又是一年伊始，凌冽的寒风掠过上海的大街小巷，却挡不住上海楼市在调整中积蓄的向上力量
回望2025年，上海楼市凭借坚实的基本面与精准的政策调控，交出了一份韧性十足的答卷，尽显稳健发展的底色
新房市场上，品质升级成为核心主线，高端改善型产品持续领跑，核心区域多个豪宅项目实现 “日光”，单批次加推最高认购率高达412%！
二手房市场同样表现亮眼，全年成交稳中有升，年末连续两月网签量突破2.2万套，年度二手纯住宅成交量创近四年新高，刚需群体的积极入场与政策红利的持续释放，共同推动市场流动性稳步提升
站在 2026 年的起点回溯过去10年，上海楼市曾经历两段波澜壮阔的大涨行情：
· 2015-2016年的史诗级普涨
· 2019-2020年的结构性上行
每一轮行情都镌刻着政策导向、需求变迁与城市发展的深刻印记
如今，在市场结构持续优化、政策支持精准发力的背景下，想要看清未来趋势，更需回望这两段历史中的核心逻辑与发展规律
以史为鉴，方能在稳健前行的楼市浪潮中，把握更清晰的方向
2015-2016年
流动性宽松驱动的普涨狂欢
2015-2016年，上海楼市迎来了一轮堪称“疯狂”的普涨行情
国家统计局数据显示，2015年上海新建商品住房和二手存量住房价格指数涨幅分别达18.2%和11.7%，2016年1-2月同比涨幅进一步扩大至26%和16%（数据来源：国家统计局 全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况）
细究之下，小胖君发现这一轮房价上涨并非孤立现象，而是宏观经济环境、政策宽松导向与市场供需失衡共同作用的结果，楼市全面开花、投机明显升温
下面我们逐一上涨背后的原因：
核心原因：
政策松绑与流动性的双重催化
从政策层面看，2015年前后是房地产政策的宽松大年
先是2014年的930新政：
央行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》：在积极支持居民家庭合理的住房贷款需求方面，明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策
市场行情开始逐渐明朗！
再是2015年的330新政：
明确将二套房首付比例降至40%，同时调整二手房交易税费5改2，直接降低了购房门槛和交易成本
同年央行多次降息降准，五年期以上贷款利率从年初的6.15%降至年末的4.9%，彻底打消了市场的观望情绪，行情正式进入爆发期
到2016年3月，二手房月度成交量超过5万套，为了压制市场过热，沪九条出台，核心包括非沪籍购房社保年限提至5年、提高二套房首付比例、限制企业购房再交易等九项措施，至此市场明显降温
政策宽松之外，流动性宽裕也是2015-2016年楼市上涨的关键推手
2015年股市经历大幅波动后，大量资金从股市撤出，而一线城市楼市因具备“资产保值增值”的属性，成为资金的主要流向
据当时媒体报道，2015年下半年，通过信贷、股市资金转移及外地资金流入上海楼市的规模显著增加，为房价上涨提供了充足的资金支撑！
催化原因：
地王频出与供求失衡的推波助澜
土地市场的地王频出成为楼市上涨的重要信号
2015-2016年，上海土地市场竞争异常激烈，核心区域多宗地块以超高溢价成交，刷新全国或区域地价纪录，其中不乏极具知名度的标杆性地王
例如：
2015年7月，金融街以88.15亿竞得闸北区上海火车站北广场以北地块，楼板价27022元，溢价率50.12%，成功拿下2015年上海土地市场总价地王称号
2015年8月，阳光城以17.3亿元竞得杨浦区平凉社区02C1-12(大桥街道101街坊)地块，楼板价4.9万元，溢价率59.59%，一举刷新2015年上海单价地王
2015年11月，信达以72.99亿元竞得杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块，楼板价4.9万元，溢价率81.69%，成为当时杨浦区总价地王
2015年11月，融信以110.1亿元总价、10万/平方米的楼板价、139%的高溢价率，竞得上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，不仅成为当年上海总价地王，更创下当时全国单价地王纪录，震惊全国楼市
2015年12月17日，中铁房地产集团上海置业有限公司以38亿元竞得奉贤区南桥镇D-01-13区域地块，楼板价19179元，溢价率高达219.65%，成为2015年溢价率地王，也是溢价率唯一破200%的地块
还有很多地王，这里就不一一列举了，总之当年的土地市场爆火，开发商疯狂拿地！
既反映了市场对上海楼市的长期看好，也进一步强化了房价上涨预期
地王的出现不仅推高了未来新房的定价预期，也带动了周边二手房价格的跟风上涨
而新房市场的供需失衡则加剧了价格上涨压力
一方面，政策宽松带来了上海本地刚性需求集中释放，同时房价上涨预期引发“恐慌性购房”，不少原本暂无购房计划的群体提前入市
另一方面，商品住房土地供应面积下降，可售面积持续减少，供求比持续走高！到2015年市场去化周期大幅缩短，部分热门板块甚至出现“一房难求”的现象
在政策和市场之外，舆论风向也是全面偏向“看涨”
当时各类媒体、房产中介纷纷渲染“房价必涨”的氛围，“错过再无”“资产保卫战”等言论充斥市场
社交媒体上，关于房价上涨的讨论热度居高不下，部分热门板块的房价涨幅案例被反复传播，进一步强化了市场的上涨预期，促使更多人加入购房大军
2019年-2020年
结构性回暖与一二手倒挂的精准驱动
如果说2016年的主题是“刺激”与“宽松”，那么2019年的核心关键词则是房住不炒下的精准调控与供给侧改革
全国性的货币大水漫灌已不复存在，政策工具变得更为精细和定向
核心原因：
2016年限购加码后的挤压需求入市
经过2017-2018年的调控降温，上海楼市积累了大量改善性需求，在2016年被限购加码政策“困”住的购房者，在2019年开始逐渐入市，叠加当时市场环境的相对宽松，为行情的酝酿创造了良好条件
不过，与2015-2016年刚需和投机需求主导不同，2019年的购房群体以改善型为主，更注重房屋品质、地段配套和物业服务，核心区域的品质次新房成为市场追捧的热点
催化原因：
土地市场回暖与一二手价格倒挂
经历2017-2018年的低迷之后，2019-2020年开始，上海土地市场开始明显回暖，核心区域拿地高溢价成交开始频繁出现：
2020年7月 ，招商蛇口以44.04亿元拿下虹口区嘉兴路街道 HK271-01 地块，溢价率 28.4%；
2020 年7月，龙光以 23.82 亿元拿下杨浦区定海社区 D5-1 地块，溢价率溢价率18.98%；
2020 年7月，金隅以69.2亿元拿下杨浦区江浦社区 R-09 地块（大桥街道 115 街坊），溢价率 38.33%；
2020年8 月，珠海华发以 64.35 亿元拿下闵行区颛桥镇闵行新城地块，溢价率 46.41%；
同年，路劲以 17.31 亿元拿下嘉定区菊园新区商住地，溢价率 44.9%；远洋控股以 22.66 亿元拿下青浦区徐泾镇宅地，溢价率 34.56%；融信以 48.71 亿元拿下嘉定区南翔镇宅地，溢价率 35.53%；
土拍市场回暖叠加积压购房需求释放，二手房价出现了明显抬头，尤其是核心区域的居住标杆小区，而新房市场依然延续上一轮调控的新房限价政策，这就导致部分区域新房备案价明显低于周边二手房市场价
也就是大家数值的一二手倒挂，催生了火热的 “打新” 现象
在巨大的差价面前，无论是刚需还是投资者，都蜂拥至新房市场，希望以限价购入，从而获得确定的账面浮盈
典型的例子就是前滩：
在板块内二手房12万/㎡的情况下，新房入市均价仅约8.1万/㎡，价差近4万/㎡，按照100㎡户型来计算，买进的账面浮盈近400万！
市场热度由此被引导至新房领域，二手房市场则相对平稳，形成了新房热、二手稳的结构性行情
另外，旧改推进也为楼市提供了需求支撑
2019年上海加大了旧区改造力度，依据《上海市住房和城乡建设管理委员会关于推进“十三五”期间本市旧住房修缮改造工作的通知》，“十三五”期间计划推进各类旧住房修缮改造5000万平方米，2019年作为关键推进年，大量老旧小区居民面临拆迁安置，产生了可观的刚性购房需求
同时，旧改也提升了部分区域的价值预期，带动周边房价平稳上涨！
两轮上涨行情
对当下上海楼市的参考意义
回顾2015-2016年和2019-2020年上海楼市的两轮上涨，尽管驱动因素和市场表现存在差异，但其中蕴含的市场规律和政策逻辑，对当下上海楼市的平稳健康发展具有重要的参考意义
从当下上海楼市状态来看，市场正处于深度调整后的估值修复阶段，呈现出分化加剧、需求理性的核心特征：
一方面，核心区域（如徐汇滨江、静安寺等）的品质住宅凭借稀缺地段与完善配套，保持较强抗跌性，成交相对平稳；
另一方面，远郊板块及缺乏产业支撑的刚需盘面临去化压力，部分二手房价格回调至2019年之前
成交量层面，新房量缩价涨，二手房以价换量，购房者普遍回归居住本质，投机性需求基本被挤出
同时，政策端持续释放利好信号，如优化购房资格、降低房贷利率、加大保障性住房供应等，市场预期逐渐平稳，合理住房需求得到满足！
复盘上海楼市2015-2016年的普涨狂欢与2019-2020年的结构性回暖，其核心规律恰为预判未来市场走向提供了关键锚点
结合当前宽松政策导向与市场表现，未来上海楼市大概率呈现环线分化或者类型分化的特征
环线分化上，外环内土地市场火热，新房供应稀缺，地段价值共识高，有强化房价上涨预期的逻辑闭环
类型分化上，新房、品质次新房更迎合市场改善对于“好房子”的需求，也更容易成为居民财富的载体，具备稀缺性价值，领涨抗跌！
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