约1.1万㎡，其次是罗湖区成交约0.98万㎡，坪山成交约0.54万㎡。

       100-200㎡成交占比提升至20.5%，600万以上占比上升至25.4%。

►  2025年，面积40㎡以下商铺成交占比15.1%，40-70㎡占比40.8%，70-100㎡占比19.2%，100-200㎡占比20.5%，提升明显；200㎡以上4.4%；

►  总价300万以下占比58.2%，300-600万成交占比为16.4%，600万以上占比25.4%。

一手商铺成交热门

一手商铺成交热门

一手写字楼市场销售

      写字楼市场供需触底回暖，供应超37万㎡，成交回升至16.8万㎡。

►  2025年，深圳写字楼供应面积约37.5万㎡，同比上升11%，主要集中在下半年批售；

►  写字楼市场成交有所回暖，成交升至16.79万㎡（含办工改公寓），同比上升115%，其中大宗交易成交约14万㎡。

一手写字楼市场销售

       宝安写字楼成交面积居榜首，成交约11.88万㎡。

►  2025年，深圳写字楼各区成交面积中，宝安区居榜首，成交约11.88万㎡；南山居第二，成交约2.8万㎡，福田成交约1.16万㎡。

一手写字楼市场销售

大宗交易

据不完全统计，2025年录得多宗大宗交易，成交金额达295亿元，同比去年增加56亿。

一手写字楼市场销售

大宗交易案例

一手写字楼成交热门

一手在售写字楼项目盘点

甲级写字楼租赁市场——供求关系

       供需回暖，全年供应增至89万㎡，净吸纳量升至45.6万㎡。

►  2025年深圳甲级写字楼新增供应约89万㎡，同比增加约29%；

►  全年净吸纳量约45.6万㎡，相比去年增加约13%，主要是下半年成交。

甲级写字楼租赁市场——供求关系

受新增供应影响，空置率攀升至29%。

►  截至2025年第四季度，受新增供应影响，空置率上升至29%，同比去年上升1.6个百分点，空置压力依旧没有减缓。

甲级写字楼租赁市场——租金及空置率走势

       租金下行趋势持续，租金下探至152.6元/㎡。

► 截至2025年第四季度，租金继续下降至152.6元/㎡，市场实际成交租金更低，未来租金下降还将持续；当前竞争激烈的市场，业主方只能以更低的价格和优异的免租政策吸引租客入驻。

甲级写字楼租赁市场——累计存量

       累计存量增至1117万㎡，南山、福田存量占比高。

►  截至2025年第四季度，受新增供应影响，深圳甲级写字楼累计存量增至1117万㎡，市场去化压力很大；

►  主要集中在南山和福田，分别有450万㎡和345万㎡，其次是前海166万㎡。

甲级写字楼租赁市场——主要片区租金及空置率

►  截至2025年四季度，全市各区租金继续下探，福田租金下降至163元/㎡，南山下降为155元/㎡，龙坂片区租金最低为99元/㎡；

►  空置率方面，福田、南山片区空置小幅下降，而罗湖、宝安等片区空置率有所上升。

甲级写字楼租赁市场——成交行业需求

TMT行业领衔需求榜，成交占比约38.75%，金融和专业服务相差无几。

►  从行业需求看，TMT引领需求回升，占比38.75%，金融行业占比达14.43%，专业服务占比15.68%，物流贸易零售占比17.68%。

甲级写字楼租赁市场——未来供应量

       未来三年甲级写字楼供应量约490万㎡。

►  粗略统计，深圳2026年-2028年甲级写字楼预计供应量约490万㎡，主要集中在南山、前海和福田。

未来所有写字楼供应量

       未来三年所有写字楼供应量约850万㎡（所有写字楼）。

► 粗略统计，深圳2026年-2028年所有写字楼预计供应量约850万，主要集中在南山和前海。

► 预计2026年，深圳还将新增约170万㎡甲级写字楼。

预计2026年，预计还有约170万㎡甲级写字楼将入市，主要集中在深超总和前海。

2025年大宗租赁典型案例（不完全统计）

写字楼在租项目盘点

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