产品力前置 | 2026年1-8月房地产企业新增土地储备报告

民企参与度提升，实业资本跨界落子核心市场

观点指数 报告显示，2026年1-7月，前50房企新增全口径土地储备建筑面积2812.13万平方米，权益拿地建面2287.05万平方米；成交价合计3722.78亿元，权益成交价合计3082.37亿元；新增货值7032.79亿元，新增权益货值5899.38亿元。

从节奏上看，7月单月前50房企新增全口径土地建面599.40万平方米，较上半年月均水平（368.79万平方米）放量62.53%，为年内单月次高水平。单月放量一方面源于7月下旬至8月中旬，北京、上海、广州等核心城市优质地块集中入市，另一方面源于头部央企经过上半年的审慎观望后集中补仓，中海地产7月单月拿地金额达到上半年总和的两倍。

1-7月，保利发展控股、华润置地、中海地产新增的全口径土地储备分别为250.52万平方米、241.71万平方米、142.31万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-7月土地投资力度最大的企业为保利发展控股、华润置地、建发房产、越秀集团、建发房产、招商蛇口，权益拓储金额分别为580.87亿元、390.04亿元、270.57亿元、237.92亿元、232.02亿元。

从新增货值来看，1-7月土地新增货值最多的企业为保利发展控股、华润置地、中海地产、越秀集团、建发房产，新增货值分别为951.81亿元、801.14亿元、696.47亿元、605.69亿元、410.24亿元。

分维度观察，前30房企权益拿地金额与新增货值基本由品牌房企主导，金额与货值向头部集中，说明品牌房企坚定执行“聚焦高能级城市核心资产”的补仓策略，单位土地的货值含量显著提升。

值得关注的是，民企参与度提升。滨江集团以新增建面73.36万平方米位居前列。邦泰集团、兴耀控股、保亿集团、大华集团、龙湖集团等民企亦进入拿地名单。

与此同时，实业资本跨界拿地成为期内较为突出的现象。制造业企业青山实业与华峰集团组成联合体，以底价38.45亿元摘得上海虹口北外滩组合地块。台州实业背景房企伟星房产以近29亿元一举拿下杭州未来科技城两宗地块，时隔一年再度入杭。实业资本携低成本产业资金进入核心城市土地市场，选择的均是一线城市的核心区位资产，显示了非地产主业资本对核心城市不动产的配置意愿较强。

供应收缩，低密改善型产品成供地主流

据观点指数监测，2026年7月，一二三线城市供应宅地360宗，供应土地面积1100.67万平方米，供应土地规划建筑面积2008.19万平方米，环比下降19.39%，同比下降25.04%；供应土地起始楼面价6133元/平方米，环比上升22.44%，同比大幅上升40.15%。

各地供地策略普遍转向“以质换量”，通过推出区位更优、密度更低的改善型地块稳定市场预期、维持土地资产价格中枢。

数据来源：Wind、观点指数整理

观点指数观察到，二线城市供应85宗，供应土地规划建筑面积504.99万平方米，环比下降46.36%、同比下降20.39%。起始楼面价5945元/平方米，环比下降9.18%。三线城市供应255宗、供应土地规划建筑面积1338.31万平方米，环比下降9.53%、同比下降32.43%。起始楼面价3349元/平方米，环比上升21.69%。二三线城市则以收缩供应、提升地块素质来对冲需求不足。

政策层面，7月13日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于完善自然资源资产管理制度体系的意见》，要求到2030年自然资源资产管理制度体系更加健全，到2035年系统完备的自然资源资产管理制度体系全面建立。在土地方面，《意见》提到完善土地储备分级管理，探索开展自然资源资产综合收储，制定自然资源资产储备计划，分类实施储备资产管护等。

自然资源部指出，过去的土地储备往往关注单一地块和即期经济价值，我国已经由增量时代进入了存量时代，要推动城市内涵式发展，土地储备制度在进一步发挥作用的同时也需要不断创新改革。

这意味着未来商品住宅用地供应将主要依赖存量土地盘活、城市更新改造和低效用地再开发，增量用地指标将优先保障基础设施、公共服务和产业发展。这一政策转向对房企投拓策略产生深远影响，具备城市更新能力、存量资产盘活能力和政企合作能力的企业将在未来土地市场中占据优势。

城市供地案例方面，低密化与品质化导向突出。7月30日，无锡市自然资源和规划局挂牌4宗住宅用地，总出让面积约17万平方米，起拍总价约30.74亿元，覆盖梁溪、锡山、惠山、滨湖四区核心板块，容积率区间仅为1.01-1.6，其中梁溪区惠山古镇地块容积率仅1.08、起始楼面价19088元/平方米，为四宗中最高。

观点指数观察到，土地供应端转向存量重构和质量优先。一方面，自然资源资产管理制度的顶层设计将土地储备上升为资产经营行为，收储、管护、组合配置有了制度依据。

另一方面，地方实践普遍以低密改善型地块对接“好房子”政策导向，用更少的土地承载更高的资产价值。对房企而言，供应收缩并不意味着机会减少，而是拿地窗口转向低密产品，产品营造能力将取代资金规模成为获取优质地块的决胜变量。

市场整体偏冷，房企对二三线城市的投资决策更加审慎

7月，一二三线城市住宅用地成交326宗，成交土地面积989.22万平方米，成交规划建筑面积1908.95万平方米，环比下降15.53%，同比下降13.42%；成交总价1256.52亿元，环比下降20.78%，同比下降6.06%；平均楼面价约6582.23元/平方米，环比下降6.22%，同比上升8.5%。平均溢价率8.57%，较6月的17.27%回落8.70个百分点，略低于上年同期的9.09%。成交缩量、溢价回落与楼面价同比上行并存。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市成交99宗，成交规划建筑面积604.22万平方米，环比下降32.50%，同比下降11.62%；成交总价469.87亿元，环比下降32.44%；楼面价7776.46元/平方米，环比基本持平；溢价率8.91%。

三线城市成交214宗，成交规划建筑面积1229.79万平方米，环比下降4.01%，同比下降14.60%；成交总价381.82亿元，环比下降21.11%；楼面价3104.73元/平方米，环比下降17.81%；溢价率仅4.33%。

进入7月后，除一线城市核心地块外，底价成交与低溢价成交重新成为主流，市场温度回归常态偏冷区间。

观点指数认为，多数普通板块面临底价成交或流拍的压力，房企在二三线城市的投资决策更加审慎，对板块基本面、去化预期和盈利空间的考量更加精细化。二三线城市土地成交市场的分化将持续深化，具备产业支撑、人口流入和配套成熟的核心板块仍将保持热度，而缺乏基本面支撑的远郊板块将继续面临去化和估值的双重压力。

首宗现房销售承诺制地块落地，营销概念落实为制度保障

据观点指数不完全统计，2026年7月22日-2026年8月19日期间，6个重点城市一共有25宗宅地供应，面积103.6万平方米，起始价583.33亿元。

期内，北京发布了2026年第十轮拟供应商品住宅用地清单，涉及丰台区岳各庄地块，拟于近期供应。该地块土地面积约6.61公顷，建筑规模14.15万平方米。此次为北京2026年度第十轮拟供地，岳各庄地块位于丰台区。

北京朝阳区、顺义区两宗涉宅地块在预申请1天后转为正式挂牌。两宗地块合计建筑控制规模≤37.55万平方米，合计起始价145.92亿元。

上海市土地市场网公布2026年第八批拟出让商品住宅用地清单。八批次计划推出2宗涉宅地，分别位于普陀区真如板块和松江区泗泾镇，宗地总用地面积13.86公顷，总建筑面积约42万平方米。

上海土地交易市场发布九批次3宗涉宅用地的出让公告，总起始价120.94亿元，土拍时间定于9月21日。本次出让地块涉及浦东、黄浦、静安三个核心行政区，总土地出让面积71648.45平方米，总规划建筑面积179032.66平方米。

值得注意的是，广州南沙区出让2026NJY-3号地块。该地块包含三宗子地块。该地块为广州首个将“现房销售承诺制”纳入出让条件的住宅项目。

公告中明确，本项目实行现房销售承诺制及延长土地出让金分期缴纳期限。竞得人承诺在DZ0206115号地块或DZ0206129号地块执行现房销售的，本项目成交价款可分期支付，在签订出让合同之日起30天内支付成交价款的比例不低于50%，在签订出让合同之日起2年内支付全部成交价款。

对企业而言，分期缴纳出让金缓解了前期的资金压力，缓解现房销售制下的“资金前期投入大、后期回收周期长”等痛点，提振开发商拿地的积极性。现房销售的要求则倒逼其将竞争力回归产品本身；对购房者而言，“所见即所得”从营销概念落实为制度保障。

观点指数认为，期内六城土地市场供应与成交建面双双维持在200万平方米以下的低位，缩量仍是主基调。一线及强二线楼面价高企将支撑核心城市新房价格预期与改善型产品供给，而广州现房销售承诺制等规则创新，正在通过调整资金成本与开发条件，重塑房企的拿地测算模型。

对房企来说，补仓窗口仍存但高度结构化，核心城市四季度供地清单密集，资金充裕的企业应把握北京、上海清单式供地的节奏，提前完成测算与资金铺排。

低密地块占比的提升，对产品力前置提出要求，容积率1.0-1.6的改善型地块对规划设计、成本管控的要求高于传统高周转项目，产品营造能力将直接决定拿地报价的上限。短期内，制度创新对预期的修复作用值得持续跟踪。