行业研究:房地产政策持续调整优化,相关企业稳定回升

供求关系发生重大变化

上半年，新房和二手房成交量为 10.3 亿平方米，同比增长 23.4%，与过去 3 年同期均值相比增长 1.6%。由此可见，新房和二手房总体交易量平稳。随着房 地产市场步入“存量时代”，交易结构相应发生变化，二手房交易占交易量比例 有所提升。

从竣工看，上半年，全国房屋竣工面积 3.4 亿平方米，同比增长 19.0%，增 幅较一季度扩大 4.3 个百分点。竣工面积明显增长是因为保交楼工作顺利推进， 带动房地产开发项目竣工进度加快。 

从待售看，今年以来商品房待售面积稳定在 6.4 亿平方米左右，供需状况比 较平稳。从价格看，6 月份，70 个大中城市房价有涨有落，其中新建商品住宅销 售价格同比上涨城市有 27 个，比 5 月份增加 1 个。

保交楼取得积极进展

2021 年下半年以来，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，部分长期 依赖“高负债、高杠杆、高周转”模式的房地产企业，销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题，导致部分已售商品住宅项目停工或逾期交付，损害了购房人合法权益。 

针对部分商品住宅项目逾期难交付等问题，住房和城乡建设部会同财政部、 人民银行等部门通过政策性银行专项借款撬动、商业银行配套融资跟进的方式， 支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。目前，保交楼专项借款项目总体复工率 接近 100%，累计已完成住房交付超过 165万套。保交楼工作顺利推进，加快房 地产开发项目竣工进度，有效防范商品住房逾期交付风险，提振购房者信心，稳定了市场预期。 

如何理解供求关系的重要变化？ 

从短期看，房地产市场在今年 2、3 月进入短暂“小阳春”，新房和二手房 成交量骤增，但之后楼市成交疲态开始显现，新房 4-7 月成交量一路走低，二手 挂牌量增加。而供应端，前期过剩供应需逐步消化，同时供应端受到冲击亟待解决，譬如债务风险、保交楼问题等。供求关系已由此前的阶段性供小于求转变为 目前的供求双降。 

从中长期看，房地产需求端仍有提升空间，但空间正逐步缩窄。22 年以来 需求侧表现出进入快速回落期，主要受市场上涨预期被打破，15 年后棚改造成 需求提前释放后需求回落所致，合理需求或将维持于每年 10-12 亿平。3-4 亿的 新市民、年轻人、外来人口提供潜力需求。

下半年地产政策如何展望？ 

结合上半年房地产市场状况及政治局会议传递出的地产政策端倾斜，下半年 可能将通过政策的优化与扶持，缓解房企供应端顽疾，加大保障房建设；推动城 市化发展扩大内需，同时刺激刚性与改善性需求。