转眼又到年末，惯例到了总结当年的时间。2025年的房地产市场，在年初有不少人认为应该触底反弹了，但事实打了这批人的脸：市场还在螺旋下坠，房地产成了扶不起的阿斗。
政策继续支持，但有心无力
经济下行压力下，房地产“夜壶”又被提起。我想，不应该质疑政府救助房地产的意愿。
毕竟目前来看，消费乏力已经是中国经济几十年的问题了，想在目前收入下降预期变差的情况下刺激起来，难度比房地产还大；进出口出乎意料的好，但更多是在关税压力下的抢出口，这个反而预支了未来，投资方面基建投资还是受制于化债，制造业目前来看产能过剩，只有极少数的新质生产力，但一方面额度有限，另一方面，前景不明朗，投的太多，一旦被证伪，又都成了僵尸产能。
看来看去，也只有房地产对经济的拖累最大，只要稳住房地产，宏观经济就能暂时企稳。
但政府面临的问题在于，政策刺激的手段已经用得差不多了，有些相对有效的政策，再用下去，就会出风险。降首付和降利率的大招，有一定效果，年初短暂的小阳春也证明了这一点。
但这样就把风险累积在金融机构中，首付比例太低，风险集中在金融机构，那房价下行期断供的就会大大增加，而风险传导到金融机构，就可能出大问题。而降利率更是牵一发而动全身的工具，对整个经济都有影响，不能多用，也不能只因为房地产而用。
但在强力的政策已经用完之后，2025年的政策比较2024年，只能说是聊胜于无。
北京、上海、深圳陆续出台放松限购限贷的地产新政，但在目前的情况下，并不是大家有钱买不了房子，而是不愿意，买不起的问题。放松限购限贷，效果非常有限。
救项目不救主体仍是政策主要取向
中央政府不可能出面救助具体的企业，而且从意愿上来说出清部分劣质主体也是政策导向之一。
对于各个暴雷的大房企来说，一方面窟窿太大，动辄几百亿上千亿，超出了地方政府的救助能力，另一方面，全国性或者跨区域经营房企暴雷项目很多，单个地方政府也缺乏救助全国性或者跨区域经营房企的动力或者意愿。
白名单制度、保交付等一系列措施明确表明，政策上仍以维稳为主，保障项目交付以保障民生。
进入白名单的项目都是房企的优质项目，本身现金流问题就相对小，获取新的融资对房企自身偿债帮助不大。
存量项目收储进度不佳
正如我们所料，存量项目收储作为救市的一个重要手段，推进非常困难。
存量项目的收储，首先需要收购主体，也就是地方政府具有足够的财力。目前地方政府的窘境大家都能看到，单是化债就已经用尽了九牛二虎之力，想再拿钱出来收储，只能说，臣妾做不到啊。
地方政府也没有足够的动力来收购存量房。收购回来的土地，再卖也卖不到以前的价了；收购回来的存量房，更是难处理。一二线城市还好一点，尽管租售比很低，但改成公租房最少还能收回一部分成本；三四线城市房子本来就饱和，也没多少人租房住，只怕价格再低也难以变现。这些房子落在三四线城市政府手里，又是一批无效资产。
第三，存量项目的收储，对于积压的大量滞销房和未开发土地，只能是九牛之一毛，万鸡之一羽。2025年政府工作报告安排了4.4万亿的资金进行专项收储，看起来不少，可相对于几十万亿的存量，这点资金即使全部用掉，消化的也很有限。
因此，在实践中，我们可以看到，地方政府们对于收储态度很不积极。少数获得收储的，又有很多是在前两年为了托底而拿地的城投公司，地方政府为了给它们解套而收储。
再有部分被收储的幸运儿，也拿不到现金，地方政府只是把滞销的劣质地块收回，但付出的对价要求只能用于在当地拿地，也就是本质上只是用新的地置换了旧的地，对于房企流动性的改善帮助不大。
总体看，市场还是在下行趋势中，各项政策所起的作用都不大。而目前房地产已经成为宏观经济的拖累项，需要更大力度的救市。
