———本 文 系 投 稿———
武汉一个做新媒体推广的哥们儿，给哥发来这篇文章。说实话，跟哥的风格差异蛮大，哥很少写这种纯理论的分析，不过他说的这种观点，倒还是一个可以深思的东西。
发给大家参考，干房地产，不仅有销售和开盘，同样也有诗和远方——下一个10年，房地产还怎么玩。
前两天，受邀参加了武汉地产行业的一个年度论坛，代表购房者发表了对地产行业趋势的一些观点，因时间所限，感觉言未尽意，遂梳理出来，借房哥平台，一吐为快。
活动当天，主办方让每个受邀嘉宾针对房地产行业趋势都写一个关键词，我写了“服务”这个词。
就好像万达所谓的“轻资产”转型，朗诗在武汉从开发商逐渐变成一个运营商一样，房地产这个行业未来的发展方向，真的还是继续盖几栋房子，然后卖出去吗？
服务，并不是简单提出开发商需要强化服务意识，置业顾问的嘴再甜一点，而是针对房地产行业的现状，抛出我个人的一个疑问：
在一二三产业的常用经济类别里，房地产究竟属于第二产业生产制造业，还是第三产业服务业？
身为中国经济支柱的主导性行业，房地产行业的复杂与综合性，似乎很难被简单归类于生产制造业，还是服务业。
我的观点是，过去的十年里，因为特殊的历史原因和经济背景，房地产更多扮演的是生产制造业的角色，也导致它不可避免地陷入到产能过剩，供过于求的困境之中。
如果回头来看，今天房地产所面临的经济形势，其实与十多年前朱镕基治下，房地产市场化改革刚刚启动的历史背景相似。
彼时，经历了上世纪90年代的一轮经济增长，中国经济同样面临产能过剩、企业亏损、员工失业、金融风险、经济通缩等一系列问题。作为拉动内需保增长的救市之策，中央政府果断启动了住房市场化改革。
此后十年，房地产市场化高歌猛进，伴随中国一路狂飙的城市化进程，房地产在全国遍地开花，成为增长速度最快，扩张规模最大的支柱性产业。
这个过程中，房地产行业更多体现的，是生产制造业的特征：即为了追求利益最大化，追求产品标准化、规模化和生产速度，忽略个性化、差异化、品质化的消费需求；反映到房地产企业，就是中国排名前100位的房地产企业几乎都是以快速周转的产品规模取胜；而落到房地产项目上，则是以广告营销为主导，缺乏服务意识和对老业主的后期维护，房屋质量和物业服务存在各种问题。
这一点，在武汉这个“刚需占主导”的市场又表现得特别明显，借用“武汉买房”不久前发的一篇文章表述，就是梳理整座城市发现，几乎没有楼盘不维权。
但这种现象注定是不可持续的。尤其是房地产市场供需发生逆转的背景下。
过去十年，房地产的高速增长，其实是建立在东南亚金融危机后，全球制造产业向中国转移的大背景下。
因为不缺外向型产业支撑，城市化以房地产为主导，整个城市发展规划和房地产开发的逻辑几乎都是先投资造城，再招商引资。
但这种盲目扩张的城市化模式走到今天，面对欧美主导的全球性经济需求萎缩，中国外向型制造业全行业产能过剩的严峻现实，已经难以为继；而失去新增的产业支撑，城市化就失去了根本动力，房地产超前扩张的产能过剩也就成为必然的现实。
目前支撑中国房地产行业的，就是政府投资驱动的棚户区改造，以及全球货币宽松刺激政策下的资本流动性过剩。
从这个意义上讲，中国50%的城市化率已经是走到极限。
另一方面，50%的人口城市化，已经制造出近3亿的中产阶层，在中国人均住房面积已经大大改善，城市消费需求升级的背景下；房地产行业未来的趋势，就是回归住房市场化改革之前的服务性行业本质：为产业提供配套，满足不同消费人群的住房品质化、改善性消费需求。
未来，有新兴产业支撑的城市，才有房地产的发展空间；同一座城市内，有新兴产业支撑的城市区域，才有房地产的兴兴向荣。没有产业支撑的房地产开发，就是不断制造鬼城和睡城。
这，恰恰也是武汉作为中部中心城市，在中国经济复归内需导向型经济的机会。
而回归衣食住行的本质，房地产，就是和餐饮一样的基础服务性行业。
服务性行业的特征，不是追求产品的标准化、规模化和生产速度，而是追求个性化、差异化和品质化，以满足最挑剔顾客的消费需求，为终极追求。
就好像一个路边餐饮小店，也可能因为味道好而吃货汇集、门庭若市；一个小而美的不知名开发商，如果愿意花心思沉下心来做一个极致的产品，提供品质化的优质服务，也能恰好迎合城市人口消费需求升级的痛点，得到客户的交口称赞，最终大卖。
房地产市场下行，流行的观点是城市中心区域，有地段优势的楼盘价值会持续看涨。但我恰恰不这么看。中心区的楼盘无非卖的是地段和配套，而不重服务；但在城市基础设施改善，城市配套基本拉平的背景下，一个能提供优质特色服务，能在建筑居住空间之外，为业主提供生活社交空间和文化空间的郊区楼盘，一定会比交通拥堵、雾霾密布又缺乏品质物业服务的中心楼盘更有价值，卖出更高的价格。
就像住在三环外的沌口永旺旁边，真的不如住武广和江汉路吗？
未来，重视服务口碑，产品服务越好的品质楼盘，才越有增值保值的价值。
从这个意义上讲，新媒体对于房地产行业具有无可比拟的营销价值。因为具有社交互动功能的新媒体，天生就是一个服务性的营销工具。
通过提供人性化的线上交流与线下互动活动，在简单的建筑居住空间之外，为老业主和老客户提供品质化的生活社交与文化交流服务，引发老业主和老客户主动转发关注与内容分享，最终达到以老带新的口碑式营销。
自媒体是用来传播用户需求的，而不是像现在武汉很多地产自媒体一样，每天把自家的产品广告，在自媒体平台上反复发布，王婆卖瓜，自卖自夸。
我本人来自成都，成都是一座非常重视品质生活的城市。一个随便的街边“苍蝇馆子”，一碗普通的街头小面，都能让你吃过之后，回味悠长；正是这样一座城市，这样的城市文化，孵化出了全国知名的奇葩楼盘“麓湖”。它用十年的时间，为成都建造了一个足以留存后世的现代经典建筑群；七年建造，三年销售，年年销冠，连样品都一抢而空。
未来，武汉会出现这样的开发商和这样的楼盘吗？我不知道，但我相信会。因为只有出现这样的楼盘和产品项目，才能符合大武汉城市崛起与复兴的价值需求。
梦马互动，作为武汉首家专注于内容+社群+需求的新媒体品牌服务商，希望能跟武汉有这样雄心与胸怀的开发商和企业合作，无论其是否知名；通过为武汉的中产消费阶层提供品质化的新媒体内容服务，一起为大武汉的复兴与崛起，打造可以影响提升武汉城市品牌形象，真正能够留存后世的经典产品。
【回复“01”查看武汉地产圈内幕全系列（141篇）】
人才招聘、招商选址、土地买卖&项目转让信息免费发布，买房咨询、投资经验分享、（聊骚征婚）请按住二维码↓↓↓，加“武汉买房哥”微信好友
