进入 2026 年 7 月，下半年楼市正式拉开帷幕。
在公积金政策加码、安居房持续放量、江东改善盘集中博弈多重因素叠加之下，海口走出新房成交量双增长、二手筑底震荡、改善盘回归价值校验、土地供应收缩的市场格局。
市场不再单纯被低价噱头驱动，购房者开始重点校验楼盘交付风险、品牌舆情、真实产品力。刚需靠保障托底，改善看真实性价比，纯投资需求持续退场，成为 7 月最鲜明的市场特征。
一、新房市场：成交量环比同比双增长，改善盘告别盲目追热度
（一）整体成交数据（至理研究院）
说明：环比对比 2026 年 6 月，同比 2025 年 7 月
（二）成交榜单（7 月新房 TOP3）
1、桂府佳苑（西海岸安居房）：346 套，刚需底盘，政策红利驱动持续热销。
2、仁恒滨江园雲湾（江东改善）：81 套，开盘热度回落，客户开始权衡品牌舆情与特价房源利弊。
3、万华江东麓岛（江东改善）：57 套，依靠实景园林与产品力去化，客户重点关注物业、公摊。
（三）核心特征
1、江东改善盘进入价值校验阶段，低价引流效应减弱
6 月仁恒 13800 元 /㎡特价引爆全城，进入 7 月流量红利消退。购房者不再单纯被极端低价吸引，开始主动调研公摊维权、减配舆情、集团负债等风险点。引流特价工具房依旧存在，但大量意向客户愿意对比万华江东麓岛等同片区竞品，综合权衡产品、物业、交付隐患再做决策。江东改善市场，从 “拼谁价格低” 转向 “拼综合确定性”。
2、公积金政策优化释放部分改善购买力
7 月初海南上调公积金贷款上限，单方缴存最高贷 100 万，夫妻双方最高 120 万，人才额外上浮 20%，降低置换家庭月供压力，128‑156㎡改善户型咨询量明显上涨。但市场没有出现爆发式购房，客户依旧保持谨慎，优先优先现房、准现房。
3、安居房持续分流刚需，成为成交核心压舱石
桂府佳苑、江东梧桐里持续顺销，7 月安居房全月成交 355 套，占住宅总成交 28.6%。7800‑9800 元 /㎡的价格优势，持续截留本地刚需、人才购房需求。普通刚需商品房去化压力进一步加大，只有配套、学区占优的刚需盘可以稳定走量。
4、土地供应收缩，未来主城区新房逐步变少
海口住宅土地出让持续走低，新增住宅供应更多依赖城市更新项目，未来 1‑2 年主城区纯新盘会逐步减少，优质次新、改善大盘的存量货值的稀缺属性慢慢显现。远郊板块依旧库存高企，折扣加大，去化疲软。
二、二手房市场：低位震荡筑底，学区次新韧性凸显，抛盘高位运行
（一）核心数据（贝壳平台口径）
说明：环比对比 2026 年 6 月，同比 2025 年 7 月
（二）结构性特征
1、两极分化进一步放大：学区次新抗跌，普通房源议价空间扩大
九小、侨中、五源河、海中江东校区周边学区房源成交占比维持 57%，优质次新议价空间 3‑5%，报价坚挺；无学区老破小、楼龄偏大的普通小区，议价空间普遍扩大至 10‑18%，成交周期拉长，流通性弱。
2、区域价格分化（7 月二手房）
城西：13360 元 /㎡，同比 + 7.2%，配套成熟，保值表现领跑；
龙华老城：11620 元 /㎡，同比‑12.7%，房龄老旧，库存压力大；
秀英西海岸：12830 元 /㎡，环比‑1.9%，新房供给充足，二手承压；
江东新区二手：12470 元 /㎡，受新房特价冲击，二手业主心态松动；
远郊板块：均价＜9500 元 /㎡，流动性差，只有极致低价才有成交。
3、新房特价扰动二手业主预期
江东仁恒、万华等新盘价格博弈，直接传导至二手市场。部分次新小区业主主动下调挂牌价，急售房源降价 8‑13% 可快速成交；不着急出售的优质房源业主选择惜售，不接受大幅砍价。整体二手市场观望情绪浓厚。
三、商办市场：低位震荡，自用为主，投资需求持续冷却
7 月商办数据
自贸港产业稳步推进，但企业扩张依旧谨慎，商办成交全部来自小微企业自用、存量置换。纯投资客户基本退场，外围商办空置率居高不下，只有主城核心成熟商办具备流通与保值能力。
四、安居房市场：政策加持，刚需底盘稳固
（一）7 月动态
7 月安居房成交 355 套，占住宅总成交 28.6%。西海岸桂府佳苑热度最高，江东梧桐里现房持续顺销，整体去化率接近 90%。公积金政策优化，进一步降低人才、刚需家庭上车门槛。
（二）热销核心原因
准入条件宽松、现房占比高，7800‑9800 元 /㎡价格，和同片区商品房巨大价差，持续虹吸刚需购买力。刚需购房的第一选择已经变成安居房，刚需商品房必须拿出更大折扣才能竞争客户。
五、市场驱动因素与政策环境
1、公积金政策加码，定向释放改善置换需求
7 月上调公积金贷款额度，切实降低置换家庭月供，带动 128‑156㎡改善户型咨询量上涨，但没有催生炒房，市场依旧理性。
2、改善客户决策逻辑升级，品牌舆情、交付风险权重提升
经过上半年多个楼盘减配、公摊维权事件传播，购房者不再只看广告与低价。选盘时，主动核查项目过往交付问题、集团资金舆情、真实成交价，引流特价房源吸引力下降，客户更看重长期交付确定性。
3、土地供应收缩，主城区新增住宅逐步减少
海口住宅土地出让规模走低，未来新房供给更多依靠城市更新，主城区优质住宅会逐步走向稀缺；远郊土地供应有限，但存量楼盘库存高企，短期难有行情。
4、封关大背景下，坚持稳楼市导向，没有强刺激政策
整体政策延续 “精准滴灌” 思路，保护刚需、支持合理改善，不刺激炒房。市场不会出现普涨行情，分化会成为长期常态。
六、后市展望（8 月）与置业策略
后市预判
成交量：8 月进入传统高温淡季，新房成交量小幅回落，二手房继续低位运行，商办维持低温。
价格：分化格局延续，学区次新、主城核心改善盘价格韧性强；远郊、老破小、硬伤房源议价空间继续放大。
热点板块：江东核心、西海岸核心、城西、安居房持续领跑。
置业策略建议
刚需自住：优先评估安居房资格，性价比最优；刚需商品房可以淡季捡漏，议价空间 8‑12%，优先现房。
改善置换：当下改善盘让利窗口期仍在，但拒绝盲目追逐网红引流特价房源。优先核验楼盘交付风险、品牌舆情、楼层硬伤，优选中高楼层、无噪音遮挡的房源，把确定性放在第一位。
资产投资：继续规避远郊住宅、郊区商办、老旧老破小；仅考虑主城核心带租约底商、江东 / 国贸成熟现房写字楼。
结语：7 月海口楼市 —— 成交回暖，理性回归
下半年开局 7 月，成交量迎来回暖，但市场已经褪去狂热。低价噱头不再万能，购房者开始理性校验楼盘的真实产品力、交付风险与品牌口碑。普涨时代彻底结束，选板块、查风险、看确定性，是下半年买房的核心原则。自贸港长期逻辑不变，但短期置业，安全优先于增值预期。
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