主题产业园区的工业厂房开发_展会资讯_资讯

作者：贾小兵商业地产系列文章《园区工业地产概论》连载之壹佰柒拾叁（173）

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主题园区工业地产的发展模式

以1979年蛇口工业区成立为标志，产业园区作为最主要的产业空间集聚形式，极大地促进了我国区域经济的发展。随着宏观经济迈入创新驱动阶段，产业园区自身转型升级的诉求也日趋强烈。主题产业园区，就是这一时代背景下的产物。

主题产业园区不仅是一个产业要素聚集平台，还是一个产业发展平台和产业链要素配置的产业综合体或联合体。在“招商难、融资难、引智难、孵育难”的现实面前，主题产业园区运营必须要按照“构建产业链、形成产业集群、构建产业生态”的创新发展模式。把握趋势研究、科学战略规划、创新开发投资模式、强化产业孵化培育、加强园区运营服务，实现一张蓝图干到底。

在产业发展跨界融合、区域发展协调创新、全球发展互联互通的新产业发展格局背景下，各地产业园区发展不论在园区定位、产业选择、主导产业培育等方面，要聚焦和挖掘战略性新兴产业的发展机遇，并结合自身产业发展战略的制定，与国家发展战略、区域发展战略、产业发展战略、市场发展战略进行叠加融合，从而以科学发展战略引领产业园区实现科学持续发展。

创新发生在产业集聚的区域，但是产业集聚区不一定能够培育创新。通常，低端产业集群叫做生产集群。遗憾的是，国内目前大多数所谓的产业集群还是在生产集群的发展阶段。这么多年来，很多行业深度参加了国际分工。比如，乡镇种子企业的成功引发其他企业的模仿和配套。还有一些是跨国公司投资，配套企业跟进，这种过去都管它叫产业集群。在全球化巅峰的时期创造了中国工厂的奇迹。但这些一般都存在通病，就是企业之间恶性竞争，产学研不能很好的合作。

促进产业联系和相关行为主体合作是第一位的，在实体规划方面，重在真正落地的创新空间，能够起交流作用的创新空间。另外，培育创新集群不等于打造产业链。像创新型企业选择供应商，发展供应商网络因素很多，企业之间并不是纯技术的联系和对接，而是有些微妙的默契的关系。如果说不了解企业的空间结构和空间战略，片面的强调在本地园区补链、延链、强链，这样的做法是值得商榷的。

新形势下，园区应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。新技术、新产业、新模式、新业态，“四新“经济已经成为区域经济转型升级和弯道超车的新动能，其作用体现在三个方面：

首先，“四新“经济支撑科技创新中心的建设：以市场为导向，以企业为主体，布局科技创新工程，提高科技成果转化能力，强化建设市场科技应用项目的示范作用。

其次，促进产业结构升级：对量大面广的传统产业进行转型升级，加强企业技术改造和技术创新，采用数字化、智能化、绿色化制造及电子商务等新的生产经营模式。

第三，“四新“经济推动新兴领域发展：”互联网+四新“，推动产业融合发展，鼓励大众创业万众创新，营造新兴产业和高科技产业氛围，抢占未来产业制高点。

在交通设施快速完善、信息技术发展迅速、互联网资讯爆炸式增长的形势下，主题产业园区发展必须要实现全面结合发展：

首先，要实现地面上的物理园区与云端园区建设结合；

第二，要实现本地园区与远程园区建设结合。采取“异地研发、离岸孵化，远程资源、本地配置，建设平台、全球要素”的创新手段，实现本埠与外埠的全面结合；

第三，要实现重资源导入与轻资产运营的结合。除重资产、重资源的建设导入，更应该注重科技服务、金融服务、战略咨询服务、产业生态建设等方面的软资产、软资源运营；第四，要把促进原有产业转型升级与培育孵化新产业、新企业紧密结合起来；成功的主题产业园一定是先明确自己的核心价值体系，在这种体系的梳理与明确中磨练出自己的核心竞争能力

因此，主题产业园区运营必须从园区土地开发、产业导入、投资孵化、种子培育、股权投资、产业公共服务平台、生态链持续发展等方面制定全流程、体系化、标准化的多元化价值实现模式，还要制定严格园区投资与奖惩退出审批机制。如果把园区看成装载企业的容器，那么打造园区是地产商的事。然而，对于肩负促进地方振兴使命的地方政府来说，引资不是为政绩，是要对企业未来的发展负责任的。企业是长脚的，会跳的，大型企业还会及时调整空间战略，有投资，也有撤资。因此打造园区是有风险的政策措施，园区存在失败或空洞化的危险。

盱衡全球，放眼世界，主题产业园的典型案例有日本筑波科学城、新加坡国家高科技区、德国慕尼黑科学园、俄罗斯新西伯利亚科学城、加拿大卡尔顿高科技区、英国伦敦科技城、英国苏格兰高科技区、法国格勒诺布尔科技园区、意大利蒂布尔蒂纳国家高科技区、瑞典斯德哥尔摩Kista创新园，以及美国华盛顿科技机遇走廊。

曾经依靠外源式增长的加工区，经过20-30年的持续制度创新，会形成创新型的产业社区。世界第一个出口加工区——爱尔兰香农出口加工区，以及炸响“改革开放第一炮”的深圳蛇口工业区就是这样变身的。园区的内源性增长来自官产学研等行为主体的协同作用，为此，需要创造鼓励技术知识自由交流、根植于地方社会文化的制度环境。

创新并不一定发生在年轻的新区里。世界上最普通的创新环境，尤其是早期的创新环境，一直是位于大都市中心的。无论是老城还是新区，发生创新的地方都存在有利于创新的社会网络。当代，创新型企业向生活环境好且空间尺度相对较小的城市街区集聚。精心设计的城市空间是企业创新活动的重要催化剂。商务会议、工作交流、休闲交谈等，可以增加知识工作者之间的社会互动。咖啡馆、餐馆和广场等公共空间成为社交互动、企业间合作、观点交流和扩展办公空间的物理场所。

把目光再转回到国内，为推动主题产业园的发展，提供更适宜孕育创新的优质空间，我国广东省和浙江省也先后进行探索实践，把主题产业园的建设落实到具体节点当中：

广深科创走廊上提出优先打造的广州、东莞、深圳等地的11个创新示范节点，包括广州-天河·公园智谷片区、东莞-长安科技商务区、深圳-高新区、深圳-凤凰文旅科技小镇等等，涵盖传统产业节点、现有园区节点、城区核心节点、交通枢纽节点、文化特色节点五大方面。

佛山提出“一环创新圈”战略规划，构建“1个创新极核+5大创新平台+N个创新节点”的创新平台体系；佛山南海依托环境优美的千灯湖，打造广东金融高新区；佛山顺德打造以大家居、大健康、新商贸为特征的乐从特色小镇；惠州打造潼湖生态智慧区（科技小镇）。

杭州打造以云计算产业为基础的云栖小镇，累计引进阿里云等涉云产业500多家，云栖大会成为互联网从业者的“朝圣大会”；以及打造以集成电路产业为基础的微纳智造小镇，集聚了中电海康等20多个集成电路产业项目。

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工业地产的主题创新与园区规划

创新发生在产业集聚的区域，但是产业集聚区不一定能够培育创新。培育创新集群也不一定要建设园区。许多地方的实体发展和土地开发搅在一起。而实际上，一些项目建设周期很长，不确定性很大。1989年《The Capitalist Imperative》(Storper and Walker)这本书里，一个观点就是产业区位本身就是一种创造物，叫做打开区位机会的窗口（Open the Windows of Location Opportunity）。其实中国深圳就是这种情况，这些地方不一定是在交通枢纽，在真正的交通枢纽的比如石家庄或者怀化，反倒不一定能发展起来。这就涉及一个很激进的地理理论，强调Entrepreneurship，就是企业家能力、企业家精神。只要这个地方有企业家，只要这个地方有这样的有利于创新的关系，那么这个地方就可以发展起来，就可以有创新。

在世界上，另外两个同样是打造了多年、曾经备受争议的产业园区，现在都成功了。一个是1968年设计、1972年开发、在法国戛纳和尼斯之间出现的索菲亚-安蒂波里斯，它是法国增长极政策时所挑选创建的增长极之一；另一个是卡图哈科技园，选址于西班牙相对落后的安达露西亚省、一度衰落的塞维利亚市，它是利用1992年世博会会址、通过周密规划设计和公共投资而培植出来的。

但这这些案例绝不是产业链关联的产物，不是一种纯技术的建构。现在很多地方都说我要打造产业链，国家也提出产业链的发展要求，这在中美贸易战的背景下具有一定的现实意义，但实际上要在一个地方把某一产品的完整产业链打造出来是很难的，也不是必要的。因为有些产业链的环节是近距离的，但是有些就是远距离的，这需要认真去了解才能知道的。产业链不一定是地方打造的，也不一定本地全部打造。这不是一个纯技术的问题，而是涉及到很多的关系。

所以需要了解很多实际情况，通过园区建科学城来发展创新集群并非易事。自然的集群现象大家现在已经很熟悉了，比如我在调研中发现装配线上有空位子，就问什么？回答是要根据生产看看是不是需要增加员工，如果需要的话打个电话就能找打，因为满大街都是劳动力，这个就是Labor Pool——本地有劳动力市场、有熟练工、或者是经常跳槽的那些业务员，这些都是自然的产业集群的一些特征。

集群政策的意义在于激发利益相关者的共同需求，促进技术创新和知识溢出，提高产业的国际竞争力。常见的集群行动计划包括构建网络关系、加强技能培训和人才培养、激发创新和刺激创业精神，使集群内的利益相关主体对地方长期发展目标达成共识。

制度创新是克服技术创新障碍的关键。通过制度创新，创造公平透明的环境，建立有效的市场机制，让企业真正成为创新主体；通过健全的知识产权制度，促进研发活动的投入，在保护发明人获得创新收益的前提下，知识和技术共享；创新集群需要兼顾社会责任，不仅关注短期的经济收益，还要兼顾地方社会和生态环境的可持续发展。

企业间和产学研机构之间错综复杂的产业联系很难通过事先的规划实现，往往需要频繁的正式交易和非正式交流，并发生于一定的法规(如知识产权保护)和制度背景之下，以及约定俗成的社会网络之中，而诚信是利益相关者结成合作伙伴的关键。企业是技术创新的主体，创新是社会过程，企业与大学和科研机构等相关主体构成基于社会联系的创新网络，这种社会联系往往根植于本地。但是，近距离的产业联系不一定能促进创新，正如1988年佩纶（J. C. Perrin）所描述的法兰西南岛科学城的情景：“各单位都以为自己是至高无上的城堡，生怕失去势力；研究和产业相互注视，像壁炉上两只怒目对峙的瓷狗。”

国际经验表明，一批机构和组织，例如同业公会、生产力中心、技术服务平台、质量控制中心、研发实验室、职业培训中心、集群促进机构等，共同构成集群的良好创新环境。这些促进企业合作和加强产业联系的机构是集群的核心。中国的很多集群正在集群治理方面做出努力。例如，在保护知识产权的基础上加强产品研发和技术创新，促进产学研合作；发挥行业协会的作用，制定行业标准，规范市场行为等。

但是创新集群不一样，一定要在本地有合作机构（Institution for Collaboration），促进建立合作关系，这些机构是创新集群的核心。主题产业园区的创新发展离不开观念的创新改变，观念的创新源于认知，认知创造价值，认知就是生产力。然而，园区建设和产业发展并非因果关系，建园区不一定能引来产业，更不能满足高质量发展制造业的期望。

当代产业创新是从有创新集群的地方来的。就是在知识产权保护机制健全，人际关系和谐，有创新环境的地方，产业创新的可能性取决于集群成员主体共同努力。“以地生财”助推了高速工业化和快速城市化，但蕴含的风险也在逐步增加。很多新园区开发和规划都把发展的希望寄托于项目“大鸟”的飞入，盲目追求规模扩张，圈地多、建设少，造成了用地低效和公共资源浪费。

正如英国前首相丘吉尔所说：“我们塑造了建筑，而建筑反过来也影响了我们。”同样地，创新活动影响规划设计，规划设计反过来促进创新活动的发生。一方面，创新功能、创新活动需要更多、更优的园区载体；园区的组织模式从传统的增量、等级的园区组织模式向存量、网络化的模式转变；以往单一的要素供给逐渐被多元要素的混合供给所取代。

另一方面，规划设计能引导构建多元的“园区发展平台”，由于创新是第一动力，因此在影响城市发展的众多平台中，创新发展平台，无疑是城市-区域最重要的园区平台之一。以粤港澳大湾区为例，规划设计引导构建多元的“园区发展平台”，在内优外联的7大平台中，动力平台：科技创新，是第一大平台。

因为，无论是从国际创新中心、广深港澳科技走廊，还是创新圈、创新园区、创新街区等，涵盖面非常广，而且对城市区域发展影响也非常大。在国家战略层面的粤港澳大湾区中，无论是把握四个维度也好、五个战略定位也好、六大原则也好，放在首位的都是高质量发展和创新，只有理解好创新园区，才能进行园区创新，提高园区的供给质量。

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主题园区工业地产的理论背景梳理

在学界中主要7种主题产业园理论，包括3T理论、三螺旋模型理论、“创新浓度”理论、产业区理论、科学城理论、9种创新场所理论、主题产业园理论。

3T理论——理查德·佛罗里达

根据美国著名学者理查德·佛罗里达的理论，创新型经济的“3T要素”分别指技术（Technology）、人才（Talent）和包容（Tolerance）。技术是创新型经济的载体和标志，也是创新型人才的创造成果；人才是创新、技术进步的动力；包容性文化和激励机制则有利于实现人尽其才。

三螺旋模型——埃茨科瓦茨（Etzkowitz）

90年代中期，纽约州立大学的社会学家亨利·埃茨科威兹和阿姆斯特丹科技学院的罗伊特·雷德斯多夫教授提出了“官、产、学”三螺旋理论，分析在知识经济时代政府、产业和大学之间新型互动关系。三螺旋是指政府、企业与大学是知识经济社会内部创新制度环境的三大要素，它们根据市场要求而联结起来，形成了三种力量交叉影响的三螺旋关系。大学—产业—政府三方在创新中密切合作、相互作用，同时每一方都保持自己的独立身份。

科学城——卡斯特尔（Castells Manuel），彼得·霍尔（Peter Hall）

按照美国加州大学伯利克分校教授M·卡斯特尔和英国伦敦大学教授P·霍尔的分类法，科技中心模式可分为产业综合体、科学城、技术园区、高技术城等四类。科学城（science city）最初的定义强调科学研究的集聚与协同作用，是严格的科学研究综合体，是技术极（technopoles），不需要邻近制造业布局。

科学城一般由政府组织建设，更侧重于对于科学研究，特别是基础科学研究机构的集聚，目标为促进科技成果产生。科学城是从城市或区域范畴安排和布局高技术中心的尝试，是产、学、研、住一体化的理想城市形式。

产业区——马歇尔（A. F.Marshall）

著名剑桥经济学家马歇尔(A. F.Marshall) 基于英国工业生产地理集聚的观察，创新性地提出了“产业区”的概念和理论。马歇尔认为，产业区是一种由历史与自然共同限定的区域，其中的中小企业积极地相互作用，企业群与社会趋向融合。

三螺旋模型理论

“创新浓度”理论——周其仁

北京大学经济学家周其仁教授提出，在一个区域内，只有各类创新要素的聚合度超过某一阈值，才能产生“化学反应”，大量科技型企业才能持续涌现，对周边地区的辐射带动作用才会逐渐显现。美国硅谷、以色列凯撒利亚、中国台湾新竹和北京中关村的形成与发展均是该理论的佐证。

“创新浓度”理论揭示了区域创新发展的规律。这个规律提示要在创新要素总量有限时，自觉地集聚资源引导或激发在某一区域形成足够的“创新浓度”并超过临界值，促使各种创新现象、创新活动、创新成果不断涌现，并形成强大的溢出效应，进而辐射带动周边区域发展。

9种创新场所——英国城市事务机构、未来城市发展机构

9种创新场所理论由英国城市事务机构在2017年提出，主要包括：1.CBD或“城市外围”的创新核心楼。2.靠近主要运输总站的创新小区。3.主要雇主腾出的主题产业园。4.面向大学的创新校园。5.内城后工业区的创新行政区。6.链接三个创新活动聚集地的创新三角。7.在郊区正经历强化的创新园区。8.在大型城市外场所的创新地带。9.创新走廊。

9种创新场所理论

主题产业园——美国布鲁金斯学会

2014年，美国布鲁金斯学会将主题产业园定义为一些集聚了高端研发机构、企业集群，以及创业企业、企业孵化器及促进机构的城市空间，指出创新企业快速向中心城区集聚，创新正重返城区。

企业倾向于选择交通便利、靠近市中心的场所，因为市中心拥有良好的交通基础设施，以及完善的公共服务设施。功能混合、交通便利的城区吸引了大量创新公司。典型案例有：亚马逊总部落户纽约皇后区，谷歌总部选择去伦敦国王十字地区。

与郊区选址、空间隔离、汽车通勤、忽略综合服务功能的传统科技园区不同，主题产业园具备物理空间上的紧凑特征，交通的通达性，技术的网络型以及居住、办公与零售功能的混合特性。土地利用方式也由工业时期严格的功能分区、出行依赖车行交通，向土地混合利用、出行依靠慢行交通转变，大大促进人际交流和信息汇集，利于创新生态系统的形成。

当前中国正在建设国家和区域科技创新中心、自主创新示范区和企业创新联合体。据我理解，涉及到产业链国家安全的环节是战略性的关键技术环节。如何远见卓识地通过审慎的行动，创造出特别有吸引力的地方，进行关键技术攻关呢？

卡斯特尔（M. Castells）和霍尔（P.Hall）1994年对世界高技术中心进行深入调研和全面考察之后提出：“头等重要的是确定基本目标。为此，需要选择重点，而不是全面铺摊子，它包括优先考虑国家的还是区域的重点，以及短期的还是长期的目标问题。整个事业中最艰难的部分，是推进大学研究人员与产业界的联系，这取决于学术文化和产业文化那样的东西。这种联系可以是非正式的，通过随便的交往或鼓励有创业精神的大学衍生公司而建立起来。在以日本为代表的一些比较拘谨的社会里，这种联系可以比较认真地通过中介或联络机构建立起来。”

上世纪50年代初期，法国学者佩鲁为解释经济增长的不平衡，把抽象的经济空间看作力场，把其中的推动性单位描述成增长极。1960年代中期，学者们进行推论，使增长极学说从一种推动性产业促使其他产业增长，演变为一个地方的经济增长促使其他地方的经济增长。现实中有许多地方可供企业选择，决策者的期望可能不切实际。

多年来学者们反思了地理空间的增长极学说：一定会在周边地区引起经济活动吗？如果推动性单位是一组公司，为什么这些公司会在增长极集聚？为此，必须补充集聚经济理论予以支撑，解释公共服务和专业化供应商的发展、对消费者的吸引、劳动力市场的共享，以及思想和技术的交流等。

迨至60年代和70年代初，在未经严格审查、激烈辩论和足够证据之时，增长极就已作为区域战略被多国广泛接受，盲目地假定增长极所引导的经济增长会自动发生。地方经济结构被认为是可以规划出来的。政策分析仅限于产业链投入-产出的贸易联系静态方面，而不包括企业间关系，例如社会互动和创新的溢出效应等非贸易联系的动态方面。之后，一些增长极未能实现其初衷而被决策者放弃。增长极政策失败，在某些情况下是因为它被用于过度雄心勃勃的目标，如平衡国家的经济空间格局；在要求不高的地方经济中所建的增长极也未必能成功地带来发展；还有很多原因，例如维持这些政策的资源不足、政府换届使承诺无法兑现、增长中心或推进性产业的错误选择等等。

重要的是，内源性增长过程被排除在增长极理论之外。佩鲁和他的弟子们虽然强调了创新的单位对经济增长的意义，但把这些单位具有先进技术作为既成事实。而且，增长极的经济分析是非地方化的（“delocalized”）。增长极理论不能解释创新活动的发展，也无法解释推动性活动如何产生。自然，它暗示欠发达地区不能自行实现增长，而必须依靠增长极的引导。实际上，增长极战略的实施重点通常是在非创新的地区。该政策的制定者通常专注于产业链的投入-产出关系，只偏爱大型企业，不重视对创新和创造就业至关重要的中小企业和创业者。

增长极在政策中的普遍应用无助于该概念的巩固。模糊的定义使本来只是解释不均衡增长的增长极理论，成为许多地区发展规划的论断、信仰和灵丹妙药，一种理论在证据巩固之前被广泛接受和作为政策来实施，这是非常危险的。上个世纪80年代中期开始，国际上地理学、管理学、经济学、社会学等学科研究了发达国家产业集群（以下简称集群）的成功案例，例如意大利中部、东北部的专业化产业区和美国硅谷等地的高技术产业集群，聚焦于技术创新和增强国家竞争力的主题。集群理论认为，在集群中企业之间有贸易和非贸易的相互依赖，通过投入产出联系、共享劳动力和其它资源，获得外部经济效益。理想的集群内存在协同效应和集体效率，促进知识学习和技术创新。培育地方集群是提高国家竞争力以应对全球化挑战的重要政策措施。

20多年前，中国学者及时引进了国外的集群理论。国内研究文献数不胜数，探讨了集群的概念、产生条件、演进过程、发展机理、地理分布等，探寻了中国集群形成的国际背景、面临的机遇和挑战；对集群的重要意义和相关理论探讨得比较充分。但是，仅用国际上近乎规范的集群理论，例如意大利产业区理论、波特的集群理论等，并不能清晰地分析中国集群的实际。

在国内，工信部的相关文件将先进制造业集群定义为“地理相邻的大量企业、机构通过相互合作与交流共生形成的产业组织形态”，这与学术界多年的研究文献相吻合。工信部公布的25个先进制造业集群分布于9省21个城市，涉及集成电路、生物医药、软件信息、物联网、纳米新材料、数字安防、新型碳材料、工程机械等产业领域，被称为先进制造业的“国家队”，要在国际竞争中取胜。

然而，对比国家部委、省市区与集群相关的一些政策文件和学术文献，又会明显感到由于学界和政界之间的交流甚少，关于集群的话语还有不相吻合之处。例如，集群发展瞄准“千亿、万亿级”的目标，这是学者研究中极少见到的。可以说，学者的研究已经落后于决策，在一定程度上被实践“牵着鼻子走”了。

目前一些地方的集群发展仍以GDP为目标，对集群的理解往往限于有形的园区和新城，而对于先进制造业集群的目标究竟是什么，如何发展，鲜有深入论述和研究。尤其是增强供应链自主可控能力、增强国家创新能力的迫切要求下，深化集群研究势在必行。尽管发达国家的产业集群理论很重要，但不能只停留于初步学习，甚至一知半解，而需要结合国情，认识产业集群理论的精髓。只有建立在中国国情基础之上的理论，才能解决中国的实际问题。

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主题园区工业地产的产业组织逻辑

传统园区产业组织方式基本以产品的生产制造为中心，上游关联原材料及其采购，下游向市场、售后等环节延伸。园区内企业大都属于同一或相近的产业领域，企业间一般作为生产链不同环节互相协作或者在同一环节竞争合作。而在主题产业园发展的背景下，产业组织逻辑从传统的以生产制造为中心渐转变为以产业创新活动为中心，产业园区与区域内其他创新机构共同形成区域产业创新链条。

在西方发达国家，1970年代中期开始，计算机辅助设计和制造（CAD/CAM）、柔性制造系统（FMS）使柔性专业化取代了大批量标准化的生产方式。在大企业垂直整合的价值活动分离的同时，专业化中小企业分工合作使交易费用减少、生产效率提高的优势凸显。意大利东北部、德国南部及美国西部，柔性专业化的产业区成为战胜经济衰退的“经济之星”。

意大利学者别卡提尼（G. Bacattini）挖掘了马歇尔著作《经济学原理》中的产业区概念，提出了新产业区（new industrial districts），强调中小企业嵌入社会网络的创新氛围，这是产业集群理论的重要分支。1990年我去加拿大访问时，教授第一次见我就兴奋地重复着CAD/CAM、FMS等。如果说计算机应用是产业数字化的开端，1980年代末产业区理论的技术背景就是产业数字化的出现。

1980年代末美国波特（M. Porter）的研究组对10个重要贸易国家的调研发现，它们各自在特色产业（special industry）中获得了国家竞争优势，而能够持续向多国输出产品、技能和设备的特色产业是高度地方化的。如意大利比拉和普拉托的毛纺织、德国索林根和日本关市的刀具、日本滨松的乐器、瑞士巴塞尔的制药、丹麦海尔宁的风车产业等。波特强调产业集群区位及其知识和关系等地方要素的重要性，他归纳了由要素条件，需求条件，相关支撑产业，企业战略、结构和竞争等4个条件所组成的国内环境。波特的集群理论强调提高生产率的竞争性商业环境及创新的决定因素，这是产业集群理论的另一个分支。

1980年代末以来世界制造业的数字化变革在深入。2012年美国通用电气提出工业互联网，2013年德国提出工业4.0，2013年美国布鲁金斯学会提出创新街区（innovation district）。工业4.0计划最大项目之一位于德国的工业腹地，北莱茵-威斯特法伦州（北威州）的东威斯特法伦-利普地区（OstWestfalenLippe，简称OWL），由政府牵头，约200家公司、16个科研机构和6所大学联手开发中小企业数字化转型的解决方案，构建智能技术系统，成为产业界和学术界合作的创新集群典范。此外，在巴塞罗那、柏林、伦敦、斯德哥尔摩、蒙特利尔、多伦多、麦德林、首尔、新加坡等高密度城市的创新街区，产学研等创新主体在数字化公共空间里进行社会化的交流和合作，传统的创新生态系统正在与数字生态系统融合。

在创新链指引下，园区内部产业运行转变为以创新活动为中心，过去以垂直产业领域作为园区主导产业的思路很可能不再适用。从创新链的上游出发，园区的产业选择在很大程度上将由处在产业创新链条上游的基础性及应用性研究成果决定。

而上游创新往往是平台式的，受其影响，下游创新链条已经不再局限于过去单一垂直的产业领域。例如，新材料领域某一项基础研究的突破，可能对汽车、航空航天、电子产品、生物医药等多个过去相去甚远的产业领域都发生重要推动。

另一方面，从创新链下游的市场端来看，当前绝大多数的创新产品需要的是众多不同产业领域的共同创新突破，不再是仅仅依靠单一产业链条能够解决，因此园区的产业转型升级方向也更为开放。例如无人驾驶领域的创新，除了科学研究领域的突破之外，也需要机械、材料、地理信息等方向的产业创新。

主题产业园背景下的传统产业园区在转型升级中的产业方向选择不必也不应过度局限于以往产业垂直领域，而是应当结合自身优势特点，把握区域整体产业创新方向，开放性地探索新时期产业功能定位，可以转型成为以区域创新产业中试、量产功能为主的创新型产业园区，也可以寻求以其他形式融入区域创新链的不同环节。

主题产业园区对传统产业园区转型的影响不仅限于理念革新。现实环境中，当园区所处区域有丰富的创新资源建设创新城区时，城区能够为园区提供切实的创新转型支持；而通过园区的主动转型探索，也可能聚集、提升主题产业园区内创新资源的能级和密度，助力园区的建设。因此，根据自身特征与所处区域条件的不同，传统产业园区向主题产业园区的转型思路可以概括为“园区+创新”和“创新+园区”两种模式。

其中“园区+创新”模式是以传统产业园区自身为主导，依托区域的创新资源优势，整合周边区块，提升自身集群创新能力，构建创新网络，转型成为主题产业园区内重要的产业创新引擎。“创新+园区”模式则是园区围绕其所在主题产业园区内的核心创新主体，承担相应的辅助配套功能，转型并融入已有的城区创新板块、进行一体化发展。

主题产业园并非一蹴而就，存在阶段性和周期性。主题产业园往往便于形成产业集聚，孕育新的产业模式，推动经济发展。但是从开发商角度，尤其是民营开发商，招商、投资回报、运营这“三座大山”是不得不面对的现实。

园区的发展也有自身的生命周期，应与产业的生命周期发展相协调。在园区成长的各个阶段，都存在相应起主导作用的产业。根据各阶段主导产业的发展规律，制定阶段性的园区开发运营方案，做到扶持初创期产业成长，推动成长期产业成熟，保持成熟期产业创新，培育新兴产业避免衰退，能够更好地保障园区开发建设的高效可行。

国际学者对集群理念有过批判性讨论，认为集群是一种“理想的事物”（vision thing），它提高生产率和促进技术创新的能力有限，集聚效益只能在特殊条件下，在某些地方的一定发展阶段的某些产业中实现；在后进地区的实现机制需要进一步研究。后进地区集群成功的主要因素是本地具有学习和吸收能力，成功的基本条件是企业之间能够合作。否则，集群只能是全球生产网络中微弱的结点，以及企业可能瞬间消失的场所和末梢工厂。为刺激经济增长所实行的集群战略可能只是一种良好的愿望。

事实证明，近距离的产业联系虽然能降低成本，却并不能保证促进技术创新。在全球化背景下，中国的集群可以使当地获得效益，也会使当地付出成本，甚至可能造成产业损害，如果面临的一些突出问题得不到有效解决，将会成为国家经济安全的隐患。为中国“世界工厂”做出重要贡献的以专业化为特征的外贸加工集群已经失去了其神秘感，大量处在价值链低端的集群出现过“逐底竞争”的困境，甚至衰退或区位转移。

有些地方将正在兴建的园区等同于集群，或者把集群培育的希望寄托于园区建设之上，这是有问题的。集群可能在园区的基础上发展，但这需要较长的时间和不懈的努力。国内外市场环境瞬息万变，如果园区不能有效营造健康的创新环境，就有可能落入企业之间不合作的“集聚陷阱”。从实际情形看，中国大多数园区都不是集群，将传统的园区转化为创新集群并非易事。一些相对落后而没有足够企业的地方，企图用建园区的手段来发展集群是有风险的。

目前国内关注产业集群，基本上只是“打造产业链”和“打造产业集聚区”，追求的还是降低成本、招商引资和规模扩张，追求的还是GDP、出口创汇等短期收益，甚至是在各种利益主体的博弈下发展“工业地产”、“文化地产”或“科技地产”，而不是技术学习、创新和创造，这与国家的自主创新发展战略是相违背的。真正的产业集群理论的价值，恰恰是增强自主创新能力，创造国家竞争优势。

NO.5

主题园区工业地产的运营

经济的全球化，以及国内改革开放政策和地方企业家精神等，促使中国大量园区工业地产的形成。一些快速成长的园区工业地产具有较强的经济活力，较高的就业水平，居民生活水平普遍提高，已经培养而且继续孵化出很多创新型企业家和创新型企业，但是在产学研合作、学科交叉和产业融合等方面还有不少问题。

为了真正使中国现有的园区工业地产能经受经济波动的考验，还需要实现集群的升级。发展中国家的产业园区研究表明，很多作为全球生产基地的专业化区域是发达国家跨国生产重组的产物，可能会受到少数高度专业化制造过程的限制，因此要设法帮助中小企业解决生存发展的困难。

对于先进制造业的重点方向——新一代信息通信，轨道交通、航空、船舶及海工装备，节能与新能源汽车，工程机械及农机装备，人工智能，软件和信息服务，绿色化工，新材料，集成电路，能源装备，新型显示和智能家电，智能网联汽车，生物医药，现代纺织服装等产业来说，一批集群正在园区工业化进程中脱颖而出，呈现非常好的发展趋势。不过，其关键技术的研发和创新，还有很长的路要走。

根据国际经验，真正的创新集群是地方要素协同作用的产物，是长期自发形成的，主要由市场推动。园区工业地产内集群的发展要靠自下而上的内生动力。自上而下的政府干预有可能助力这种协同作用的实现。政府主要作为集群的促进者。政府充当中介的作用主要在集群形成的初期，当集群发展到一定规模，要发挥社会中介组织的作用，尤其要重视行业协会作用。

产业园区发展从“综合园”迈向“主题园”是必然趋势。这不是要不要，而是怎么做的问题，这种变化代表着“卖完就走”的短期销售思维的末路，以及长期运营思维，尤其是产业运营思维的兴起。而运营能力培养和产业资源积累主要依靠的是时间，砸钱并不能短期见效。这意味着，过往依靠快周转形成的规模和能力优势在未来的园区市场并不奏效。未来将进入新的格局，而先行者必将更具优势。

创新集群的第一个鉴别标准，就是集群里面存在一些机构，这些机构能够促进产业联系和产学研合作。第二个鉴别标准，是集群成员有正式和非正式的交易交流活动，包括各种论坛沙龙。全销售型园区能将项目的投资回报周期控制在5年以内。如果还能勾到住宅或商业用地，回报周期还能更缩短。

对于绝大多数的全销售型园区，后期运营的重点是基础物业服务。企业服务和产业服务并不在考虑范围内。但是，要做主题型园区就表示，运营方非常看重企业的持续性高质量发展，以此由此带来的持续性企业服务和产业服务需求。

从工业用地20年-50年的出让时间维度来规划，运营方必须有一定的自持物业比例，给自己留下后期腾换经营不善企业的空间。自持运营是长期行为，投资回报周期必然比全销售型园区更长。主题产业园的持续性运营问题。项目周期拉长，入驻企业的稳定性就是核心问题。突破的关键在于园区能否体现除了基础物业服务和简单企业服务外的价值。要提供这种价值就必须带入产业运营思维，从企业痛点和产业痛点下手，提高企业粘性。

培育创新集群不一定要建设园区。因为许多地方的实体发展和土地开发搅在一起。所以国内所谓集群化和集群式发展往往是自上而下规划和布局。实际上一些项目建设周期很长，不确定性很大。在复杂多变形势下，低端生产集群有可能出现消亡、树倒猢狲散这样的情况，生产集群有空心化的危险。

通过合作行动提高集体效率可以摆脱依赖，走向创新。而生产集群向创新集群升级的表现有两个。第一是出现创新型的领导企业（龙头企业/领跑企业），龙头企业发挥创新引领作用。企业家精神跟创新集群是相辅相成的。第二是一批中小企业向专精特新方向发展，演化成创新型企业，而且跟其他相关企业形成生命共同体。另外，培育专精特新的企业不仅仅是某个产业链补链和强链，而在于创新集群的构建。

在新的世界经济格局中，中国产业集群及其载体园区工业地产需要实现更高和更远的新目标。在越来越扁平化的世界中，产业集群的发展不仅关系到企业的利润、行业的崛起、国家和民族的利益，还要为世界作贡献。只有通过企业、政府和行业协会等行为主体的协同努力，才能使产业集群走上正确的轨道。

NO.6

“一园一策”主题工业地产案例分析

在湖北武汉的园区上市公司——中电光谷，在短短几年的时间内成功完成了商业模式的转型升级，从“房地产开发商”成功转型为“园区运营服务商”，并积极布局产业投资业务，持续往“企业合伙人”的角色转变，它的成功，就是“一园一策”主题产业园区开发系统规划的成功。

中电光谷以地方产业禀赋为基础，一直在探索产业升级和经济发展的主题产业园区多元化路径。综观国内二十几家园区上市公司，中电光谷可谓是主题产业园转型成功的“标杆案例”，是以“一园一策”主题为核心的园区共生系统的治理模式的典范。

中电光谷以中国电子网信产业资源为依托，以“一区多园”为特色的开发区共生系统治理模式，以全生命周期园区运营服务为基础，积极响应“创新驱动、制造强国、区域经济协调、生态文明、文化强国”等国家战略，全力支撑中国电子集团信创产业生态和数字中国建设战略，坚持产业服务的战略方向，致力于推动构建“央企带动，大中小微企业联合创新”的产业体系；打造以产业集群化、服务智能化、投资网络化为特征的产业资源共享平台。

中电光谷秉承“一城一法”理念，以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎，以“一园一策”为治理模式，构建“一体两翼”业务格局，在全国 32 个城市开发运营各类主题产业园48 个，运营园区面积 3000 万平方米，服务企业及各类技术创新机构逾 7500 家，其中世界 500 强企业 50+，上市公司 170+，园区就业人群 45 万 +。拥有软件园、金融港、研创中心、创意天地、信息港、物联港、生物城、科技城、芯谷、智谷等不同类型园区产品线体系，成为城市形象对外展示的重要窗口。

从近几年的年报数据来看，中电光谷已经成功实现了商业模式的转型升级，从园区“1.0阶段”成功升级到“2.0阶段”，并且已经显现往“3.0阶段”升级的良好态势。商业模式的转型升级、业务结构的优化改善，也为中电光谷带来了强劲的现金流，使其抗风险的能力进一步提升。

对于国内其他园区上市公司而言，中电光谷的成功经验或许无法完全复制，但是却有很多可借鉴之处，既要密切关注市场环境、行业环境的发展变化提前布局，明确自身的战略发展目标，也要及时调整业务组合，创新升级商业模式。

中电光谷联合控股有限公司（00798.HK）组建于2004年，于2014年3月在香港联交所主板上市，目前的第一大股东是大型央企中国电子信息产业集团。2004到2007年是中电光谷业务发展的“探索期”，以开发武汉光谷软件园项目为主，逐渐培育形成产业园区开发的成熟能力。2007年，中电光谷进入“快速发展期”，努力构建产业园区开发运营的全产业链，先后组建了建筑设计院、吉天建设、光谷节能、丽岛物业等产业链公司。2007到2014年，中电光谷在武汉开发运营了光谷金融港、武汉研创中心、武汉创意天地等7家产业园区，并且，从2011年开始尝试走出武汉、面向全国，先后在青岛、黄石、沈阳、鄂州、合肥、黄冈等城市选址布局了8个产业园区项目。

从2014、2015年报的营收结构来看，物业开发业务收入占比最高，2014年占比79.5%，2018年占比80.5%；商业运营服务、物业租赁业务收入占比低于15%。2015到2018年，中电光谷迈入“转型变革期”，由原来的专业产业园区开发公司向“产业资源共享平台”、“创新生态”的构建者转变，形成了“系统规划”和“综合运营”方法论体系以及全产业链协同机制。为了适应共享经济和数字经济时代新的挑战，2015年中电光谷特别启动了“互联网+”行动计划进行转型变革。

2015年，中电光谷实现总营业收入19.04亿元，其中运营服务与物业租赁收入占总营业收入比例仅有15.2%。2018年总营业收入30.01亿元，产业园运营服务及产业园租赁等收入占比达到44%；2019年总营业收入33.77亿元，产业园运营服务及产业园租赁等收入占总营业收入提升至50.4%，转型变革成效显著

大多数国内产业园区上市公司在发展初期大多是按照“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的模式，依靠园区的“土地红利”发展起来的，中电光谷也不例外，成立初期主要也是依靠开发建设武汉光谷软件园等园区项目发展成熟。中电光谷提前预见到行业环境、园区盈利模式的发展变化，从2015年开始就积极谋求转型，摆脱单一的房地产开发营业模式，加快布局园区服务、产业投资等新兴业务，并且能够切实执行，在较短几年时间内成功实现商业模式的转型升级。

从中电光谷收入结构中可以明显看出，其已经成功转型“轻资产”为主的运营模式。中电光谷的产业园区和配套住宅的销售收入、占营业收入的比例都在逐年下降，而园区租赁、产业园区运营服务的收入逐年上涨，占营业收入的比例也在逐年升高。由此可见，中电光谷集团正在逐步摆脱对产业园销售业务的过度依赖，运营服务收入成为营收新的增长点。

在产业资源方面，中国电子旗下有近50家二级成员公司和14家控股上市公司，在集成电路与关键元器件、软件与系统集成、高新电子、计算机及核心零部件、移动通信终端与服务、电子商贸与工程等业务领域具备强大的影响力和竞争优势。而中电光谷所开发运营的产业园区，大多数都是以新一代电子信息产业为主题，在获取相关产业资源方面无疑具备得天独厚的优势。

经过多年的发展，中电光谷已经形成了集数字园区系统、数字公寓系统、项目策划、项目规划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产代理、区域能源服务、物业管理、联合办公、长租公寓、园区金融服务、餐饮、酒店等15大类综合运营业务类型，几项主要运营服务业务已经实现了连续的营收增长。

在国内园区上市企业之中，以张江高科为代表的部分头部企业已经在房地产销售、基础产业服务之外，重点发力产业投资业务，寻求从“园区服务商”转变为“企业合伙人”的角色转变。虽然中电光谷目前的投资收益虽然还无法与“科技投行”张江高科相比，但是它通过投资企业获取企业成长红利形成了新的利润增长点，并且还通过投资减弱企业间信任问题，为构建产业资源共享平台提供了重要战略支撑。

附：中电光谷主题产业园项目案例

中电光谷以“一园一策”为核心的园区项目分布

武汉创意天地科技与创意产业集聚示范园区

武汉创意天地坐落于武汉大学之城、科教之城、创新之城，南湖大道与中环线之间。一期占地约291亩，建筑面积38万平方米。园区涵盖创意工坊、高层办公、孵化器、加速器、创意商街、艺术家工作室等功能板块，以及合美术馆、精品酒店、剧场影院等配套设施在园区错落布置，是一个集艺术、文化、商业、商务为一体的综合性创意产业聚集区。

合肥金融港全国性新金融特色聚集区、滨湖国际总部基地

项目位于合肥市滨湖新区，依托滨湖国际金融后台服务基地以及滨湖中央商务区的地域优势，发挥产业聚集效应，着力引进金融和上下游产业链企业。目前已引进浙商银行合肥分行、杭州银行合肥分行、安徽省征信等多家知名大中型金融和相关联服务性机构。在园企业员工数量多达上万人，2019年实现税收超过5亿元，形成了金融产业高度集聚、功能层级相对较高、金融产品和服务较为丰富的发展格局。

园区规划建设有10栋高层甲级商务办公、14栋多层独栋办公、1栋OVU国际服务公寓等业态，能够较好满足大中小型企业需求。园区采用开放式设计，引进了艺术家雕塑作品，成为提升城市气质的艺术空间。为保证整个园区的服务品质，园区自持部分商业配套，已引进了希尔顿花园酒店、魅加健身中心、荣茂町餐厅、全派美食、亦蔬轻食、卡旺卡等主力店，商业氛围浓厚，成为上班族和周边居民吃喝玩乐的好去处。

中国（长沙）信息安全产业园国家级特色产业示范基地

项目位于长沙高新区，结合省、市产业政策、园区产业定位及发展背景，延续园区产业标杆形象，以信息安全、军民融合为主导，重点布局移动互联网、智能制造、大数据、北斗导航应用等前沿科技领域，着力打造信息安全、移动互联网、军民融合、北斗导航产业基地，打造湖南省信息安全特色新兴产业集聚区，目前已有北京天融信、中国软件、万兴科技、湖南竞网集团等企业入驻。园区为开放式园区，通过不同建筑形态塑造变化空间，外部为小高层及高层研发办公楼，内部多层独栋，同时还系统规划了特色产业研发空间、集中式能源管理系统（DHC）、智慧园区平台、人才公寓、智慧和生态停车系统等基础配套设施等。未来，项目还将引入OVU创客星，结合零度投资等金融服务为入驻企业保驾护航，提供产业培育和加速孵化条件。

青岛研创中心高端研发创意产业示范区

项目位于青岛西海岸新区，产业规划以人工智能、IC设计、智能制造研发、工业互联网等高端研发创意产业为主导，建设集研发创意、新型总部、共享办公、乐活商街、服务公寓等于一体的产城融合体、特色研创街区。目前已吸引AI头部企业科大讯飞、全球中文学习平台、IC设计头部企业宸芯科技、中国水电一局区域总部、大唐热力西海岸总部、青岛西海岸新区人力资源产业园联合创新中心等200多家企业入驻。项目以3-9层低密度商务建筑为主，花园式办公环境，拒绝拥挤与千篇一律。另有5000㎡商业配套、2.5万㎡青年公寓、1.5万㎡联合办公空间多种业态，缔造产业共享生态。项目打造开放式的办公商业街区，一条520米主题创意商街贯通东西，集合轻餐饮、特色美食、咖啡酒吧与休闲娱乐为一体，与城市无缝连通，产城一体，与西海岸新区共发展。

武汉研创中心科技创新企业优选

武汉研创中心坐落在风景秀丽汤逊湖畔，占地约400亩、总建筑面积约22万方，在设计之初就将园区定位为“能够安静办公的场所”。

以合院天井和园林造景手法，打造低密度中式庭院办公环境。将素有硅谷速度和时间文化代表的ROD办公理念引入园区，与传统徽派建筑相结合，打造自由、开放的办公环境。已吸引入驻海达数云、胜意科技、能纳智能、中和海洋等科技类企业60余家，园区办公人数已达3000余人，涵盖科技研发、互联网、测控工程、航空航天、检测技术、智能装备和无人机、教育培训等多个领域。这些企业的聚集，让园区成为智力密集区域的标杆。

中原电子数智园光谷正芯创变未来

中原电子数智园位于国家自主创新示范区——武汉东湖新技术开发区核心地段，毗邻光谷大道和三环线，扼守武汉东大门，紧靠华中金融后台服务中心光谷金融港，地理位置优越。由中国新芯、联想、天马微电子汇集而成的三千亿产业聚集地；园区占地34万平方米，约511亩，一期高新电子园占地23万平方米。二期项目占地5万平方米，主要吸引金融、光电子信息、智能制造、互联网等高科技企业入驻。由金融港为核心而形成的金融服务核心区；由邮科院、烽火、百度百捷等知名高企汇聚构成的重要配套区域，中原电子数智园坐享金融、互联网等高科技产业为主的智能特区的纯熟区位。项目地处光谷大道主轴线上，畅享城市轨道交通、公共交通、城市主干道等多维立体交通。

联享企业中心大光谷研发办公

园区距离2号线藏龙东街站仅700米，地铁2号线串联沿线50万居民，10余家世界500强，30余家上市巨头，新兴企业正扎堆进驻中。低密度研发办公，联享企业中心位于光谷大道主轴线上，紧邻汤逊湖，坐享城市便捷与生态湖景于一体，园区总建筑面积12万方，容积率1.9，绿化率高达35%，共分布8栋产业研发办公楼，低密度研发办公优选。产业资源集聚，项目地处大光谷腹地，距离光谷软件园6公里，距离光谷金融港3公里，距离武汉研创中心1公里，是科技与创新产业最为集中的区域之一。与百度百捷、烽火科技、光迅科技、凡谷电子、三一重工等行业龙头企业为邻，形成了良好的科技与创新产业生态圈。

收录于合集 #园区工业厂房百日谈

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