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? 目 录 ● 一、市场综合动态 ● 二、困境资产风险动态 ● 三、破产重整市场观察 ● 四、港澳地区商用物业不良大宗交易观察 ● 五、市场总结与后市展望 |
1、政策与机制
政策端由单纯需求托底进一步转向“存量盘活+城市更新+困境企业重组机制”并行。7月新增/正式公开的直接相关制度重点集中在深圳庭外重组、深圳“十五五”存量资源盘活和东莞土地要素综合改革；广州两项“十五五”规划进入征求意见阶段，中央《城市更新“十五五”规划》及广州、深圳存量建筑功能转换政策继续构成制度底座。
层级/城市 | 7月状态 | 政策/机制 | 与困境及存量地产的关联 |
国家 | 持续有效 | 《城市更新“十五五”规划》 | 推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效厂房、商业办公、商品住房、公房；为困境项目功能转换、分类处置和开发企业参与更新提供上位政策依据。 |
广东 | 7月会议部署 | 全省上半年经济形势分析会暨省委财经委会议 | 提出抢抓城市更新机遇，系统推进老旧街区、老旧厂区、低效楼宇、城中村改造提升，强化下半年存量空间投资导向。 |
广州 | 持续有效正式文件 | 穗规划资源字〔2026〕4号 | 以规划、土地整备、报批、供地、许可、不动产登记全流程支持城市更新，强化规划弹性、土地混合开发和低效用地再开发。 |
广州 | 7月规划储备 | 住房发展“十五五”规划、城市更新“十五五”规划公开征求意见 | 属于政策储备而非正式发文，反映广州下阶段住房发展与城市更新将进一步制度化。 |
广州 | 持续有效机制 | 穗府办〔2024〕14号及2026法治化营商环境机制 | 府院联动、预重整、执转破、特殊资产赋能平台等机制持续为困境企业和特殊资产处置提供制度接口。 |
深圳 | 7月正式公开 | 《深圳市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》 | 明确低效用地盘整、存量建筑功能转换和商业办公空间改医疗、教育、养老、保障房，为存量商办再定位提供制度方向。 |
深圳 | 7月新机制 | 《关于推动深圳健全庭外重组机制、助力企业纾困重组的若干措施》 | 22项措施建立困境企业价值评估、投融资促进和市区联动体系，是本月与困境企业债务重组最直接的制度新增。 |
深圳 | 持续有效正式文件 | 《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》 | 建立既有非住宅功能转换路径，为低效写字楼、商业和厂房功能调整提供制度基础。 |
东莞 | 7月正式发文 | 《东莞市关于以规划引领深化土地要素综合改革方案》 | 以收储、自主更新、功能转换、微更新等多元路径盘活存量土地，并通过规划统筹和成本机制提升项目可实施性。 |
江门 | 7月延续执行 | 烂尾楼盘活及存量土地资产摸排 | 市土地储备中心围绕烂尾楼处置，协调规划、产权复杂地块并推进收储前期工作，体现政府侧存量盘活执行机制。 |
珠海/横琴 | 7月正式公开 | 横琴合作区第二阶段一揽子政策落地 | 围绕琴澳一体化、创新要素集聚、企业实质运营和公共服务衔接推进第二阶段建设；虽非专项房地产政策，但构成横琴资产运营与需求侧改善的重要区域政策环境。 |
珠海/横琴 | 持续有效正式文件 | 《横琴粤澳深度合作区建设工程规划许可证豁免清单（2026版）》 | 允许商业建筑内部业态调整；符合条件的非居住房屋可改建保障性租赁住房，存量空闲商业、商务办公等建筑可临时改建酒店，为存量商办和低效物业功能转换提供直接制度通道。 |
珠海/横琴 | 持续有效正式文件 | 《横琴粤澳深度合作区城市规划技术标准与准则（2026版）》及国土空间详细规划 | 2026版技术标准自3月25日起实施，既有项目如需按新标准调整须经规划部门批准；详细规划作为用途管制、规划许可和建设实施的法定依据，为困境项目后续规划调整和再开发提供边界。 |
珠海/横琴 | 持续有效扶持政策 | 《横琴粤澳深度合作区持续降低企业办公成本扶持办法》 | 自2026年1月1日起实施，通过办公用房成本扶持吸引企业实质运营，有利于改善合作区办公空间需求和存量写字楼去化环境。 |
2、银行与金融机构动态
7月银行及金融机构涉房风险处置更多通过债权转让、AMC承接后招商和资产包竞价体现，共同特征是底层抵押物以商业、服务型公寓、工业及旧改项目为主，资产复杂度显著高于单一住宅抵押物。
1）中信金融资产深圳分公司：惠州锦新陶品不良债权公开处置
公告日期：2026年7月2日
债权规模：截至2026年5月31日债权总额约3.2433亿元，其中本金1.411亿元。
核心抵押物：惠阳淡水人民四路商服用地及一至十二层综合楼；淡水镇土湖白云坑规划区工业用地13,519平方米及建筑面积29,748.10平方米的宿舍、厂房等，另含江苏商业地产抵押。
2）中信金融资产广东分公司：佛山高明钧明商业管理债权招商
公告日期：2026年7月14日
债权规模：本金2.7437亿元，债权合计约3.0291亿元，公告披露诉讼进度为执行中、风险分类为损失类。
核心资产：抵押物覆盖佛山高明商业中心380套商业用房、在建工程、商铺、服务型公寓、住宅及南海十里尚堤花园47套商铺。
3）信达投资：惠州仲恺旧厂房改造项目债权招商
公告日期：2026年7月15日
债权规模：截至2026年7月10日，本金7.5亿元，应收利息约3.9469亿元。
资产情况：底层项目为惠城区惠风7路1号康桥悦蓉园，土地面积约43,328.20平方米，规划计容建筑面积约164,647平方米，包含住宅、公寓和商业。
4）中国信达广东分公司：惠州皇庭假日水会酒店等5户债权资产包竞价
本月进展：7月24日在淘宝资产处置平台公开竞价已有1名竞价者，竞拍价4650万；7月27日发布竞买补登公告，自公告之日起3个工作日内允许新增竞价者参与。
债权规模：截至2026年5月31日，债权资产包总额为24,748.34万元，债权本金为9,272万元，利息为15,416.82万元，代垫费用59.51万元。
资产情况：惠州市皇庭假日水会酒店有限公司、惠东县华侨城商贸广场有限公司、富星商贸广场房产开发(惠州)有限公司贷款抵押物涉及民事、刑事案件，抵押物已由广州中级人民法院首封，存在多位债权人轮候查封的情况；富星商贸广场第六、七层抵押物存在租赁情况；惠东县平山金光沿江边地段抵押物土地现状已改变为道路、绿化带等；惠州市德志实业投资有限公司贷款，位于惠州市江北文昌一路7号华贸大厦1单元23层7处抵押房产存在租赁情况，存在多位债权人轮候查封的情况；惠东县奕达农贸有限公司贷款担保人贺奕明已死亡，惠东县平海镇大水坑公路边抵押房地产（自建房、加油站）的部分土地权属存在争议，存在多位债权人轮候查封的情况。
1、广州凯达尔投资有限公司 / 凯达尔枢纽国际广场
案号：（2026）粤01破231号。 法院：广东省广州市中级人民法院。 程序：破产清算。广州中院受理后，于2026年7月1日指定管理人，案件进入债权申报、管理人接管和资产调查阶段。 管理人：深圳市中天正清算事务有限公司。 核心资产：广州东部交通枢纽中心综合体（凯达尔枢纽国际广场）。广州官方历史重点项目资料显示，项目业主为广州凯达尔投资有限公司，总建筑面积约332,002平方米，建设内容包括交通站场、商业及相关配套。破产受理公告尚未披露最终破产财产清单，具体土地、房屋、在建工程及其他权益仍以管理人清产核资和权属核查为准。 7月进展：7月1日指定管理人，债权申报截至8月20日，第一次债权人会议定于8月26日。7月的关键变化是风险处置由长期项目停滞正式转入司法清算和资产边界识别阶段。 |
2、恒大大湾区城市更新（广州）有限公司
案号：公开受理公告未在正文显示完整破产案号。 法院：广东省广州市中级人民法院。 程序：破产清算。广州中院于2026年7月20日裁定受理。 管理人：广州中院依法指定的清算组担任管理人。 核心资产：官方受理公告尚未公开具体旧改项目、土地使用权、在建工程、合作开发权益或对外投资清单，资产范围以管理人后续财产调查结果为准。 7月进展：7月20日裁定受理，债权申报截至8月23日，第一次债权人会议定于8月26日。案件当前处于管理人接管、债权申报和财产调查初期。 |
3、江门市伟良房地产有限公司
案号：江门中院2026年7月17日作出（2026）粤07清申7至61号相关裁定及（2026）粤07强清7至61号相关决定。 法院：广东省江门市中级人民法院。 程序：强制清算。 管理人：北京市盈科（江门）律师事务所担任清算组。 核心资产：官方强制清算公告尚未披露具体开发项目、土地、房屋、在建工程或股权投资清单，仅要求债务人、财产持有人及相关人员向清算组移交公司财产、账册和重要文件，据官方公告暂无法量化具体项目资产。 7月进展：7月17日法院受理并指定清算组，案件进入公司财产、印章、账册和债权债务清理阶段。 |
4、珠海市万台房地产开发有限公司
案号：（2026）粤04强清6号。 法院：广东省珠海市中级人民法院。 程序：强制清算。珠海中院于2026年2月9日受理，3月5日指定清算组。 管理人：中赋（珠海）会计师事务所有限公司担任清算组。 核心资产：珠海中院强制清算裁定、债权申报公告及第二次债权人会议通知尚未披露具体房地产项目、土地或物业清单。具体不动产、评估价值及处置方式需等待清算组财产变价方案进一步公开。 7月进展：7月27日召开第二次债权人会议，议程包括财产变价方案、财产分配方案及其他临时提案，表明案件由债权申报和清算准备阶段进入实质财产处置、分配安排阶段。 |
5、恒大健康产业集团（广州）有限公司破产清算案
7月新增房地产司法程序以清算为主，未出现新的正式房地产重整受理样本。广州凯达尔、恒大大湾区城市更新（广州）和江门伟良分别进入破产清算或强制清算；与此同时，前期清算项目正在通过预招募重整投资人、共益债融资等方式尝试保留项目价值。
1、广州升龙房地产置业有限公司：南沙金洲、冲尾旧改项目预重整
案号：（2026）粤01破申315号。 法院：广东省广州市中级人民法院。 程序：预重整。广州中院于2026年6月16日决定预重整。 管理人：国信信扬律师事务所担任临时管理人。 核心资产：广州升龙及关联复建主体亿裕公司名下主要资产为南沙区金洲、冲尾旧村改造项目土地使用权及在建工程。官方公告披露项目已完成全部拆迁，总用地面积约15.15公顷，总建筑面积约35.99万平方米，共17栋，分融资区A、B地块及复建区C、D地块；复建区8栋回迁房均已主体封顶并完成砌体，融资区A地块6栋商品房主体工程约完成40%，B地块2栋约完成10%，配套幼儿园主体及外立面已完工。2026年5月财务报表显示广州升龙资产总额约23.84亿元、亿裕公司约5.95亿元，最终以审计评估为准。 7月进展：7月进入债权申报、续建资金安排和共益债投资人招募关键阶段。专项共益债预计目标金额2.5亿元，主要用于A地块土地出让金、契税等，报名截至7月25日。 |
2、龙光玖钻广场：重整投资人预招募进入尽调阶段
案号：受理审查案（2026）粤0604破申5号；破产案（2026）粤0604破27号。 法院：广东省佛山市禅城区人民法院。 程序：破产清算；清算程序中预招募重整投资人，测试重整价值和转入重整的可行性。 管理人：广东金轮律师事务所、广东金纳律师事务所联合管理人。 核心资产：龙光玖钻广场，位于佛山市禅城区南庄镇季华西路123号，共16栋。公告披露尚余未售住宅18套、精装公寓276套、毛坯公寓2,262套、商业物业31套、产权车位4,500余个及集中商业约36,628平方米；部分集中商业和商办车位尚未竣备或未办预售。 7月进展：重整投资人预招募于7月10日报名截止；合格投资人尽职调查期至8月21日，重整投资方案提交截至9月11日。 |
3、广东爱晚期颐投资有限公司：清算程序中寻找重整价值
案号：（2025）粤01破484号；上级法院指令受理裁定为（2024）粤破终280号。 法院：广东省广州市中级人民法院。 程序：破产清算；清算程序中预招募意向重整投资人，测试重整价值及转入重整可行性。 管理人：广东华商律师事务所。 核心资产：广州爱晚景宜健康颐养项目，位于广州开发区永和区永顺大道以北，地块编号YH-A4-5，宗地面积30,627平方米，用途为其他商服用地兼容商业用地。项目规划总建筑面积89,650.10平方米，1-6号共6栋建筑物主体结构已全部封顶，砌筑工程大部分完成，但室内装饰装修、机电设备安装等尚未施工，整体停工烂尾。管理人披露评估市场价值约6.5213亿元，其中土地使用权约4.8063亿元、上盖建筑物约1.7150亿元；项目存在银行抵押权、建设工程优先债权及查封等限制。 7月进展：意向重整投资人报名截至7月28日；通过初审的投资人需于8月15日前提交投资方案。管理人正在通过市场化招募判断核心康养资产是否具备整体重整和运营盘活价值。 |
4、珠海灏怡财富中心：共益债招募延长至7月10日
案号：（2024）粤04破21号。 法院：广东省珠海市中级人民法院。 程序：破产清算；清算程序中通过共益债融资推动复工复建和资产价值修复。 管理人：广东卓建律师事务所。 核心资产：灏怡财富中心，由A座、B座及商业裙楼组成。公告披露总建筑面积221,880.13平方米，办公性质房产均未装修，商业裙楼及地下室等公共设施设备尚未完善交付。专项审计披露资产总额56亿余元、负债总额49亿余元；评估报告显示无销售纪录不动产清算价值约9.6亿元，模拟复工复建后约14.2亿元。本次3.5亿元共益债拟专项用于装修施工、设施设备安装维护等达到交付和正常使用状态的必要支出。 7月进展：管理人将共益债投资人报名截止时间由6月18日延长至7月10日，以给予投资人进一步尽调、完善投资方案及履行内部审批程序的时间。 |
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2、香港：世茂东涌喜来登及福朋喜来登酒店持续处于接管人销售程序 程序：银团贷款担保物接管，接管人/管理人已启动正式酒店出售行销程序。 管理人：AlixPartners Hong Kong Limited及其附属机构的葛俊女士和Patrick BANCE先生被委任为共同及连带接管人及管理人。 核心资产：香港东涌世茂喜来登酒店及香港东涌福朋喜来登酒店，两项酒店物业为相关项目贷款的担保资产。 7月进展：6月已进入接管人管理并启动正式出售程序；截至7月仍未披露完成成交。 |
1、风险暴露趋势
风险继续从房企主体向项目资产、续建工程和商业运营端传导。凯达尔进入破产清算最具代表性：交通枢纽型综合体具备区位和规划价值，但历史开发问题最终仍需通过管理人清产核资、债权确认和整体盘活方案解决。恒大大湾区城市更新、江门伟良等新增案件表明项目公司和地产关联主体的司法退出仍在继续。
2、资产出清节奏
大额法拍成交数量未见快速上升，更多体现在“重整招募+共益债+AMC债权处置”三个渠道。对大体量资产而言，先解决土地手续、工程续建、经营恢复和债权顺位，再进入物权交易，正在成为更具现实可行性的处置顺序。
3、资金参与变化
资金端呈现明显分层：AMC继续以债权包方式提供折价进入机会；重整投资人和共益债资金承担更高的项目执行风险；香港接管人市场则吸引具备自用、改造或长期运营能力的机构买家。资金的竞争重点已从“买到便宜资产”转向“是否具备解决资产问题的能力”。
4、投资机会研判
1）核心交通节点或城市更新区域中的停滞项目：如能通过破产程序厘清权属和债务，并获得规划、土地及政府协调支持，具备结构化重整机会。
2） 住宅库存占比低、以公寓/商业/车位为主的综合体：需要将销售去化和运营能力纳入投资模型，单纯按住宅逻辑估值容易高估价值。
3） AMC持有且抵押物较完整的房地产债权：适合通过债权收购取得主动处置权，但必须核验抵押顺位、执行状态和资产可实现价值。
4）香港接管人出售的整幢商用物业及酒店：若兼具功能转换、学生住宿、办公/教育等改造弹性，可能成为跨境存量资产投资的重要观察方向。
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