丨 房地产不再只是经济工具，而是关乎民生福祉、消费投资与城镇化协同发展的系统工程。
本周，房地产行业迎来重大政策定调与发展转折。二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”纳入保障和改善民生框架，为行业未来五年发展指明方向。
与此同时，市场分化加剧，房企战略调整步伐加快，行业正在经历一场从规模扩张到质量提升的深刻变革。
01.
中央首提“房地产高质量发展”，定位发生根本转变
二十届四中全会首次将“推动房地产高质量发展”置于“保障和改善民生”框架下进行系统阐述。
与以往历届四中全会或将房地产隐含于宏观经济论述中，或侧重于法治保障，或明确为“住有所居”的民生底线相比，本次全会的表述发生了深刻转变。
房地产定位已从过去单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节。
这一转变标志着行业核心逻辑的根本性改变——房地产不再仅是周期性调节工具，而是与共同富裕目标协同的系统性工程。
如何理解“房地产高质量发展”？
住房和城乡建设部在10月11日举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上给出了明确答案：归根到底是要让人民群众住上“好房子”。
具体而言，推动房地产高质量发展主要包括四大内容：
一是进一步完善以“保障+市场”为核心的住房供应体系；
二是建立“人、房、地、钱”要素联动机制；
三是改革完善房地产开发、融资、现房销售制度；
四是发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
未来政策将呈现三大核心变化：
一是全面推进覆盖“供给-需求-运营”全链条的系统性升级；
二是城乡与区域协同发展格局加速形成；
三是民生属性与市场功能的平衡机制更加完善。
02.
销售投资双降，市场分化加剧
根据国家统计局数据，2025年1-9月份，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%；新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%。
这些数据表明市场仍处于深度调整过程中。
近期市场数据进一步印证了这一趋势。中银证券报告显示，10月以来，40个城市新房成交面积为256.1万平方米，环比下降7.8%，同比下降21.1%。
不同能级城市市场分化加剧：一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-27.7%、-10.5%、-35.1%。
二手房市场同样不容乐观。18个城市二手房成交面积为178.6万平方米，环比下降3.8%，同比下降27.0%。
值得注意的是，二手房同比降幅较上周收窄3.9个百分点，显示二手房市场可能正在触底企稳。
土地市场呈现量涨价跌态势。百城全类型成交土地规划建筑面积为1101.96万平方米，环比上升29.8%，同比下降42.3%。
成交土地楼面均价为1697元/平方米，环比下降30.7%，同比下降22.1%。
溢价率回升至10.5%，环比上升8.3个百分点，反映部分优质地块仍受房企青睐。
03.
万科谨慎拿地，聚焦核心城市
10月22日，万科在成都、徐州两地斩获三宗涉宅用地，总金额约5.29亿元，均为底价成交。
这一举动契合万科半年报中提出的投资策略：坚持以存量资源盘活为主导、精准投资为补充。
据不完全统计，今年下半年以来，万科至少已在9城进行“补货”，反映其在高能级城市精准布局的思路。
佳兆业重大项目的突破
10月16日，广州市海珠区政府宣布《广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案（不含拆补方案）》已获批复。
该项目改造成本高达198.18亿元，实施主体为佳兆业集团参与的广东佳红房地产开发有限公司。
项目获批对佳兆业具有重要意义。10月20日，佳兆业集团有关人士表示，公司目前与商业银行及其他金融机构均有密切沟通，将积极筹措资金推动石溪村项目。
这一进展显示出险房企在政府支持下的项目盘活取得新进展。
珠免集团加速退出房地产业务
10月21日，珠免集团发布关于筹划重大资产重组暨关联交易的提示性公告，宣布拟将公司持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至投捷控股。
这一举动意味着原格力地产加速“退房”，反映国企在行业深度调整期的战略抉择——快速回笼资金，降低负累，将资源聚焦于更具前景的免税主业。
阿里看好香港市场，战略性“抄底”
10月17日，阿里巴巴集团与蚂蚁集团宣布，斥资66亿元向文华东方国际集团购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼。
阿里巴巴集团主席蔡崇信表示，此次收购香港地标物业，“充分体现我们对香港经济和营商环境的信心，并将以香港为理想的大本营，持续拓展国际业务”。
这宗交易是自2021年以来香港最大宗的写字楼成交，反映科技企业对香港市场前景的看好。
04.
广州中介协会倡议抵制“返佣”行为
10月21日，广州市房地产中介协会发布《关于提高房地产中介服务水平、抵制“返佣”行为的倡议书》。
倡议书指出，一部分中介机构和从业人员在开展新建商品房销售代理业务过程中，以向购房人承诺返佣的方式招揽业务。
该方式不仅扰乱了房地产市场的正常交易秩序，还严重损害了房地产中介行业的服务形象和声誉。
协会强调，返佣把服务价值矮化为“返利多少”，诱发离职失联、逃佣等风险，形成“劣币驱逐良币”效应。
广东台山出台“限佣令”
9月30日，台山市房地产行业协会出台《关于规范房地产经纪服务，促进市场平稳健康发展的通知》。
通知要求，房地产开发企业在与分销渠道合作时，必须将佣金比例严格控制在房屋交易总价的3%至5%范围内。
此举旨在杜绝现金返点、额外奖励、渠道补贴、私下回馈等变相提高佣金的行为。
行业信任机制建设迫在眉睫
房地产电商平台信任机制的缺失正在成为行业数字化转型的重要掣肘。
根据《中国房地产数字化白皮书2023》显示，某平台推广VR全景看房技术时，因缺乏房屋缺陷披露标准，隐瞒渗水、裂缝等质量问题，用户投诉率上升40%。
行业自律与规范成为当前市场环境下重要议题。
05.
“好房子”成为行业发展核心
住建部指出，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”是高质量发展的重要方向。
今年5月1日，住房和城乡建设部发布的“好房子”新国标——《住宅项目规范》已正式实施。
该标准有14项提升，比如层高从原来2.8米提高到不低于3米；4层以上的楼都要加装电梯；对楼板隔音要求降低10分贝等。
住建部标准定额司司长姚天玮强调，建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”。
而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。
城市更新成为重要抓手
中共中央新闻发布会介绍，《建议》提出深入深入推进以人为核心的新型城镇化，大力实施城市更新。
从“十四五”规划纲要中“实施城市更新行动”“加快加快推进城市更新”到“十五五”规划《建议》的“大力实施”。
预计在“十五五”时期城市更新也将成为助力房地产高质量发展的重要支撑。
房企转型势在必行
克而瑞地产研究中心分析认为，在高品质发展理念的推动下，未来房地产市场的品质提升是一个覆盖新房和存量房、涉及硬体和软体的系统性工程。
对企业而言，竞争赛道将从规模、速度和价格，转向产品力、科技力和服务力的比拼。
未来，房企需要在产品创新、服务升级与社区运营等方面构建新的核心竞争力，才能真正适应行业高质量发展新要求。
房地产行业正在经历从“规模扩张”到“质量提升”的历史性转变。随着二十届四中全会定调“房地产高质量发展”，行业将更加注重与民生保障、消费投资和新型城镇化的协同发展。
对于房企而言，过去高杠杆、高周转、高负债的模式已难以为继，转向产品力、服务力和可持续经营能力建设才是未来制胜之道。
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