2025年香港住宅市场在各项政策和利好加持下，初步确立止跌回升趋势，而商业地产则呈现结构分化的态势，具体如下：
1、住宅市场：量价齐升，步入上行周期
· 2025年回顾：成交创近13年次高，价格完成筑底并回升约4.5%，投资及内地买家需求显著。
· 2026年展望：机构普遍乐观，花旗预测房价涨3%，摩根士丹利看涨10%；新增供应有限成为支撑。
2、商业地产：整体承压，结构改善
· 写字楼：整体租金受压、空置率高企，但中环核心区租金或率先企稳，“商改住”成去化新思路。
· 零售物业：整体承压，但核心商圈受惠于旅客增长，出租情况已现改善。
下面我们对2025年的行业具体表现进行回顾，并对2026年的行业进行预测。
一、2025年市场表现回顾
· 住宅市场：一二手私宅成交总量超过6万宗，为近13年来的第二高水平，标志着市场摆脱低迷。二手住宅价格在3-5月完成筑底，全年实现约4.5%的增长。
· 商业地产：写字楼市场面临挑战，整体空置率维持在17%左右的高位，租金持续承压。零售物业租金整体同样承压，但核心区域在入境旅客增长的带动下有所改善。
二、2026年市场趋势展望
1、住宅市场：市场普遍预期将继续上行。主要机构预测如下：
· 花旗银行：预测住宅楼价按年升3%。
· 中信建投证券：预计二手住宅价格提升4.0%，私宅成交总量增长至6.5万套。
· 摩根士丹利：对市场最乐观，预计住宅价格将上涨10%，并认为市场已开启上行周期。
· 商业地产：
2、写字楼：整体租金预期仍将小幅下跌，但核心的中环区域租金有望率先企稳回升。将部分写字楼改造为学生公寓，成为应对高空置率的新趋势。
3、零售物业：市场表现将继续分化。核心地段的优质零售物业，受益于稳定的旅客消费，前景相对乐观。
三、市场核心驱动力与潜在风险
1、主要驱动力：
· 金融环境宽松：美联储降息带动香港利率下行，降低了购房按揭成本，并使得部分住宅的租金回报率高于持有成本，吸引投资需求。
· 人口与人才政策：各项人才引进计划带来持续的、高质量的住房需求。
· 政策环境优化：2024年初的“全面撤辣”政策，有效激活了包括内地买家在内的各类需求。
· 内地买家需求：内地买家成为市场重要力量，其交易额在2025年前11个月显著增长。
2、需要关注的风险：
· 宏观环境变动：如果美联储降息步伐不及预期，可能影响市场情绪和资金成本。
· 经济与人口基本面：香港及内地的经济增长情况，将直接关系到就业、收入和购房信心。
· 政策变化：虽然当前政策友好，但未来的任何调控政策调整都可能影响市场需求。
四、对不同市场参与者的建议
1、对于投资者与买家：
· 住宅：可关注由大型开发商开发、位于新兴区域（如启德）的中小型单位，这类物业兼具自住与投资潜力。在市场上升周期中，核心地段的优质豪宅（超豪华物业）通常表现更抗跌，并可能领涨。
· 商业地产：对写字楼投资需格外谨慎，优先选择位于中环等核心区、楼龄较新、品质较高的甲级写字楼。对零售物业，则聚焦于游客消费集中的核心商圈。
2、对于开发商：土地储备丰厚、财务稳健的大型开发商，在复苏周期中更具调节推盘节奏和把握机遇的能力。
结语
总的来说，2025年香港住宅市场在各项政策和利好加持下，初步确立止跌回升趋势，而商业地产则呈现结构分化的态势。2026年香港住宅市场预计将延续温和上涨，而商业地产则需在整体挑战中寻找结构性机会，各大市场参与者须根据自己的实际情况和需求做好应对与决策。
