一、行业所处发展阶段
供给规模见顶：据行业数据，2025 年全国新开集中商业约 300 余座，同比下滑近三成，新开规模创十年新低；行业空置率呈现分化态势，非标商业、社区商业、下沉市场接棒成为增量主力。 增量场景转移：一线及新一线城市核心商圈趋于饱和，增量发展机会向社区商业、城市更新及轻资产模式三大方向转移。 价值逻辑重估：商业资产的价值锚点从传统的“地段 + 租金”，重估为 “内容能力 × 运营能力 × 资本化退出能力” 的复合价值体系。
二、行业新问题、新现象与新趋势
（一）行业核心新问题
空置率攀升与租金下行并存：2026 年上半年购物中心客流加权平均增幅 5.7%，但销售增幅仅 3.6%、租金增幅仅 1.2%，呈现 “客流高增、销售与租金低增” 的 “一高两低” 特征，反映消费力疲软与品牌议价能力减弱的现状。 品牌淘汰加速，招商稳定性下降：据 CCFA 联合汇客云、赛商历时一年调查，2025 年购物中心内品牌整体开关店比为 0.93，关店数量多于开店数量，品牌迭代节奏加快。 同质化竞争加剧：大量购物中心在业态组合、品牌选择上高度雷同，缺乏差异化竞争力，导致消费者产生“逛哪家都一样” 的审美疲劳。 客流转化效率不足：商场日均客流逐步回稳，但出现“增客流不增业绩” 的现象，顺路流量难以有效转化为实际交易。 非标 / 社区项目运营短板突出：社区商业、非标商业项目普遍缺乏主力店支撑与统一营运体系。 重开发轻运营现象普遍：部分开发商自持物业硬件达标，但运营能力薄弱，导致物业缺乏内容支撑，沦为“空壳”。
（二）行业典型新现象
轻资产输出加速落地：华润万象生活 2026 年集中落地 4 个轻资产项目，世茂商娱也在加速轻资产签约，行业整体从 “重资产持有” 转向 “品牌 + 运营能力输出”。 商业 REITs 进入扩容期：截至 2026 年 6 月 30 日，沪深交易所累计受理 22 只商业不动产 REITs 申报产品，预计募集总规模达 758 亿元；首批 4 只产品于 2026 年 5 月上市，为存量资产提供了新的退出和融资通道。 主理人品牌与首店经济崛起：2026 年 4 月行业报道显示，主理人品牌正成为商业招商新方向，北京等城市商场招商更倾向引入强体验、高流量、高话题度的创新业态与品牌。 茶饮 / 轻餐成为流量锚点：购物中心招商优先级向轻餐、茶饮业态倾斜；据 RET 睿意德数据，茶饮坪效在 2020-2021 年间约 3-4 万 / 月 /㎡，2023 年同比下降约 22%，品类内品牌分化持续加剧。 非标商业增速跑赢传统商场：策展型、公园型、社群型等非标商业客流增速达 18.7%，显著高于传统商场 5.2% 的客流增速。 下沉市场形成独立逻辑：下沉市场商业并非高线城市的缩小版，而是遵循“县域首店 + 家庭一站式消费” 的发展逻辑。 奥莱功能定位升级：奥莱业态从传统折扣卖场，向微度假目的地转型。 品牌招商话语权反转：品牌方普遍呈现“高邀约低开店” 特征，头部茶饮、咖啡、运动品牌反向掌握招商议价权。
（三）行业核心新趋势
AI + 商业深度渗透：2026 年 6 月商务部等 8 部门印发《关于加快 "人工智能 + 消费" 发展的实施意见》；恒隆于 2026 年 2 月在无锡落地 AI 智能助手，数字孪生、智能安防、个性化推荐等技术加速落地应用。 社区商业成为核心增长极：在“一刻钟便民生活圈” 政策推动下，社区型商业体在一线和新一线城市快速扩张，成为行业重要发展方向。 情绪消费与体验经济主导：麦肯锡《中国消费者调研》显示，65% 的受访者在消费选择时更看重 “情绪满足”，推动购物中心从 “卖货场” 向 “情绪场” 转型。 ESG 与绿色运营成为标配：截至 2026 年 4 月，已上市 REITs 单独 ESG 报告披露率约 29.6%；绿色建筑认证、节能改造成为资产增值的重要手段。 运营考核体系迭代：行业评价指标从传统的出租率、坪效，转向留客时长、会员复购、社媒曝光、活动转化率等多维运营指标。 城市更新升级为硬指标：城市更新叠加绿色改造、智能能耗升级，成为存量项目的硬性发展要求。 运营数据成为资产定价依据：消费基础设施 REITs 的推进，让精细化运营数据成为资产定价的核心语言。 招商逻辑全面转向：招商从依赖国际大牌撑场，转向由本土新零售、体验业态引领项目差异化。
三、产业链各角色核心关注点
（一）开发商
资产运营效率：聚焦出租率、NOI（净营业收入）、坪效等核心指标；据 CCFA 2026 年上半年简报，超 90% 的企业多种经营点位租金收入上升及持平，多种经营成为新的业绩增长点。 轻资产转型路径：探索管理品牌与运营能力的输出模式，降低资本占用，华润万象生活、世茂商娱等标杆企业的轻资产模式为行业重点参考。 REITs 退出通道：利用商业 REITs 实现资产证券化，打通 “投融管退” 全业务链条。 城市更新与存量改造：一线城市新增用地稀缺，上海新天地、北京隆福寺等老旧商业项目的改造升级，成为核心增长策略。 差异化定位打造：规避同质化竞争，打造主题化、场景化的商业 IP。
（二）品牌商（零售、餐饮、儿童、体验）
选址逻辑迭代：从“核心商圈 + 高客流” 的粗放选址，转向 “精准客群匹配 + 租金性价比” 的精细化选址，社区商业、非标商业成为新的拓店场景。 门店模型优化：茶饮品牌（如霸王茶姬）重点打磨小店模型、优化外卖占比、提升坪效；餐饮品牌关注“轻餐化”“快餐化” 的行业趋势。 全渠道能力建设：推进线上线下融合，布局私域流量运营、直播带货等，打造全渠道经营能力。 情绪价值与场景营造：品牌从单纯的租金贡献方，转向为购物中心提供“内容” 与 “话题” 的价值共创方。 出海增长机会：头部品牌探索海外市场，如霸王茶姬在东南亚市场试点“茶饮 + 书店” 复合业态，品牌出海成为新增长极。
（三）基金投行
资产估值与现金流稳定性：重点关注 NOI 增长率、租金收缴率、租户集中度等核心财务指标。 REITs 产品设计与定价：首批 4 只商业不动产 REITs 于 2026 年 5 月上市后，后续产品的定价逻辑、底层资产筛选标准成为行业关注重点。 退出机制与流动性：关注不动产私募基金的多元退出路径，包括大宗交易、REITs、资产证券化等。 ESG 评级与绿色金融：布局绿色债券、可持续发展挂钩贷款等创新金融工具。 风险管控：关注宏观经济下行压力、消费降级趋势对底层资产现金流的影响。
（四）设计公司
空间场景化与沉浸式体验：打造“可拍照、可分享” 的社交场景，如主题街区、艺术装置、沉浸式展览等。 灵活可变的空间设计：打造适配品牌快速更替的“弹性空间”，如可拆卸隔断、模块化铺位。 绿色建筑设计：应用 LEED、WELL 等绿色认证标准，落地节能材料、自然采光、通风系统等设计方案。 数字化空间设计：融合 AR/VR、互动屏幕、智能导视等数字技术，升级空间体验。 社区商业“小而美” 设计：在有限空间内实现功能复合化，适配社区商业的发展需求。
（五）咨询顾问机构
市场调研与定位策划：为开发商提供区域竞品分析、客群画像、业态配比建议等服务。 招商策略与品牌资源对接：帮助开发商匹配合适的品牌组合，重点对接首店、主理人品牌等稀缺资源。 运营诊断与提升：对存量项目开展运营效率诊断，提出针对性调改方案。 REITs 底层资产评估：为 REITs 发行提供资产估值、现金流预测等专业服务。 行业趋势研究与白皮书输出：持续输出行业洞察，如第一太平戴维斯《2026 零售商业趋势》报告显示，2025 年购物中心内泛健康品类新租户占比提升至 11.3%。
（六）设备供应商
智能化设备需求增长：智能安防、智慧停车、能源管理系统、智能导视等设备采购需求提升；据 2025 年 12 月发布的《2025 中国商业创新发展报告》，数字孪生等相关市场规模预计 2025 年达 214 亿元。 节能改造设备需求提升：空调系统、照明系统、电梯等设备的节能升级需求增长，以满足绿色建筑认证要求。 冷链与厨房设备需求扩容：餐饮业态占比提升，带动冷链设备、商用厨房设备的市场需求。 无人零售设备普及加速：自助售货机、无人收银系统等设备应用扩大；据统计，2025 年我国无人商店销售规模突破 300 亿元。 体验业态专用设备需求增长：室内游乐设备、沉浸式投影设备、互动装置等儿童与体验业态专用设备需求提升。
四、爆发式增长的新兴业态与品牌图谱
（一）拓店速度最快的赛道
1. 茶饮咖啡：持续霸榜的 “拓店王”
咖啡赛道：库迪咖啡月均新开 80-100 家门店，瑞幸咖啡月均新开 40-90 家，挪瓦咖啡月均新开 50-87 家，构成咖啡拓店 “三驾马车”。 茶饮赛道：茉莉奶白、沪上阿姨、1 点点、爷爷不泡茶等品牌月均新开 30-86 家不等。 新锐品类：野人先生（现制意式手工冰淇淋）2025 年 10 月单月开出 227 家新店，成为当月 “开店王”，12 月仍以 78 家保持高位；新晋品牌麦记牛奶公司月均新开 45-105 家，增速突出。
2. 运动户外：从 B1 走向首层的 “新主力”
On 昂跑：截至 2025 年 11 月在中国已有 119 个销售网点，2026 年计划中国门店达 100 家直营店，亚太区销售额同比增长超 100%； 迪桑特：2025 年上半年所属板块营收 74.1 亿元，同比增长 61.1%，年店效超 5000 万元的高店效门店数量持续增加； 迪卡侬：2025 年 11 月在成都开出亚洲首家户外概念店，从综合店转向垂直专业细分方向。
3. 数码智能：AI 浪潮下的 “新基建”
（二）坪效表现最突出的赛道
1. 潮玩 IP：“坪效杠杆” 效应显著
2. “小确奢” 品类：低单价高频次的坪效冠军
3. 新能源汽车：“低库存 + 高溢价 + 强话题” 的复合模型
（三）客流贡献最显著的赛道
1. 谷子经济 / 二次元：“目的性消费” 盘活冷区
北京三里屯 T+MALL 与 IP 合作打造 “主题痛楼”，14 天活动期内总客流突破 60 万人次，带动全场销售额近 3500 万元； 上海静安大悦城 2026 年 “五一” 期间快闪销售突破 1120 万元，同比提升超 70%； 南京水游城规划近 6000 平方米二次元空间，引进近 50 家品牌（90% 为首店），二次元业态年销售额近 2 亿元，带动全场交易笔数提升 40%。
2. 宠物友好业态：客流增长超三成
3. 运动户外社群：“线下运动社群” 驱动客流
五、新兴业态崛起的消费趋势驱动力
（一）情绪价值消费崛起
（二）健康意识全面升级
（三）国潮与文化自信
（四）质价比与理性消费
（五）社交与社群消费
（六）AI 与科技消费
六、对商业地产招商运营策略的影响
（一）业态配比逻辑重构
大店筑景：运动户外旗舰店、潮玩 IP 大店、宠物友好复合空间、AI 智能体验店等，承担 “引流 + 场景营造” 功能，核心目标是实现客流最大化与停留时长最大化，而非单店坪效最大化。 小店补位：精品咖啡、健康轻食、香氛个护、二次元周边等高周转、强复购品类，以几十到一百平方米的小店形式，高效填补大店之间的流量空隙，贡献租金与复购。
（二）楼层价值逻辑被改写
茶饮咖啡从 B1 “边角位” 走向 L1 “门面位”：2025 年高档商场餐饮开关店比达 1.51，茶咖、烘焙、小火锅、面馆 “四大金刚” 密集抢占商场首层黄金铺位。 潮玩品牌向首层迁移：以泡泡玛特为代表的潮玩品牌从 B1/B2 向首层迁移，同时带动周边商铺租金上涨。 目的性消费业态盘活冷区：二次元谷子店等品类偏爱高层或地下等“租金洼地”，凭借强目的性消费特征，盘活商场传统冷区。
（三）招商标准从“品牌知名度” 转向 “内容创造力”
（四）运营从“收租模式” 走向 “共建模式”
联营、保底 + 分成等灵活合作模式持续增多； 商场与品牌联合策划 IP 快闪、主题展陈、社群活动，共享流量与数据； 商场为品牌提供“内容运营平台”，品牌为商场提供 “差异化内容供给”，形成双向赋能。
（五）存量改造成为行业主战场
二次元主题改造：代表项目如北京搜秀城、南京水游城、深圳新白马・次元 9 号等； 宠物友好改造：代表项目如苏河湾万象天地、西郊百联等； 城市奥莱转型：传统商场通过引入仓储式集合店，实现业态焕新升级。
