Morgan Stanley | RESEARCH
November 10, 2025 03:35 AM GMT
中国的新兴前沿
C-REITs：开启未来十年的投资新篇章
在经历了25年的大规模建设后，中国房地产行业正翻开新的一页——从新建住宅转向租赁资产运营，并伴随着REIT市场的不断发展。这一转变可能重塑开发商的竞争格局，重新定义行业的长期投资逻辑。
要点
- 政策利好正在加速C-REIT（中国房地产投资信托基金）扩容；我们认为这是下一阶段的投资重点，长期来看市场规模有望达到约1万亿美元。
- 开发商有望从这一新兴长期主题中受益，原因在于其拥有庞大的租赁资产组合，但在REIT发行方面的参与度仍然偏低。
- 我们对开发商的租赁资产进行了分析，以量化其通过REIT剥离所带来的基本面提升空间。
为何此刻尤为重要：自2025年第三季度以来，增量政策利好加速了境内REITs的发行，资产范围和发行主体背景均有所扩展。由于C-REITs回报稳定且与股市相关性较低，我们认为其有望在未来10至20年间成为重要资产类别。市场规模潜力预计可达约1万亿美元（为当前的30倍以上），有望吸引长期收益型投资者。
如何把握这一十年主题？鉴于C-REITs的交易量仍有限，我们认为上市开发商是切入这一快速扩展主题的良好方式，原因包括：(1) 其拥有庞大的租赁资产组合但在REIT发行方面参与度仍低；(2) 战略层面日益重视将成熟投资物业剥离至REITs，以释放价值、优化盈利质量、提升股息可持续性，并通过资本循环实现去杠杆。
值得关注的信号：REIT发行常态化（尤其是民企开发商参与）、所涵盖商业资产范围进一步扩展、发行人持有比例/期限的放宽及资本循环使用的灵活性提升，以及非机构/离岸投资者参与度的增加，均将进一步强化我们对中期投资逻辑的信心。
#摩根士丹利 #四大会计师事务所 #不动产 #Reits #研究报告 #研报 #估值
November 10, 2025 03:35 AM GMT
中国的新兴前沿
C-REITs：开启未来十年的投资新篇章
在经历了25年的大规模建设后，中国房地产行业正翻开新的一页——从新建住宅转向租赁资产运营，并伴随着REIT市场的不断发展。这一转变可能重塑开发商的竞争格局，重新定义行业的长期投资逻辑。
要点
- 政策利好正在加速C-REIT（中国房地产投资信托基金）扩容；我们认为这是下一阶段的投资重点，长期来看市场规模有望达到约1万亿美元。
- 开发商有望从这一新兴长期主题中受益，原因在于其拥有庞大的租赁资产组合，但在REIT发行方面的参与度仍然偏低。
- 我们对开发商的租赁资产进行了分析，以量化其通过REIT剥离所带来的基本面提升空间。
为何此刻尤为重要：自2025年第三季度以来，增量政策利好加速了境内REITs的发行，资产范围和发行主体背景均有所扩展。由于C-REITs回报稳定且与股市相关性较低，我们认为其有望在未来10至20年间成为重要资产类别。市场规模潜力预计可达约1万亿美元（为当前的30倍以上），有望吸引长期收益型投资者。
如何把握这一十年主题？鉴于C-REITs的交易量仍有限，我们认为上市开发商是切入这一快速扩展主题的良好方式，原因包括：(1) 其拥有庞大的租赁资产组合但在REIT发行方面参与度仍低；(2) 战略层面日益重视将成熟投资物业剥离至REITs，以释放价值、优化盈利质量、提升股息可持续性，并通过资本循环实现去杠杆。
值得关注的信号：REIT发行常态化（尤其是民企开发商参与）、所涵盖商业资产范围进一步扩展、发行人持有比例/期限的放宽及资本循环使用的灵活性提升，以及非机构/离岸投资者参与度的增加，均将进一步强化我们对中期投资逻辑的信心。
#摩根士丹利 #四大会计师事务所 #不动产 #Reits #研究报告 #研报 #估值
