来源：newway（ID：newway20140228）
我朋友圈里都是地产界同仁，每每房地产世道不好，房子卖不动，大家就各种讨论，感觉悲观情绪扑面而来。
但其实过去这些年，这行业快速增长，年轻人有从业优势，大部分这几年开始从业的人其实都没见过地产真正不好的日子。
98年亚洲金融危机我还没工作，实在没感觉。但是08年金融危机时，恰恰那时在万科总部，想想在那轮真正的下行期，我们还是碰到很多有意思的故事的。
01
在记忆里，2007年是我工作以后经济形势最好的一年。这个最好不仅是指经济指标好，更是大家的心态好，全社会的情绪和气氛好。
其实07年初，房子就开始涨价了，涨价速度几乎前所未见，一线城市到年底单盘都涨了30%左右，二线城市也在涨，幅度略低。不管一二线，所有售楼处也呜呜泱泱都是人。
但看房价绝对值，一线城市房子绝对值还挺便宜，深圳关内的新盘就1万出头，北京近邻四环的房子也差不多这个单价。有人抱怨房子贵，但我想抱怨不抱怨的人都没想到未来房子会这么贵。
06年底开始，股票市场涨的很快，大家对资本市场充满信心。当时最大的利好是全流通，没有法人股和流通股的区别了，统一了大小股东的利益，让大股东开始关注股价了，是个大利好。
后来股票天天涨，同事们都开始省吃俭用炒A股。各种货币单位都变成了几手XX。有一次做一个大活熬了好一阵子夜，钱嘉宣布他准备拿出一手万科（30多一股）来请我们吃饭，当时没来得及兑现，几年后兑现了，那顿饭花了好几手万科（8块多一股）。
资本市场对房地产态度很积极，再融资比较宽松，万科06年增发了100亿，在当时是好大一笔钱，着实给后来发展奠定了大基础，后来是保利的80亿，最后是中建的400亿。
当时，做郊区大盘的碧桂园上市了，讲自己5000万平米土地储备的故事，一下子老板就成了中国首富。
之前因为竞争市场分布的原因，我们对他们几乎一无所知。为研究他们，我们开车把广佛周边的碧桂园跑遍了，感受这是家扎扎实实在城市周边做大盘的发展商。
当时对碧桂园最大的印象不是高周转，不是高土地储备，而是它在郊区做项目能扎扎实实控制成本做生活配套，居民入住率高，业主满意度也很高，值得开发学习。
那时，新来的同事问我们为啥万科市盈率都30多倍还觉得能涨？我们回答说公司业绩每年至少30%增长，市盈率很快就不高啦。大家都很乐观，最关键的是，也看不到什么市场下跌的信号。
那时倒不是觉得“厉害了，我的国”，但都认为中国走在正确的追赶道路上，快速增长可期。
当时部门牵头对日本做了研究，开始稍有点不一样的声音，研究同事们之间还分享互传了日本电影《重返泡沫时代》，研究日本的结论是：
从宏观上看，我们不像发生危机前的日本，更接近是危机爆发前十年。从微观看，市场开始有不好的泡沫市场信号。
后来这个结论在公司会上讲给老板王石听，还被老板批评了，觉得太悲观。老板在很多年后写书里还讲了这个花絮，跟当时部门负责人刘荣先总道了歉。
还有一次，我们访谈了国泰君安的地产金牌分析员张宇，张宇和我们说他觉得房地产行业再融资增发不可持续，他大概意思是说，房企滚雪球的增长，再按比例股权融资，资本市场资金总会跟不上的。
但在当时的市场，这样的声音很少。
02
转变是从美国金融危机爆发开始的，到某个时间，像突然打开水龙头开关似的，经济环境突然开始糟糕了，美国爆发了次贷危机，进入了全球金融危机的第一阶段。
每天打开新闻都是坏消息，我记得典型的例子是投行贝尔斯登，原来50美元一股，很快和中投谈入股，入股价也就8块左右，再后来很快就2块了，直到倒闭，更不用说当时雷曼兄弟这种投资银行界的庞然大物也一下轰然倒塌。
有投资者质疑，说美国前五大开发商市值加起来还不如万科，是不是说明中国地产泡沫化了？
郁总让我们研究一下，研究后发现一方面美国前五大开发商本身利润不像大家想的那么多，另一方面更主要是资本市场的国家预期差异。
不仅房地产行业，当时几乎所有行业最高的市盈率都在A股和H股，从市值角度看，全球大公司都在中国，那时工行就已经是全球市值最高公司了。
07年底，在JPMorgan帮助安排下，我们去美国旁听了一次美国开发商的行业年会，听到了好多美国的开发商讲自己的悲惨业绩和危机应对策略，会后和他们都做了深刻交流。
现在还记得其中一家叫Hovnanian的地产商，当时销量大概是全美第八，听说我们特意从中国来，高管特别热情的接待了我们，递给我们的名片，我们发现这位高管就姓Hovnanian，是大老板的儿子。
小老板很殷勤，不断劝我们收购他们，理由是他们很便宜。确实便宜，那时前十名地产商很少有PB等于1的，多数都是0.3左右，还有0.1的。
美国人热情的不得了，都觉得中国人是白衣骑士，是拯救资本主义于水火的天使。还记得中途在纽约机场转机，我帮大家买了一堆矿泉水，连便利店员都嘟嘟囔囔的跟我开玩笑，还是中国人有钱，快在我们美国多买点东西吧，救救我们的经济。
去洛杉矶拜访最大开发商D.R.horton的西南大区总部，见到了他们的区域总裁，他一见我们，就和我们抱怨他现在这个空荡的大楼，这楼里原来有200多人，现在一半以上都被裁了，他们准备把剩下的对外出租节省费用。
还去看了美国知名的豪宅发展商Toll Brother的各种项目，TB是发展商里那轮危机表现最好的，但是售楼处里也到处都是今日特价和打折。
TB说特别想和我们合作，谈来谈去我们明白他们不是特别有钱，中国对他们也没有特别大战略意义，只是他们觉得美国不好做了。
从香港去美国的飞机上读了一本书叫Business Cycle，一个瑞士分析员写的，港版翻译成《景气为什么会循环》，这书里讲的地产周期特有意思，强调说房地产是周期之母。
等到一年半后这本书在国内出了简体版，翻译的名字改叫《逃不开的经济周期》。腰封上还大大的写着广告说，普通人如果能早读此书就能躲开金融危机的杀伤。
我觉得这个书名翻译的还挺准确，腰封纯粹是胡说。
03
2008年就是我工作后经济形势最糟糕的一年，危机很快传导到国内了，最直观的感受是A股天天跌，甚至有同事股票跌了90%（这位同事是我）。
09年初我的领导孙嘉拿张报纸告诉我，“牛，你的重仓股入选了南方周末08年股票下跌榜，排名第二。”我当时心里五味杂陈，专业投资人员沦为部门笑柄，好可悲！
外需不振，外贸很快下行，迅速传递到实体经济的方方面面。我那时每月都往返深圳北京，机票折扣特低，单程一般就600块左右，航班上都是空空的，大飞机能轻易找个后排连座睡觉。
09年初有同学从天津来深圳工作，买的房子就是企业主关闭企业后贱卖的，打了狠折。房价确实跌了，07年的涨幅基本都跌回去了。
开发商应对库存压力，开始纷纷降价，政府有些手足无措，心里没底，手上没招。准业主有不理智的，打砸抢的，在杭州，买房买贵的客户就砸了万科的售楼处。更多准业主还算理智，我们在总部就总能看见楼下东莞业主赶来拉条幅和平示威。
开发商内部常谈的是减员增效，成本对标，产品重新定位。08年也是公司第一次给土地提减值，也对投资头脑发热做了内部检讨。年会上郁总讲话是十句大白话。第一句就是：“买错地是最大的风险。”现在还记得。
应届毕业生招聘也压缩了。那年招聘的新动力只有不到30个人，从万科开始大规模招毕业生就没有这么少过，估计现在统计还在万科在职的新动力，这年进来可能已经成断层没有了。
各地在裁员，能用的后台人员都去前线卖房子。
投资人员最危险。短期内用不上的投资人员群体只好拉来做研究，做城市地图，做竞争对手的对标学习。全国只要有个热销项目就赶紧去看看有啥先进经验。我记得跑去温州看过5万块销售的绿城鹿城广场，还记得世道不好时大卖特卖的北京三里屯SOHO。
最不好时，还收到一些债券的推销邮件，当时有个债券推销邮件颇令人心动，绿城十个月就到期的企业债券收益率66%，被吸引的准备买时，请教了部门里最懂资本市场的张伟明同学。他说买债都是在赌绿城不死，但如果绿城不死，最后涨的更多的应该是股票而不是债券。
恍然大悟，全部门都在小明同学带动下，开户买了一票看似坚持不住的港股低价地产股（比如雅居乐、合生创展等），最后一年都赚了四五倍。
最后整个市场恢复还是靠中央政府开出四万亿的大药方，龚方雄开始在媒体说政府酝酿万亿级的经济刺激时，大家都不信，等实施才见到这个大刺激的威力。
后来12年，14年还见到几个小下跌，但波澜壮阔程度都和08年远不能比。房价就这样调控中一路上来了，直到今天。
04
到今天，回想起那轮危机还心有余悸，怎么看待经济周期，怎么看待债务？
经济周期起起落落，叠加杠杆后被放大，层层加杠杆就像是个加速器，让好的时候更好，坏的时候更糟，最后酿成大的金融危机，10年一次。
前一阵子Ray Dalio的新书《穿越债务周期》特热，还没翻译出版就和上本通俗易懂的畅销书《原则》一样受欢迎，主要是问题提的很合事宜。现在中国有多糟糕？按照Ray的逻辑，如果债务大部分都是可控的本币债务，似乎还好。
08年钱嘉去MIT念书时还给我们远程发邮件，近距离观察金融危机谈感想，总结说GE这样的百年明星企业最后还是死在了短债长投上。金融危机后的GE就回归工业制造本业了，现在没了金融加持帮忙扩张的好处，似乎也少了金融市场波动的影响。
金融业务太复杂，做实业的人难把握。怎么管理债务的总量、期限，保证资产的流动性，避免短期的流动性危机。
破产都是赶在没有现金流，刚好又缺乏流动性好的资产。
很多人也都在谈逆周期投资，看似有很大收益，但实际上困难重重。企业越大似乎越难做到，逆周期是和一般看法作斗争，和人性作斗争。
金融危机后，我们在总部做了一个权益负债比管理的报告，说企业穿越周期的核心是管理负债率，对杠杆应该做到逆势加一点，高点减一点。
回头看这都是正确的废话，逆势可能情况是一直在还钱去杠杆，但是资产缩水，负债率还是会涨上去。到了顺势时，谁舍得降杠杆？谁能确定舞会结束的钟声何时敲响？谁能忍受踏空的煎熬？现实中往往表内减下去的杠杆表外还给加回来。
回头看最现实的管理风险办法还是考虑危机预案，危机发生能有短期救命钱就行，即使高利贷也行，贱卖资产也行，毕竟这部分处理占比总有限，危机下活下去还是第一位的。
危机直面人性。大家都知道“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。”但我们既是这句话里的“我”，也是这句话里的“别人”。
市场总会在我们最有信心的时候崩盘，在我们普遍绝望时才翻转，猜测市场变化的成功率没有我们想象的高。
虽然现在普遍观念都觉得09年大放水救经济有点牛刀杀鸡，但是当时谁都紧张，美国政府也执行了QE。再做一次选择，政府估计大概率还是救市。
05
有种说法是历史总在重复，但每次都略有不同。还有种说法是我们每次总觉得这次不一样，事后看不过是历史的重复。
我觉这两种说法都对，经济大潮起起伏伏，既然我们经过了08年那波剧烈变动，既然我们更有经验，希望我们能面对未来危机时，能应对的更好一些。
不到应对的更好，起码应该做到更宽心一些，更有信心一些。
作者：牛伟；
来源：newway（ID：newway20140228）
推荐阅读：
别担心！房地产只是在做俯卧撑！
地产裁员：一半是寒潮，一半是火焰
涛哥，房企人力资源总监，著有多篇地产职场10万+热文，关注地产行业趋势，解答职业发展困惑，个人微信：taogezatan，欢迎交流。
