【浙商地产|杨凡】行业点评:定调与展望——房地产新阶段的政策逻辑与市场前景

事件：求是网发布《改善和稳定房地产市场预期》（以下简称“文章”）

点评：

承认房地产支柱作用，政策出台将更趋客观审慎

文章明确指出，房地产产业链条长、关联度高，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值比重合计达13%，直接带动就业超7000万人，“仍然是支撑国民经济的基础产业”。我们认为，文章自上而下的确认了房地产在经济大盘中的支柱地位，回应了市场关于其重要性下降的疑虑。同时，文章强调要“全面辩证认识当前房地产市场面临的形势”，指出市场正处于“深度调整”和“新旧模式转换”的关键节点。我们认为，这预示着未来的政策思路并非简单的“救市”或“刺激”，而是基于对房地产发展规律和阶段特征的深刻把握。政策制定将更加注重“对症下药”，强调“保持战略定力，积极主动作为”，其核心在于通过“有力更精准的举措”来改善和稳定预期，而非盲目托举。因此，我们认为，未来房地产政策工具箱的开启将更加注重时机、力度与协同性，目标是“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，推动行业向高质量发展平稳过渡。

传统开发模式终结，结构性与服务性市场空间广阔

文章深刻指出，伴随城镇化进入新阶段，“传统房地产发展模式已经走到了尽头”，具体表现为住房总量基本平衡、需求向高质量升级、企业“三高”模式难以为继。这标志着以大规模增量开发、快速周转为核心的传统增长逻辑已发生根本性转变。然而，这并不意味着房地产行业整体的持续萎缩。文章从国际比较、城镇化潜力、住房结构、品质升级等多维度论证，“房地产发展仍有不小的市场潜力”。这种潜力主要体现在结构性、改善性和服务性领域：一是新市民刚性需求、家庭小型化、人才红利等催生的细分市场需求；二是存量住房老龄化带来的大规模更新改造需求（仅年折旧即可创造约7亿平方米替代需求）；三是住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域的快速发展。行业正从单一的“开发-销售”向“产品—服务—运营”一体化的“好房子”模式转型。我们认为，未来的增长动能将更依赖于存量盘活、品质提升、租赁保障、城市更新以及围绕住房的全生命周期服务，这些细分领域的成长空间将超越整体开发规模的变化。

政策发力将注重力度与协同，但市场出清与信心修复仍需过程

文章在政策层面传递出明确信号：“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术”。同时，文章强调“强化政策一致性评估”，确保房地产政策与宏观经济政策取向一致，形成合力。我们认为文章明确否定了“小步慢跑”式的政策释放方式，并且我们认为未来若有进一步支持举措，其力度和决心应有望足以扭转市场疲弱的预期，避免陷入政策与市场的反复博弈。然而，文章也清醒地指出，当前“一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间”，且“房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程”。这意味着，即便政策可能发力，其效果的显现、市场信心的彻底修复以及新旧模式的平稳转换，均非一蹴而就，需要时间磨底。在此过程中，“不排除个别企业仍有破产重组的可能”，部分库存高企城市的市场调整也可能持续。

投资建议

综合来看，我们认为2026-2027年将是房地产行业完成深度调整、实现新旧模式转换的关键磨底期。政策层面将继续发挥托底作用，但其策略将更侧重于“审时度势”，追求时点和力度的精准，旨在稳定预期、防范系统性风险并为新模式构建创造条件。行业基本面（投资、销售）的彻底回暖尚需时日，但最剧烈的下行阶段有望随着政策效力累积和市场自身出清而逐步过去。企业端的供给侧出清（部分企业债务重组或退出）虽会带来短期阵痛，但有利于行业长期健康生态的形成，并可能加速政策应对和行业整体筑底修复的进程。对于资本市场而言，行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中，后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限，风险出尽反而有利于板块估值修复。我们建议关注政策实际落地的力度与节奏，以及企业端风险出清的进展。

杨凡

房地产和不动产空间服务  负责人

剑桥大学 房地产金融硕士

2014-2016年在伦敦从事欧洲房地产收并购（涉及商业、办公楼、租赁住房基金等）。2016-2020年新财富第三和第二团队核心成员。覆盖AH两地房地产开发、物业、中介和REITs研究。各个板块有体系化的研究框架。2024-2025年金牛奖分析师，2023-2025年新浪金麒麟菁英分析师，2022年Wind金牌分析师，2024-2025年Choice最佳分析师。

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