中国物业管理行业2021三季度总结与四季度展望

刚刚过去的第三季度，物业管理行业整体保持良好发展势头，行业管理规模与增速屡创新高，接踵而至的政策利好一次次打开市场对物业管理行业的想象空间；与此同时，行业出现了历史性的百亿级并购时刻，行业整合超预期加速，强者恒强的的行业格局逐渐显现，不同体量的物企均面临全新的市场机遇；此外，未上市物企对资本市场的渴望回归理性，已上市物企在资本市场上的表现，虽偶尔受到来自地产调控政策的误伤，但市场正向预期调整加快，行业价值回归显著。我们认为，此时既是物业管理行业市场化、资本化高潮后的转折期，也是市场培育和检验行业强者的机遇期。

市场篇

2021年三季度，物业服务行业市场热点频发，物企围绕扩规模再度掀起并购热潮，部分企业通过精准收购，在业态上与第三方占比上逐步摆脱对传统住宅与母公司的依赖，为后续发展奠定良好势头，并购优质标的已成为物业服务企业扩张突围的有效手段，不仅能快速、有效提升管理规模，还能丰富管理业态、补足区域竞争短板，多维度优化战略布局，推动高质量规模化发展；此外，物企持续深化多种经营布局，加快在城市服务领域的探索和积累，寻求提高企业市场竞争力，同时广泛的拓展行业服务边界。

一、行业进入加速整合期，并购市场热度高涨

2021年三季度，物业管理行业并购市场风云再起，据不完全统计，本季度物业服务企业间发生并购案例近30宗，并出现了刷新行业纪录的百亿级大型并购案例，通过并购行业优质资源正在加速向头部企业聚集，物业管理行业集中度提升速度或将超预期，行业加速进入洗牌阶段。

表：2021年三季度部分物业服务企业收并购情况

当前，物管行业高涨的并购热度既是行业快速发展的必然，也受到物企开发母公司经营现状和战略决策的影响，地产行业调控背景下，开发母公司的市场预期面临挑战，部分物业企业被冠以母公司战术求生重任，面对资本市场对物企估值的理性回归及头部物企强烈的并购意愿，部分物企选择在这个时候退场，也是抓住了证明自身价值的绝佳时机。伴随着房地产行业的调整出清，未来或将有更多的房地产企业选择出售物业资产。

对于具备充足现金储备的头部物企而言，通过收购优质资产，可以高效、高质的促进企业管理规模、服务质量和经营效益的提升，是整合优质资源，筑高企业护城河的绝佳历史机遇。如合生创展通过并购恒大物业，将直接推动旗下物业板块发生翻天覆地的变化，合生活的管理规模预计将突破5亿平方米，成为物业服务新霸主之一。而碧桂园服务通过并购富力物业、彩生活核心资产等，管理面积有望破8亿平方米。不得不承认，并购仍是快速扩规模，提升和巩固市场地位的重要法宝，并且当前市场环境下孕育着绝佳的并购机会。

对于中小物业企业而言，面对当前的市场机遇，或许IPO不再是企业做大的唯一路径，头部企业的竞赛为中小物业企业提供了一条全新的退出道路，而聚焦当下，修炼内功放大企业自身价值显得尤为重要。因此部分优秀物企审时度势纷纷调整上市策略，转而成为最具价值的投资标的，成为收并购市场的“香饽饽”，高溢价估值为相关股东和控股人回笼资金等创造良好条件，增加公司的现金流，促进公司核心业务的经营和拓展，实现企业市场价值最大化，由此来看也不失为企业当前形势下一种更好的选择。

二、深入拓展多种经营，积极探索城市服务

2021年三季度，物业服务企业积极围绕社区资源和业主资产，不断开展新的增值服务业务，物业企业围绕“全生命周期”的高品质生活场景，纵向精研服务的深度，横向拓展服务的边界，从需求、产品、渠道等多维度推进，开发适合业主的增值服务产品，促成社区生活服务收入的高质量快速增长。

表：2021年三季度部分物业服务企业多种经营业务拓展情况

与此同时，物业企业瞄准万亿蓝海市场，全面布局城市服务。物业服务企业在新型城市治理公共服务中扮演着重要角色，企业利用自身服务优势，通过协同政府、社会组织等高效、有序参与社会治理，将小区物业管理的模式延展到城市公共空间的一种城区治理。以市场需求和核心技术为驱动，以生态伙伴和资源平台为共享基础，兼顾“政府驱动型”城市治理公共服务的综合效益和长期效益的平衡，结合自身全产业链资源优势，围绕城市治理、市政服务、城市运营、社区治理等专业细分领域。建立完备的服务治理体系，完善城市服务上下游产业链，打通资源壁垒，擘划高层次、宽领域、可持续的城市服务新生态系统，从而扩大企业的服务边界。

表：2021三季度部分物业服务企业城市服务项目情况

资本篇

一、三季度共6家物企在港上市

截至2021年9月30日，共有51家物业服务企业上市，其中香港主板47家，A股4家，上市热潮空前，今年以来共有10家企业在港上市，其中，2021年第三季度6家物业企业在港上市（融信服务、康桥悦生活、德信服务集团、领悦服务集团、朗诗绿色生活、中骏商管）。此外，还有大量企业已经或准备启动上市进程，截至2021年9月30日，共有23家物业服务企业申报交表，其中京城佳业已通过聆讯，将于10月底登陆港交所。

图：2014年以来物业服务企业在A股和港股上市情况

二、行业平均市盈率26.2倍，融资额超300亿港元

截至2021年9月30日，47家港股上市公司的总市值达7419.6亿元。港股市场市值千亿元企业共1家，100-1000亿元企业共13家，50-100亿元的企业有8家，50亿元以下的企业共25家；市值最高的碧桂园服务达1978.64亿元。港股物业板块平均市盈率为26.2倍，华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务等市盈率均在40倍以上。

图：总市值50亿元以上物业服务企业市值市盈率情况（截至9月30日）

2021年前三季度，共有10家物业服务企业完成IPO，累计募资净额近90亿港元。其中，三季度共有6家物业服务企业上市，募集资金近50亿港元，主要用于投资信息系统、战略性收并购扩规模、布局增值服务、人才计划和一般营运资金等。

表：2021三季度部分物业服务企业上市后再融资情况

三、物业板块分化渐凸显，竞争趋于激烈，需树立危机意识

物业服务企业之间的竞争日趋激烈，行业格局不断演化，逐渐形成了不同梯队。以港股上市的物业服务企业为例，按照在管面积，我们可以将这些企业分为三个梯队[1]。

图：2020 年年底物业上市公司(剔除商写类)规模、经营效率和市值情况

第一梯队是在管面积不少于2亿平方米的企业，一共有6家。在管理规模上，该梯队取得了先发优势，较同行领先一步。一方面，这得益于其地产关联方的支持，另一方面，这也是其积极外拓、寻求战略性收并购的结果。规模支撑了它们的价值，第一梯队的企业平均市值高达611.17亿。同时，它们采取措施降本增效，提升运营效率，单平净利均值达2.78元，高于第二、第三梯队。可以说，它们实现了规模和效率的双赢。

第二梯队是在管面积介于5000万到2亿平方米之间的企业，一共有12家。在管理规模上，它们虽然落后于第一梯队，但仍有机会迎头赶上。市场也赋予了他们可观的估值，第二梯队企业的平均市值约为153.23亿。另一方面，第二梯队企业单平净利均值为2.73元，略低于第一梯队，这在一定程度上说明了在运营效率上，规模效应是存在的。但通过提升服务品质和拓展增值服务，部分企业仍然能够在运营效率上反超第一梯队。一些标杆企业，如滨江服务，在打造品牌影响力和精细化管理方面超前布局的战略眼光，为企业带来了丰厚的回报。2021上半年度，滨江服务单平净利润高达5.89元。2021年初至9月30日期间，滨江服务也取得了55.7%的涨幅，为股东带来了丰厚的回报。

第三梯队是在管面积小于5000万平方米的企业。它们的平均市值约为23.39亿单平净利均值约为2.57元。可见，它们在管理规模上和运营效率两方面都不具备优势。这进一步说明了扩大规模确实可以带来规模效应从而提升运营效率。现阶段，第三梯队的物业服务企业需要警醒，保持敏锐的危机意识。在未来的发展方向上，这些企业面临几个不同选择：1）在这个体量上做小而美的品牌和服务，增强用户满意度和粘性，把盈利能力提升到极致；2）先寻求机会扩规模，争取进入第二梯队，再通过更大规模带来的规模效应，降本增效，提升运营效率；3）两手都要抓，两手都要硬。在深耕细作的同时，抓住机会扩规模，形成更强合力。

在分化加剧的背景下，物业管理行业未来或将迎来加速整合。进入三季度以来，趋紧的政策环境给地产行业造成的不利影响愈发得到体现。以中国恒大和新力控股为代表的地产企业，都在资本市场发生了“惊魂时刻”。因此，物业管理行业受此影响，估值普遍走低。但另一方面，这也给部分企业带来了巨大的机会。正如碧桂园服务抓住机会，先后大手笔收购蓝光嘉宝和富力物业，上演了“大象也能起飞”，在庞大规模的基础上保持高速增长，实现了规模上的新突破。此前，部分企业可能错失发展良机。但机会来临时，只要做好准备，它们依旧能迎头赶上。

政策篇

2021年三季度，国家相关部门陆续出台多项政策文件，政策主要围绕规范行业行为及推进老旧小区改造两个方面进行发布，为行业长期稳定健康发展奠定了基石。

7月，由住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办八部委联合印发的《住房和城乡建设部等八部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》第二条“因城施策突出整治重点”的第四款中，对物业服务提出的整治重点包括：“未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目”。

该通知第一时间引发物业管理行业轩然大波，《整治通知》原本针对房地产行业的违法违规行为进行有效遏制，主要目标为实现房地产市场秩序明显好转，却被资本市场解读为对物业管理行业的明显利空。7月27日，香港恒生指数大跌4.22%，大部分物企股价大幅下跌。我们认为，这是市场对本次《整治通知》的严重误读，物业管理行业被“错杀”。上述规定并非首次提出，在《民法典》、《物业管理条例》中已经对按照合同履约、公示收费标准等内容做出过相应的规范或要求。本次《通知》是对之前规定的强调，从具体的操作层面进行再次规范。《通知》的发布，有利于规范物业市场，逐步淘汰操作不合规、服务品质不达标的企业，促进行业进一步发展。8月，上海市发布《上海市住房发展“十四五”规划》，对参与社区治理、建设智慧物业、推进线上线下服务融合、支持生活性服务、建立快速相应防控机制、建立“质价相符”的物业服务市场调节机制、重点推进物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作、促进物业企业专业化、连锁化、品牌化经营等方面做出相应发展规划。

表：2021三季度物业管理行业部分规范性相关政策

2021年初政府工作报告中将当年改造任务进一步增加至5.3万个老旧小区，自此，多地相关部门下发多项政策以强化顶层设计，通过制度化规范化推进老旧小区改造。9月，发改委、住建部发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》中明确提出，进一步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患，老旧小区改造已成为惠民生中的重要一环。

表：2021三季度物业管理行业部分提升性相关政策

品质篇

在万物互联、智慧共享的时代，科技的力量带给物业管理行业的变化是革命式的，技术的迭代让物业服务具备了联结美好生活各个环节的可能。物业服务企业通过平台建设和设备升级，借助互联网、物联网、大数据、云计算、5G技术等技术手段，对基础的“四保”服务进行优化改善，实现企业运营过程的“降本增效”。同时，为了实现对人的服务，满足人民日益增长的美好生活需求，物业企业也在不断提升整合和嫁接资源的能力，利用现有技术平台充分链接多个行业，拓展多种增值服务，挖掘潜在的服务空间。

2021年三季度，多个物业服务企业在智能化建设的道路上又实现了新的跨越，借助科技力量刷新了服务触感，推动行业高质量发展。如碧桂园服务自主研发服务机器人，最先开展研发的清洁机器人将于10月份局部投入使用。李长江也公开表示，碧桂园服务将进入机器人服务时代，未来所有的小区都将会用无人驾驶的机器人清扫道路、公共园区和地下停车场等。中海物业旗下星海物联目前合作伙伴已超过50家，并会进一步与华为、诺基亚等合作伙伴一同打造智慧园区解决方案，真正实现服务体验的焕新升级。

表：部分企业前三季度智慧物业建设情况

此外，2021年7月可谓今年的上市月，共有6家物业公司登陆香港主板市场，从这6家上市企业募集资金主要用途来看，用于智能化运营及内部系统建设、升级、改造等方面的资金比例在10%-25%之间，尤其是领悦服务和中骏商管的这一比例分别达到20%和25%，表明智能化建设在企业战略发展中具有很高的重要性。

表：2021三季度上市公司用于智能化建设的募集资金使用计划

二、人才是企业发展的动力，是品质保障的基石

人力资源是物业服务企业潜在的和强大的生产力，是企业最贵的资源，影响企业的长远发展，也为物业服务的品质提供基本保障。2021前三季度，物业服务企业积极加强人才建设，提升员工的服务力和竞争力。比如，在基础服务方面，物业企业主要通过培训的手段，开展各种集训营，让员工广泛的参与进来，从物业理论知识、专业技能、经营能力、综合能力、工作经验等方面设置相关的培训或者竞赛，帮助员工发现自身短板，补短扬长，助力企业打造高标准、重细节、有温度的品质服务。

表：部分企业人才引进及培养措施

此外，部分物业服务企业还通过校企合作的方式，保障企业的人才供给充足，提升引入人才的综合能力和质量。如雅生活集团与绵阳城市学院等多家单位签订校企合作协议，以雅居乐的多元产业基础为学校提供产业型导师队伍、实训基地、“订单式”产业人才培养等有力产业支持，以保证雅生活集团新鲜血液的持续供给。

品牌篇

2021年三季度，物业企业聚焦服务品质，推动品牌“四化”建设，通过建立标准化管理制度、智能化建设和引进专业人才等举措，推动服务标准化和标准产品化建设；同时积极延伸服务链条，形成多元品牌组合，将产品形成品牌概念，利用差异化品牌理念建立品牌区隔，增强品牌市场竞争力；积极响应客户的物质层面及精神层面的诉求，将品牌形成独特的价值主张，升华品牌价值。

2021年三季度，物业企业依旧保持高质量发展，积极调整品牌定位，加强品牌整合、升级和重构。一方面，企业以业务体系为载体，以多元业务延伸品牌管理，根据自身资源禀赋和发展战略，推动品牌管理的立体化发展。另一方面，把握客户需求，立足服务之本，依托强大的品牌吸聚力，加速内外部品牌资源聚合，线上线下有质量地扩大规模，换挡提速，实现倍速成长。

表：部分物业企业品牌升级焕新建设

2021年三季度，各地频发的自然灾害牵动亿万人心，大难面前显担当，物业企业又一次站在了防灾抗灾的第一线，帮政府分忧，为群众解难，始终冲在一线。物业企业持续奋战，以专业力量守护安全、保障生活，彰显企业担当和家国情怀。物业企业系统部署、科学防治、精准施策，项目联防联控，物业员工逆行而上、共克时艰，守护家园平安；在防疫物资准备、抗洪救灾等方面，尽最大可能，保障着业主的健康与安全，物业行业的公众影响力迅速提升。

表：部分物业服务企业防疫防汛举措

展望篇

2021年四季度，行业进入加速调整阶段，并购的“窗口期”出现，物业企业通过持续完善标准、扩展服务内容、更新管理手段、推进技术升级、创新品牌、赋能系统管理、提升从业人员素质等方式，实现行业转型升级、高质量发展的目标。充分挖掘市场资源，发挥公共服务经验及专业优势，打造智慧城市服务的标杆性项目，延伸城服产业链至专业细分市场。同时，携手智能科技合作伙伴，构建智慧运营和服务信息平台，落地服务场景应用，通过生态合作形成对多业态的能力覆盖。

趋势一：行业重整——企业并购“窗口期”出现，市场机会显著增加

近期，以碧桂园服务、万物云和龙湖智慧服务等为代表的头部物企屡屡出手，“鲸吞”行业内多家优质企业，一方面是企业积极地并购策略集中体现，通过收购和自身业务发展良性互补的优质标的，巩固市场地位；另一方面大宗并购案例是市场价值规律的外化表现，当市场上并购需求和供给此消彼长、加速释放时，也正说明物业行业具备高度的市场活跃性和巨大的市场潜力，值得投资者的高度关注。

目前资本市场敏感度提高，房地产行业的信用风险边界尚未明确，导致物业企业被屡屡错伤。这个时候部分物企会选择继续进击资本市场，但由于资本对物管的价值判断逐渐回归，需要足具吸引力的规模体量与盈利能力才能打动人，因此上市后也会存在一定的不确定性；但也有部分企业格外珍惜当前的市场机会，通过积极与头部企业的并购合作，谋求企业在当前市场上的价值确定性。但总体来看，当前企业并购“窗口期”仍然存在，对于头部企业和其他物业服务服务企业的市场机会显著增加。

结合第三季度房地产行业的整体趋紧的市场形式来看，房地产行业的洗牌将持续影响物业行业的重整。类似合生创展收购恒大物业、碧桂园服务收购富力物业及彩生活核心资产的并购行为将持续发生。物业企业凭借现金流稳定、轻资产运营等优势特征显著，“以不变应万变”，在外部环境市场出现较大波动的情况下，具备较大的整合发展潜力。

趋势二：行业性质——本质未变，抗周期属性凸显

物业企业的现金流稳定、轻资产运营等优势特征显著。物业企业的主要作用是提供服务，除了必要的设施和人员投入之外，不用投入过大的成本，也具有很高的灵活度，可以根据不同情况弹性应对不同的突发情况。

在行业市场出现波动的情况下，基于物业抗周期性特质、受经济影响较小、拥有稳定现金流和增长预期，该行业会逐渐发展成地产之外的独立行业，具备较大的发展潜力。物业服务的准公共服务属性，越来越多的资源向物业企业聚集，另外企业也积极加大智能运用推广，服务模式转变，为社区增值服务发展提供契机，由此可见，行业的本质依旧未发生改变，行业依旧存在更多发展空间。

趋势三: 资本市场——预计年底上市企业总数将约60家

截至2021年9月30日，港股、A股上市物业服务企业总数已达51家，共有23家物业服务企业递交A1。由于第三季度行业重整的加速，部分物业企业逐渐退出资本市场的舞台，预计到2021年底，上市物业服务企业总数会约60家。

表：2021年三季度上市物业服务企业递交A1情况（截至9月30日）

趋势四：规模扩张——决策更加理性、数据化，中指数据助力企业科学高速有效拓展

2021年四季度，扩规模仍是企业发展的重要基石，截至目前，数百家物业服务企业使用中指数据·物业版在全国2000多个城市拓展物业服务新项目。秉持“数据赋能企业科学决策，技术提升企业服务能力”的宗旨，为物业服务企业提供“智慧物业+智慧物联+智慧经营+智慧决策（中指数据·物业版）”的一站式解决方案，助力物业服务企业快速实现智慧化转型。

图：中指物业数据库主要内容包括六大核心功能模块

(1)新增项目：提供多维度新增土地项目信息，包括开发企业、土地性质、项目位置、规划建筑面积等；整合多元数据，形成城市、企业、项目热点排行榜，帮助物业服务企业抓住新增项目拓展机会。

(2)合约到期项目：全面监测服务合约将到期的物业管理项目，提示合约到期时间；使物业服务企业预先了解“准进入”项目的详细数据，帮助企业在激烈的市场竞争中筛选更具价值的拓展标的。

(3) 招标项目：提供全国范围内物业服务企业招标信息，涉及项目类型、预算金额、投标截止时间及联系方式等重要数据；为物业服务企业拓展市场增加信息来源渠道，提供及时、准确的招标信息。

(4) 物业企业分析：收录中国物业服务企业最新业务数据、财务数据、企业发展情况和资讯动态；帮助用户不同企业发展情况，为物业服务企业内部研究、制定战略规划等提供数据支撑。

(5) 报告工具：通过模块组合，结合用户个性化需求，一键生成自动化报告，涵盖市场监测、竞品对标等内容，帮助用户更好的应用数据、快速输出定制化内容。

(6) 行业资讯：全网监控物业企业最新舆情资讯，实时提示正面、负面新闻资讯；收录与物业管理行业相关的政策法规，帮助企业了解全国性、区域性最新政策方向。

物业管理服务是一种典型的“准公共产品”，既具有商品属性，又具有社会属性，社会责任担当及民生服务得到了广泛认可，越来越多的基层治理业务向物业服务企业聚集。城市服务是将单个物业项目的管理模式延伸到城市治理层面的一种探索，基层治理全域化的需求叠加政府提升城市治理水平的需求催化城市服务的进一步发展，在一定的财务预算内，由物业服务企业这类专业化的企业参与城市治理，共建城市新面貌成为当前的一个重要趋势。未来，随着越来越多物业企业进入城市服务这一领域，城市服务的边界会进一步延伸，逐步成为物业服务企业竞争的全新猎场。

趋势五：城市服务——扩大服务边界，做好城市民生树行业口碑

趋势六：增值服务——服务场景多样化，行业发展更具想象空间

大物业仍是物业企业未来的发力重心，也依旧是未来社区生活的重点。大物业不仅包含居民基础服务，还将包括康养、旅游、商业、团购等业主增值服务。以点带面，帮助物管企业进一步扩张边界，构建一个社区生活生态，从而释放更大的商业潜能。同时，随着数字化管理、智能化服务的不断推进，物业企业所能提供的并不仅仅是服务而已，还可以连接更大的需求，将消费者的多元需求整合起来，在一个社区之中尽可能多得完善需求，并对接供需关系，创造更多的价值。

物业企业通过对业主的多种经营来反哺基础服务的满意度和用户粘性，做好经营和服务的平衡，是走好、走稳、走强多种经营变革的核心。尽管业主增值服务有很多难点，要平衡传统物业基础服务，需要非常全面的统筹和协调，但是可以确定增值服务是未来物业企业商业模式变革的核心切入点和发力点，其具备不可估量的增长潜力。

趋势七：科技赋能——深化科技应用，提升综合服务水平

智慧科技依旧是企业提质发展的重要手段之一。物业企业将始终围绕业主高频生活需求，积极布局智慧社区领域，通过社区生活APP，线上与线下服务中心、前置仓相互串联，围绕业主高频多元化社区生活形成覆盖业主生活的多元化服务体系。基于业主对移动端服务响应的需求，发挥其独有科技优势，利用信息科技能力构建智慧服务体系，通过设备智能化、实时动态化、数字可视化、线上移动化等方式，长期而言，社区智慧化的建设及应用是在有效降低人力成本的同时，实现服务质量的提升。

[1]为了便于比较和分析，我们剔除了单平净利润显著高于同行的港股上市商写类物业服务企业等部分企业。