信永中和:新政策背景下房地产行业的发展趋势与走向!

一、“十五五”规划建议

关于房地产行业的政策分析

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”章节中，以独立段落对房地产发展提出方向性要求：

与此同时，在“大力提振消费”部分，建议提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”；在“加快完善要素市场化配置体制机制”部分，提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”“推动司法判决执行与破产制度有机衔接，依法有效盘活被查封冻结财产”。

“十五五”规划建议对房地产的政策定调，呈现出三个根本性转向：

第一，发展阶段：由“维稳托底”迈向“模式转型”。“十四五”的核心任务是防止房地产市场大起大落，“房住不炒”是贯穿五年的政策主轴。而“十五五”的政策语言已从“平稳健康发展”升级为“高质量发展”，从“长效机制”升级为“新发展模式”。这标志着政策层面对房地产的判断是：系统性风险的最危险阶段已经过去，当前的核心矛盾不再是“防过热”或“防硬着陆”，而是“如何建立适应新形势的制度框架”。

第二，制度建设：推进全链条系统性制度重构。“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”——这是首次以“基础制度”的表述对三大核心环节进行系统性重构。开发端涉及土地供应与开发模式变革，融资端涉及“三道红线”后融资体系重塑，销售端涉及预售制改革与现房销售趋势的制度回应。三者联动，意味着房地产行业的底层运行规则正在被重写。

第三，需求导向：居住供给从 “总量满足” 升级为 “品质优先”。“好房子”写入国家五年规划建议，是极具标志性的一页。保障性住房“满足基本需求”与“因城施策增加改善性住房供给”并提，意味着政策既不放弃保障底线，同时也正视改善型需求的合理性，为产品力驱动的市场分化提供了政策背书。

中共中央政治局2026年7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。与房地产相关的内容出现在“切实筑牢安全屏障”部分，定调了政策取向：

会议同时定调宏观政策方向：“实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度”。

第一，风险治理定位升级：由被动防范风险转向主动筑牢安全屏障。2025年4月、2026年4月的政治局会议均将房地产置于“有效防范化解重点领域风险”框架内，本质上是“守住底线”的逻辑。而2026年7月会议将房地产置入“切实筑牢安全屏障”框架，与一揽子化债、中小金融机构改革并列。这不仅是段落位置的调整，更是政策目标的质变——从被动防风险转向主动构建安全屏障，房地产稳定不再仅仅是行业问题，而被纳入国家安全视野。

第二，政策刚性边际收紧：从“攻坚式努力稳定”升级为“底线式稳定”。2026年4月表述为“努力稳定房地产市场”，带有攻坚、争取的意味，承认市场复苏的不确定性。7月会议则删去“努力”，简化为“稳定房地产市场”。这一变化至少包含两层信息：其一，经过上半年持续政策发力，市场预期已有所修复，阶段性目标初步达成，政策不再需要“用力过猛”；其二，政策刚性增强，稳定成为底线要求而非努力目标，后续政策托底的确定性更高。

第三，系统协同治理：房地产、地方化债、中小金融风险处置三位一体推进。本次会议将房地产与“一揽子化债方案”“地方中小金融机构改革化险”并列部署，体现了鲜明的系统性思维。房地产市场的持续调整直接影响地方土地财政收入，制约地方化债能力；地方债务风险通过金融机构传导，加剧中小金融机构经营压力。三者相互交织，必须协同推进。这与“十五五”规划建议提出的“编制宏观资产负债表，全面摸清存量资源资产底数，优化资产负债结构”形成呼应，共同指向全局性的资产负债管理与风险出清。

第四，宏观政策环境护航：双宽松的政策组合为市场企稳提供流动性支撑。会议明确“更加积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”双宽松取向，为房地产市场提供了有利的外部流动性环境。货币端低利率环境有助降低居民购房成本与房企融资压力；财政端“两重”建设（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）与城市更新的结合，有望为保障性住房和城中村改造注入增量资金。

将“十五五”规划建议与730政治局会议合并解读，可以勾勒出政策层面对房地产的完整思路：

1.短期（2026年下半年）：以市场稳定为刚性底线。“稳定房地产市场”被置于国家安全高度，意味着政策对市场下行有明确容忍限度。下半年因城施策力度有望进一步加大，核心城市限制性政策仍有优化空间，存量商品房收储、存量土地盘活等政策将加速落地。

2.中期（“十五五”期间）：以制度重构为主线任务。加快构建房地产发展新模式，完善开发、融资、销售基础制度，意味着开发拿地、融资授信、销售回款全链条运行规则将发生根本性变革，房地产企业必须适应全新行业制度环境。

3.长期：以产品品质为核心竞争方向。“好房子”纳入国家规划、改善型住房供给得到政策鼓励，行业竞争逻辑彻底告别规模扩张，转向质量竞争。产品力、服务能力、成本管控能力，由企业差异化优势选项转变为生存发展的必答题。

第一，主动把握行业制度重构与风险出清窗口期。“十五五” 规划建议提出完善并购、破产、置换政策，盘活低效用地、闲置房产，推动司法执行与破产制度衔接、盘活查封冻结资产。上述制度导向，与房地产企业通过破产重整、债务重组化解存量风险的路径高度契合。政策层面已经构建市场化有序出清的制度通道，企业应当主动用好政策窗口，加快存量风险处置。

第二，紧扣 “好房子” 导向抢抓改善型需求红利。规划建议明确建设安全舒适绿色智慧的 “好房子”，同时支持各地增加改善性住房供给。这对于房地产企业而言，意味着存量项目的产品升级和新建项目的品质定位，将直接影响其能否受益于政策引导的改善性需求释放。品牌和产品力的构建，本质上是获取未来政策红利、争夺市场份额的的“入场券”。

第三，充分挖掘存量资产盘活的政策红利。规划建议提出编制宏观资产负债表，全面摸清存量资源资产底数，优化资产负债结构，与房地产行业存量资产梳理盘活的现实诉求高度契合。同时 “清理住房消费不合理限制性措施”，为后续限购、限贷等调控政策进一步优化预留政策空间，企业需要关注各地落地细则，挖掘存量不动产盘活机遇。

第四，立足安全屏障治理框架，推动多方协同化解风险。7月30日政治局会议将房地产市场稳定和地方化债、地方金融风险统筹部署，说明顶层已充分认识三类风险联动关系。房地产企业化解债务风险过程中遇到的司法、税务、金融类难题，与地方财政、地方中小金融机构风险深度交织。企业可以立足协助筑牢区域经济安全屏障的视角，加强同地方政府、金融机构协同，在风险处置层面争取政策协调支持。

参考文献

[1]《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（2025年10月23日二十届四中全会通过），新华社

[2]《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（2020年10月29日十九届五中全会通过），新华社

[3] 2026年7月30日中央政治局会议新闻稿 新华社（中央纪委国家监委网站转载）

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