产业园开发运营逐渐从冷门业务，发展成了一条热门赛道。由于政策支持，以及传统房企在多元化业务布局上的不断深入，这条赛道的参与主体已经越来越多样了。然而，这些年各地新开发产业园的发展定位、产品形态与运营模式，似乎却并没有变得更加丰富，反而同质化的问题却愈发凸显出来。在供应井喷下的同质竞争陷阱，产业园区究竟如何去突破？
要打破这种僵持格局，难点并不在于规划、建造或是招商等具体环节上，而是在于产业思维的扭转创新。产业园区，不要凭空去制造差别，而是应该去发现差别。关于产业园区建设规划、产业发展规划等，可详细咨询173-1243-6919（微信同号）。
作出突破的第一步，必然是先找准园区的产业导向。没有导向就没有定位，没有精准定位就必然沦为同质化。首先，必须结合当地实际情况来做。各个城市的产业基础与结构是不一样的，必须要将调研工作做扎实，摸清当地的产业现状，找出优势产业。其次，必须围绕政策导向来做。不少城市都因地制宜地推出过自己的产业扶持政策，扶持的方向不尽相同，这有可能成为园区定位突破的关键。比如江浙地区会重点扶持纺织、石油化工、先进农业等产业；西部的四川等地区重点扶持生物医药、信息产业与旅游业等。围绕政策导向来做定位，能在招商阶段获得更多来自政府的助力。其三，摸清产业链分工，锚定细分市场，这是最关键的一步。如果产业园给自己定位成一个高端制造业园区，就开始对外招商了。那基本相当于给别人写明信片的时候，地址只写到省份就没有了。这对于园区后续的定向招商并没有什么帮助。选定主导的产业大类之后，必须结合当地产业发展状况和园区自身的实际条件，在产业大类中选定最适合发展的细分产业。如果是大规模的产业园区，就可以把定位的颗粒度放大一些，自己来培植一条相对完整的产业链。如果能在招商阶段引进一些龙头企业，那么产业链的吸附效应是很显著的。但如果是规模较小的园区，就需要在产业链的上中下游中，细化自己的定位了。如果当地优势产业的规模足够大，那么小型园区为单一产业、甚至是某一家龙头企业，专门打造成配套产业园，也是完全可行的。
在许多产业重镇中，好的厂房总是一厂难求。比如在杭州湾大湾区的一些城市，优质的厂房产品的价格天花板一再被打破，无论是租金还是售价，都在稳步提升。
其关键还是在于，房企能否牢牢抓住产业特性和企业痛点，把产品真正做到好用。规模大的园区，可以自己做产业生态，打造成集商务办公+技术研发+生产展销为一体的全生命周期型综合园区。这样无论是创业公司、中小企业还是龙头，都可以聚集在园区内，形成强劲的产业动力。针对办公需求，可以将孵化器、加速器、商务办公等空间形态都囊括进去，甚至也可以做一点高端办公，承接总部企业的需求，但必须谨慎调整配比。针对研发与生产需求，可以把中型生产、轻生产、轻加工、研发、测试、设计等全生产环节所需要的不同空间，全都做出来，满足整条产业链的进驻需要。但规模较小的园区，就要更慎重地规划自己的产品形态，将产品做精、做深，承接区域内尚未被充分满足的产业空间需求。比如在有些一线城市中，许多企业的总部还留在这里，但生产线已大规模迁出，然而还有部分技术研发与测试团队，需要与总部保持密切联系。那么针对这样的需求，来打造研发型厂房就是可行的。总之，园区必须根据自身的实际情况，以及细分定位来做产品。中小型园区不要盲目追求产品线的完备，可以更多地采取跟随与承接的策略；大型园区则要紧扣主导产业，认真规划每一个产品组团，确保园区能够服务到整条产业链。在做产品前务必做好充分调研，确保厂房和研发建筑的柱距、层高、承重、货梯配置、走廊宽度、卸货区、垂直物流动线、货车转弯半径等设计细节，都全部符合产业链用户的需求。过去设计写字楼的时候参数相对简单，所以初入产业地产领域的房企很容易忽略这些细节。但空间的硬件条件，其实是企业不可突破的底线。
不想把园区招“花”、沦为面目模糊的普通工业园的话，招商定力是一定不能少的。在这一点上，必须要加强对招商团队的约束与考核。不仅是招商业绩的考核，还要包括对招商精准度的审核。另外，一个思维上的误区也需要被打破。即，如果招商情况不理想，那房企应该做的是进一步去拓宽招商渠道、寻求外部的助力与合作，而不是反过来在园区的定位上作让步（定位本身出现明显偏差的除外）。对外合作的模式有很多，包括加强产学研机构联动、向地方政府寻求资源协助、设立基金以投代引、寻找更加细分的行业推广资源等等。实际上，向当地政府寻求帮助是很好的办法。现在许多发达城市的商务局、投推署、工信局等部门，“产业服务”意识是很强的。只要有好的园区产品在供应，他们会十分积极地为园区嫁接资源，引入优质企业。毕竟成功促成优质产业/企业在辖区内落地，也是各部门工作成绩的重要体现。因此，做产业园区一定要学会向政府部门求助，加强双方的信息互通与合作。另外，招商目标产业的专业展会、行业沙龙、技术成果交流展示会等等活动，也是园区推广的重要平台。尤其是那些争取到了产业扶持政策、企业补贴的园区，在这些细分行业的活动中，是很有宣传优势的。实际上，产业地产发展至今，招商实操的方法可谓花样百出，模式越来越成熟。只要园区定位和产品工作都做得足够扎实，那么会有很多种方式来招商。千万不要在这个环节上，破坏掉园区的战略基础。
现在许多产业地产商都已经认识到，服务好企业用户，对一个园区的长远发展有多么重要。产业园的长线运营逻辑，已经逐渐刻入到他们的基因中。
实际上，我们现在时常听到的那些园区金融服务、上市指导服务、智能化服务等等，其实只是标配或是基建部分。而能体现出“产业服务”精髓的，是那些真正为产业发展赋能、为企业的经营生产过程降本提效的服务。要构建有针对性的产业服务体系，还是得回到产业定位在这个原点上来。不同产业的经营生产痛点，注定是不一样的。比如物流仓储产业，痛点可能在于货物出入库效率、运输效率、特殊仓储空间等；生物医药产业痛点可能在于特殊实验环境、特殊存储、废料保存与运输等；制造业的痛点，又可能在于货运效率、设备上楼、原材料成本、库存管理等方面。
真正意义上的产服，是会围绕园区主导产业的特性和实际痛点来展开的。无论是空间硬件还是软性服务，都需要为产业链提供切实的帮助。随着产业地产赛道热度的不断上升，园区发展商已经到了必须打造核心竞争力的阶段了。园区建设具有更强的针对性，它对某一个具体领域里面的供求关系有更加深刻的理解。对客户需求以及需求的增长更加的明确。产业园区必须是客户需求的映射，是产业发展需要的具象呈现。只有把产业园做到这种程度，才有可能建立核心竞争力。关于产业园区建设规划、产业发展规划等，可详细咨询173-1243-6919（微信同号），我们是项目评估、策划与规划于一体的专业咨询公司，拥已有工程咨询行业资质、工程设计行业资质，可完成项目投资开发前期的评估和规划工作，可为地方和投资者对经济建设和工程项目的投资决策与实施提供咨询服务。
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（二）产业规划，项目产业规划定位
对项目的优势产业、支柱产业、配套产业等进行合理规划，为项目拟定可行的产业模式、运营模式、收益模式等，可出具：园区产业规划方案、地区产业发展规划方案、片区产业更新方案等产业规划文件；
（三）空间规划，用地布局规划设计
对项目用地的空间规划进行布局设计，可以完成用地平面规划设计、建筑3D效果设计、鸟瞰效果图设计等，可出具：项目总体规划设计方案、项目概念设计方案等设计图件；
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